4 điều cần làm để tránh bị lừa khi mua nhà đất

Mua bán nhà đất là hoạt động diễn ra thường xuyên, liên tục bởi nhu cầu của con người về đất đai là thiết yếu, nhằm nhiều mục đích khác nhau như sinh sống, làm việc hay đầu tư. Dù bởi mục đích gì, có một điểm chung là nhà đất có giá trị rất lớn. Bởi vậy, nhiều người lợi dụng, dùng các thủ đoạn tinh vi để lừa đảo, thu lợi bất chính trong hoạt động mua bán này.

Các thủ đoạn có thể kể tới như bán đất đang tranh chấp, đất thuộc quy hoạch trong tương lai có thể bị thu hồi; bán đất không đúng với hình thức, có thể dẫn tới việc không được cấp sổ đỏ hoặc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đất không/chưa được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp phép… Điều này không chỉ làm ảnh hưởng tới cuộc sống của nhiều người mà còn tác động tiêu cực tới tình hình kinh tế, an ninh trật tự xã hội bởi những hệ lụy khôn lường từ việc mua bán.

Từng tham gia nhiều vụ việc tranh chấp đất đai, luật sư Nguyễn Văn Tuấn (Giám đốc Công ty Luật TGS, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) chia sẻ một số lưu ý khi mua nhà để giúp người dân tránh bị lừa đảo như sau:

Thứ nhất, phải tìm hiểu về tình trạng pháp lý của thửa đất bằng cách trực tiếp thực địa, đánh giá hiện trạng thửa đất và tìm hiểu thông tin chính xác về vị trí cũng như chủ sở hữu của thửa đất đó. Đồng thời, phải quan sát mảnh đất đó cũng như các mảnh đất liền kề để có thể đưa ra đánh giá liệu khu vực đó có nằm trong quy hoạch xây dựng công trình phục vụ mục đích công cộng hoặc an ninh quốc phòng hay không.

Về tính pháp lý, phải yêu cầu người bán cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để kiểm tra. Trong trường hợp tài sản đã bị thế chấp tại ngân hàng thì giấy tờ này sẽ được ngân hàng quản lý. Ngoài ra, cũng phải kiểm tra xem thửa đất có thuộc diện bị cơ quan thi hành án kê biên để thanh toán nghĩa vụ nào khác hay không. Vấn đề này có thể tra cứu trên trang thông tin điện tử của Cục Thi hành án dân sự.

"Theo kinh nghiệm thực tế, cán bộ địa chính của UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện hoặc Văn phòng công chứng tại địa phương thường nắm giữ các thông tin liên quan đến đất đai của địa phương. Do đó, có thể tìm tới các cơ quan này để tra cứu thông tin liên quan đến thửa đất muốn mua", luật sư Tuấn chia sẻ.

Thứ hai, cần phải nắm bắt những quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải lập thành văn bản có công chứng. Trong khi đó, rất nhiều trường hợp bên bán lừa cho người mua ký hợp đồng viết tay, thậm chí là lập vi bằng. Việc mua bán theo các hình thức đó là trái với quy định của pháp luật và có khả năng làm cho hợp đồng bị vô hiệu. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không gây ảnh hưởng quá nhiều đến các bên nhưng trên thực tế là có và còn làm mất thời gian, vướng tới những rắc rối pháp lý không cần thiết.

Bên cạnh đó, đối với thửa đất mà người bán được nhận thừa kế, phải lưu ý về tính hợp pháp của việc nhận thừa kế bằng việc kiểm tra các giấy tờ như di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hợp lệ, văn bản khai nhận di sản thừa kế… Trong trường hợp không kiểm tra, khi các đồng thừa kế của người bán có ý kiến, tranh chấp thì sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua.

Thứ ba, trong các giao dịch về đất đai, việc đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ được áp dụng rất thường xuyên. Tuy nhiên, đây là một bước có thể bị lợi dụng để lừa đảo bằng các thủ đoạn như bùng tiền, chặn liên lạc; nhận tiền cọc nhưng không thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay "lật kèo", không muốn bán do giá trị đất tăng cao.

Bởi vậy, phải đảm bảo tính pháp lý cho việc đặt cọc bằng cách lập hợp đồng đặt cọc có công chứng, ghi nhận đầy đủ thông tin người đặt, nhận cọc và tùy thuộc giá trị nhà đất mà lựa chọn mức cọc phù hợp. Kèm theo đó, cần lập biên bản xác thực việc giao tiền cọc kèm hợp đồng để ghi nhận có việc đã đưa tiền cho bên nhận cọc. Khi có tranh chấp phát sinh thì các tài liệu trên là căn cứ để đòi lại quyền lợi thông qua các biện pháp giải quyết như thương lượng, hòa giải hay khởi kiện tại tòa án.

Thứ tư, sau khi đã ký xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, nhiều trường hợp người bán không bàn giao tài sản, thực tế có khi thời gian chiếm dụng quyền sử dụng đất này kéo dài hàng chục năm. Do đó, cần phải có những biện pháp nhằm ngăn chặn việc này như cài các điều khoản hoặc lập một phụ lục riêng kèm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản trên đất về việc bàn giao lại tài sản. Trong đó cần quy định rõ về thời gian bàn giao, địa điểm bàn giao chính xác để làm căn cứ yêu cầu các cơ quan giải quyết quyền lợi khi có tranh chấp.

"Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản trên đất luôn tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro. Người mua cần có sự am hiểu pháp luật, các thủ đoạn lừa đảo thường gặp để tránh bị xâm phạm quyền, lợi ích, đồng thời tìm đến sự trợ giúp của các chuyên gia, người quen có sự hiểu biết, uy tín để được hỗ trợ tối đa trong việc mua bán nhà đất", luật sư Tuấn khuyến cáo.