Hợp đồng mua bán nhà chung cư phải ghi rõ chỗ để xe ô tô

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà vừa ký duyệt Thông tư số 02/2016 ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực từ ngày 2/4 tới. Trong đó quy định, chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm, tầng 1, tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài tòa nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Đối với nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý.

Nếu không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban Quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban Quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe. Nếu không có cả hai đơn vị này thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức, quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe.

Quy chế nêu rõ người mua, thuê mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô. Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe. Tuy nhiên phải đảm bảo nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ không được mua, thuê vượt quá số chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được phê duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư phải giải quyết bán, cho thuê chỗ đỗ xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau. Trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này.

Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ. Tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên.

Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.

Nếu người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ đỗ xe ô tô thì các bên phải ghi rõ vào trong hợp đồng là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán căn hộ.

Tổ chức cá nhân sở hữu chỗ để xe có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

Xử nghiêm vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Quy chế quy định nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở.

Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở.

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ban Quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, quy chế này và pháp luật có liên quan. Trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu tòa án giải quyêt theo đúng quy định của pháp luật.

Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết. Trường hợp không đồng ý với giải quyết của UBND cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

“Mọi hành vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định pháp luật”- quy chế nêu rõ.

Bàn giao hồ sơ về nhà ở cho Ban Quản trị nhà chung cư

Quy chế yêu cầu chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, bao gồm: Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (hồ sơ pháp lý của dự án, hồ sơ hoàn công; đối với nhà chung cư không còn 2 hồ sơ này thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư); quy trình bảo trì nhà chung cư; quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập; bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó bao gồm chỗ đỗ xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô, khu vực để xe công cộng.

Chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ này. Trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban Quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban Quản trị) có văn bản yêu cầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 2 bộ hồ sơ về nhà ở (sao y từ bản chính) cho Ban Quản trị nhà chung cư.

Trường hợp quá thời hạn trên mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì Ban Quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao. Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản, UBND cấp quận phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ nhà theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ. Trong thời hạn 10 ngày kể từ khi nhận được văn bản yêu cầu của UBND cấp quận mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư và buộc phải bàn giao hồ sơ nhà chung theo quy định của Quy chế này.

Trước khi bàn giao hồ sơ nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban Quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Việc bàn giao thực tế hiện trường và bàn giao hồ sơ nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của các bên.

Thế Kha