Sở hữu chung cư có thời hạn khiến giá đất cao, tăng "phân lô bán nền"

Luật Nhà ở (sửa đổi) được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp chiều 17/3. Cơ quan soạn thảo cho biết dự thảo lần này đã bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm như ký kết các văn bản huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở; kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; sửa chữa xe có động cơ…

Nhiều lo ngại

Đáng chú ý, ở lần sửa đổi này, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa  đổi) đã bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc các trường hợp phải phá dỡ, xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ.

Thẩm tra dự thảo này, Thường trực Ủy ban Pháp luật có hai luồng ý kiến.

Luồng ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, bởi việc thay đổi chính sách từ không quy định thời hạn sang quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.

Cũng theo các ý kiến này, quy định trên có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung cầu trong lĩnh vực nhà ở. Đặc biệt, có thể tạo xu hướng "mua đất" thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Về một số ý kiến cho rằng việc bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ góp phần làm giảm giá nhà, theo cơ quan thẩm tra, cũng chưa thực sự thuyết phục.

Theo loại ý kiến thứ nhất, khoản 1 Điều 26 của dự thảo Luật quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư là chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư.

Các ý kiến này chỉ ra rằng quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn, bởi vì theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất ở chung cư là ổn định lâu dài. Vì thế, quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để "trụ lại" nhà chung cư.

Ở chiều ngược lại, luồng ý kiến thứ hai tán thành quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư với lập luận điều này nhằm bảo đảm có cơ sở pháp lý để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng một cách có hiệu quả, đặc biệt là các chung cư cao tầng có số lượng căn hộ rất lớn.

Cơ quan thẩm tra của Quốc hội cho biết đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất.

Quy định rõ quyền sở hữu nhà của người nước ngoài

Với một số vấn đề lớn về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, báo cáo thẩm tra nêu rõ Điều 19 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ (gắn với quyền sử dụng đất); cá nhân người nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở cơ bản như công dân Việt Nam, trừ một số điều kiện về số lượng nhà, căn hộ, khu vực được phép sở hữu và thời hạn sở hữu.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai hiện hành, Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài.

Nghị quyết số 18 của Trung ương cũng không xác định quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài .

Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận định đây là vấn đề nhạy cảm, hệ trọng, do đó đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này, cung cấp thông tin về quá trình thực thi chính sách này trên thực tế, những kết quả đạt được cũng như những điểm vướng mắc và đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Về chính sách phát triển nhà ở xã hội, luật hiện hành quy định việc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội thuộc trách nhiệm của UBND cấp tỉnh và chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Song thực tế, hầu hết địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chứ không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội.

Vì vậy, lần sửa đổi này, Chính phủ đề nghị quy định rõ việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Đồng thời, bổ sung quy định phải một tỷ lệ nhất định tiền sử dụng đất thu từ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để thực hiện công tác đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn.

Cơ bản tán thành, Thường trực Ủy ban Pháp luật nhìn nhận việc này có thể khắc phục tình trạng chia nhỏ dự án để trốn tránh nghĩa vụ dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội; đồng thời khắc phục tình trạng một số dự án có tính chất đặc thù (như các dự án nhà ở thương mại cao cấp) nếu bố trí nhà ở xã hội trong dự án không những có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc mà còn không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án…

Theo quy định mới bổ sung, thay vì dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, một phần tiền sử dụng đất của tất cả dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị sẽ được sử dụng để tạo nguồn lực cho xây dựng nhà ở xã hội.