Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường nói về giải pháp "gỡ khó" bảng giá đất

Trao đổi với báo chí, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đánh giá, qua hơn 1 tháng thực hiện Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn (có hiệu lực từ 1/8) cho thấy cơ bản đáp ứng được yêu cầu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

"Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng vẫn có một số địa phương còn chậm trong việc xây dựng, ban hành các văn bản theo thẩm quyền và chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thực hiện, trong đó có vướng mắc liên quan đến việc điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024", ông Ngân nêu thực tế.

Vì sao có phản ứng trái chiều?

Vướng mắc đó cụ thể là gì và lộ trình giải quyết ra sao, thưa ông?

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng Bảng giá đất quy định: "Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương"

Quy định này nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành Bảng giá đất theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Do đó, việc rà soát, điều chỉnh Bảng giá đất là cần thiết, là cơ hội và là điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. Đồng thời từng bước xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất.

Việc điều chỉnh Bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên của UBND cấp tỉnh đã được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay, nhiều địa phương đã thực hiện rất tốt.

Các địa phương có sự điều chỉnh Bảng giá đất đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã đảm bảo giá đất trong Bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong Bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương đó…

- Đó là một thực tế. Đối với các địa phương không có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong Bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương, dẫn đến khi triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 xuất hiện một số vướng mắc.

Cụ thể, khi Bảng giá đất điều chỉnh có sự thay đổi lớn, tăng cao đột biến, chênh lệch rất lớn so với giá đất Bảng giá đất hiện hành sẽ dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động. Khi đó, số tiền mà người dân, doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ tăng cao đột biến so với khi áp dụng Bảng giá đất hiện hành của địa phương đó.

Trường hợp địa phương không điều chỉnh Bảng giá đất mà sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành (đã xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013) làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất sẽ dẫn tới sự chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá đất thực tế tại địa phương. Từ đó rất dễ dẫn đến kết quả trúng đấu giá đất chênh lệch rất lớn so với giá khởi điểm, tạo nên sự đột biến, bất thường.

Mặt khác, do Bảng giá đất không được điều chỉnh - quá thấp so với giá đất thực tế ở địa phương - có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Như vậy, đối với cả trường hợp không kịp thời điều chỉnh Bảng giá đất hay điều chỉnh Bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến đều dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Từ đó tác động đến phát triển kinh tế, an ninh xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh.

Hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những phân tích kỹ càng về nguyên nhân của tình trạng trên?

- Chúng tôi cho rằng, tình trạng nêu trên xảy ra xuất phát từ một số nguyên nhân chủ yếu như sau.

Thứ nhất, Bảng giá đất hiện hành được xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ (đã được xóa bỏ tại Luật Đất đai năm 2024).

Đặc biệt trong thời gian thực hiện Bảng giá đất, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh Bảng giá đất cho phù hợp. Do đó giá đất trong bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế ở địa phương.

Thứ hai, việc điều chỉnh Bảng giá đất theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là cần thiết, đảm bảo có lộ trình chuyển tiếp trong việc áp dụng giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, khi xây dựng Bảng giá đất, nếu cơ quan tham mưu chưa có khảo sát toàn diện, đầy đủ và đánh giá các tác động, chưa có lộ trình phù hợp với điều kiện thực tế khi đưa ra dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh, có sự chênh lệch rất lớn so với Bảng giá đất hiện hành.

Trước thực tế đó, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 79 ngày 13/8 về tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Công điện số 82 ngày 21/8 về việc kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có 2 công văn hướng dẫn các địa phương khi áp dụng giá đất trong Bảng giá đất. Gần nhất, trong hai ngày 5-6/9, Bộ đã tổ chức hội nghị toàn quốc phổ biến quy định, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 và tiếp tục phối hợp với các địa phương để tập huấn chuyên sâu, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc phát sinh.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập tổ công tác để tiếp nhận các ý kiến phản ánh, các kiến nghị đề xuất của địa phương để kịp thời hướng dẫn, xử lý các khó khăn vướng mắc ngay từ đầu.

- Thứ trưởng có thể đưa ra những giải pháp để giải quyết tình trạng này?

Việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng.

Do đó, chúng tôi cho rằng các địa phương cần phải tập trung chỉ đạo để hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền, đồng thời đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến rộng rãi, liên tục đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp nhằm tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện.

Về tổ chức thực hiện, việc điều chỉnh Bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là cần thiết.

Trong quá trình thực hiện cần phân tích, đánh giá kết quả thực hiện Bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong Bảng giá đất so với mặt bằng giá đất tại địa phương; đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng, có lộ trình phù hợp, mức tăng phù hợp với từng khu vực, vị trí, loại đất…

Địa phương cũng cần tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.

Trường hợp thực sự cần thiết, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương để kịp thời tham mưu cho cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định chưa hợp lý nhằm đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn.

- Xin cảm ơn ông!