Bỏ bạc tỷ mua condotel: Có dễ kiếm tiền như chủ đầu tư cam kết?

Việt Nam với 3.260 km đường bờ biển, hơn 1 triệu km2 vùng đặc quyền kinh tế, với gần 3.000 đảo ven bờ tạo nên những địa danh du lịch nổi tiếng, thu hút hàng triệu khách du lịch mỗi năm. Đặc biệt đường bờ biển dài và đẹp của Việt Nam là lợi thế lớn hiếm nơi nào có được. Những bãi biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,….là sự lựa chọn hàng đầu của nhiều khách du lịch.

Với những lợi thế trên, giới chuyên gia đánh giá, Việt Nam có nhiều lợi thế trong việc phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Trong số đó, condotel là loại hình bất động sản đầu tư mới phát triển tại Việt Nam trong vòng 1 năm qua nhưng riêng trong năm 2016 đã có hơn 12.000 căn condotel được chào bán. Tuy nhiên, với loại hình này nói riêng còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch TGĐ Công ty CP đầu tư và Phân phối DTJ - Chủ tịch liên minh sàn GD BĐS G5, hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định rõ ràng trong pháp luật liên quan. Việc cấp sổ đỏ cho condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể.

Khi đầu tư condotel, chủ đầu tư thường đưa ra mức lợi nhuận hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư nhưng hiện cũng còn khá nhiều yêu cầu về tính minh bạch cho những cam kết này, gây nhiều ái ngại cho nhà đầu tư.

Theo ông Khánh, nhà đầu tư sẽ tham gia chương trình cho thuê lại các căn condotel này với mức lợi nhuận thường cam kết từ 8-10%, hay có dự án cam kết tới 12% thậm chí 14% trong những thời hạn nhất định từ 5 dến 10 năm, sau thời hạn cam kết cố định sẽ là mức lợi nhuận phân chia thực tế (sau thuế) từ 50 đến 85% cho chủ sở hữu, 15% tới 50% cho chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành…

"Chủ đầu tư có chỉ ra quyền lợi của khách hàng được kiểm toán báo cáo trong việc thực hiện khai thác phân chia lợi nhuận cam kết và số liệu kế toán liên quan … Tuy nhiên, nhiều khách hàng còn tâm lý e ngại khi quy mô căn hộ trong dự án lớn hoặc ở những địa điểm không gần nơi cư trú của khách hàng và vì vậy khách hàng không tin tưởng những chính sách cam kết cho thuê của chủ đầu tư nhất là việc hạch toán tài chính của chủ đầu tư khi chia sẻ lợi nhuận sau thời gian cam kết”, ông Khánh nêu.

Đáng lưu ý, chưa nói tới các rủi ro bất định có thể xảy ra trong tương lai, các cam kết lợi nhuận được đưa ra trong bối cảnh chủ đầu tư thậm chí còn chưa chỉ ra được các chi phí cụ thể trong vận hành, hoạt động condotel.

Trên thực tế, condotel được đầu tư tập trung số lượng lớn từ vài trăm đến cả ngàn căn hộ, có thể là dự án condotel độc lập hoặc đầu tư trong phân khu dự án, hoặc phân khu phức hợp. Dù vậy, hiện nay cũng chưa có quy định cụ thể về bất động sản condotel được đầu tư chỉ để khai thác cho thuê hay để ở hoặc vừa cho thuê vừa để ở... Từ đó dẫn đến việc hiện nay các condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại condotel.

"Chủ yếu chủ đầu tư vận dụng và đăng ký hình thức quản lý như căn hộ chung cư có quy định diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng và có sử dụng đơn vị quản lý vận hành riêng nhưng không chỉ ra được cụ thể chi phí hoạt động, chi phí vận hành… Có chủ đầu tư quy định cách tính chi phí hoạt động và quản lý vận hành, có chủ đầu tư không chỉ rõ. Các loại phí được tính gồm có: Phí quản lý căn hộ, phí sửa chữa lớn và chi phí hoạt động”, ông Khánh nêu.

Mặc dù được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn nhưng vẫn còn nhiều rào cản trong việc chuyển nhượng và tiếp cận nguồn tín dụng ngân hàng.

Ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O cũng chỉ ra rằng, việc chuyển nhượng condotel có thể gặp khó khăn bởi hiện tại pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, theo ông Bình, thời gian vừa qua, do các khách hàng mua condotel ven biển chưa được cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Đây cũng là cản trở lớn đối với nhiều khách hàng khi quyết định mua hay không mua căn hộ nghỉ dưỡng.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng lưu ý, khách hàng phải quan tâm trước hết đến sự minh bạch ở các chủ đầu tư. Sự minh bạch thể hiện ở cách tính chi phí quản lý cho dự án đó, vì chỉ có chủ đầu tư mới là những người thực sự nắm con số này và có khả năng điều chỉnh theo ý mình. Nếu người mua không chú ý về cách tính chi phí và cách chia lợi nhuận, họ sẽ chịu thiệt thòi lớn.

Còn theo đánh giá của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE TPHCM: "Có thể thấy sự cam kết trả lợi nhuận mỗi năm đã đánh vào tâm lý đó của người mua, để họ không mất thời gian tính toán và kiểm tra với chủ đầu tư, thay vào đó móc hầu bao để mua và an tâm trong vòng 10 năm tới.

“Bất động sản có cam kết đánh vào tâm lý khách hàng là chỉ cần mua và có lợi nhuận mà không phải lo lắng gì hết. Tuy nhiên, các chủ đầu tư còn đối mặt với những rủi ro nằm ngoài hệ thống. Các yếu tố bất định luôn tồn tại xung quanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, do đó khách hàng phải xem đến cả uy tín của đơn vị quản lý dự án”, bà Thùy Dung cho biết.

Phương Dung