Ba điều cần biết khi mua nhầm mảnh đất đang tranh chấp

Tôi xin hỏi việc ngăn chặn sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà được pháp luật quy định thế nào?

Trả lời:

Luật sư Quách Thành Lực, Công ty luật Pháp trị cho biết, công dân có quyền tự do chiếm hữu và định đoạt tài sản của mình. Các quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chỉ bị giới hạn trong một số trường hợp và được thực hiện bởi cá nhân, tổ chức có liên quan, cơ quan tổ chức có thẩm quyền nhất định.

Các cơ quan có thẩm quyền đề nghị ngưng thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Tòa án đang thụ lý giải quyết vụ án có liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất: Tòa án cần ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp theo điều 121 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Cơ quan thi hành án dân sự, Thừa phát lại: Hai cơ quan này cần ban hành văn bản yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án.

Cơ quan cảnh sát điều tra: Cơ quan này cần ban hành văn bản yêu cầu niêm phong, bảo quản vật chứng liên quan đến vụ án hình sự là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Các quy định nêu trên cho thấy, trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có văn bản yêu cầu thì Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất phải tạm ngưng giải quyết thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Việc tạm ngưng giải quyết thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản được thực hiện theo các quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, tố tụng hình sự và thi hành án dân sự.

Cá nhân, tổ chức có liên quan đề nghị ngưng thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Theo các quy định của pháp luật (ví dụ như: Điểm b khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (từ ngày 01/7/2014 là điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013), điểm b khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005) thì một trong các điều kiện để cá nhân, tổ chức thực hiện các giao dịch là tài sản không có tranh chấp.

Như vậy, nếu cá nhân, tổ chức kinh tế có yêu cầu tạm ngưng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải chứng minh được là tài sản đó hiện đang có tranh chấp.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm tạm ngưng giải quyết thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng, thay đổi hiện trạng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi cá nhân, tổ chức nộp Đơn đề nghị tạm ngưng việc thực hiện các thủ tục nêu trên, kèm theo giấy tờ, tài liệu chứng minh tài sản hiện đang có tranh chấp, ví dụ như:

(i) Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp đất đai hoặc

(ii) Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc (iii) Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp hợp đồng, giao dịch có đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền (ví dụ: Tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền được xác định có thể là Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc Trọng tài thương mại) hoặc

(iv) Văn bản thể hiện kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền, nhưng các bên vẫn không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp đó và tiếp tục khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Văn phòng đăng ký đất và nhà từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:

"Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

1. e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
2. Trường hợp có căn cứ từ chối hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có văn bản trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, gửi văn bản kèm theo hồ sơ cho người nộp hoặc chuyển văn bản và hồ sơ đến bộ phận một cửa, Ủy ban nhân dân cấp xã để trả lại cho người nộp."

Như vậy có thể thấy pháp luật quy định tương đối chặt chẽ về chủ thể, căn cứ, điều kiện, trình tự thủ tục để ngăn chặn sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Trường hợp cá nhân, tổ chức, cơ quan có thẩm quyền gây thiệt hại khi yêu cầu, khi áp dụng việc ngăn chặn sang tên có thể bị khiếu nại, khởi kiện và yêu cầu bồi thường thiệt hại.