Giảm quyền Nhà nước, không “thắt” quyền người bị thu hồi đất

Đây là những nội dung “mới toanh”, được ghi nhận là thay đổi lớn trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mà Chính phủ vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến chiều nay 15/1.

Bộ trưởng TN-MT Nguyễn Minh Quang cho biết, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này bỏ quy định về Nhà nước được ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, Nhà nước có trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin đất đai cho các tổ chức, cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu cung cấp thông tin đất đai và bảo đảm quyền được tiếp cận các thông tin về quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức, cá nhân.

Vấn đề được quan tâm nhất hiện nay là về thu hồi đất, đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng, Bộ trưởng TN-MT Nguyễn Minh Quang cho biết có nhiều nội dung được tiếp thu, sửa đổi trên cơ sở luật hóa những nội dung của các Nghị định hướng dẫn về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã phù hợp với thực tiễn và được áp dụng ổn định trong thời gian vừa qua.

Cụ thể, về thu hồi đất, dự thảo luật lần này quy định theo hướng làm rõ hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hẹp các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội và làm rõ căn cứ để thu hồi đất.

Bộ trưởng TN-MT trình bày, dự thảo luật cũng bổ sung quy định chủ tịch UBND tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trình tự, thủ tục thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất được quy định theo 2 hình thức: Thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất; Thu hồi đất để giao đất, cho thuê theo hình thức chỉ định chủ đầu tư.

Vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư, dự thảo luật bổ sung thêm trường hợp người “sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” vào diện được bồi thường khi bị thu hồi đất. Một nguyên tắc chung cũng được bổ sung là phải hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Các khoản hỗ trợ bao gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ khác; việc quy định cụ thể các khoản hỗ trợ do Chính phủ quy định.

Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang cho biết, cơ quan soạn thảo cũng bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư theo hướng UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất; khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, phù hợp với tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng; sửa đổi và bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở.

Với những dự án đặc biệt, do Quốc hội, Chính phủ quyết định đầu tư mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng thì tùy từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng quyết định hoặc trình Chính phủ xem xét quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Chính phủ có cam kết riêng về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.

Về vấn đề bồi thường thiệt hại của người dân khi thu hồi, dự thảo luật lần này bổ sung những quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng trên đất, bồi thường với vật nuôi cây trồng, bồi thường về tài sản và thiệt hại sản xuất kinh doanh, bồi thường chi phí di chuyển khi nhà nước thu hồi đất.

Về vấn đề giá đất (chương VIII), dự thảo bổ sung theo hướng không quy định cụ thể trong luật về các phương pháp xác định giá đất mà giao cho Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng loại đất.

Luật chỉ quy định cụ thể về khung giá đất, giá đất tại khu vực giáp ranh và bảng giá đất. Ngoài ra, cơ quan soạn thảo đã bổ sung quy định về điều kiện được hoạt động tư vấn giá đất; về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức hoạt động tư vấn giá đất.

Bộ trưởng Quang cũng chỉ rõ các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; quy định cụ thể về điều kiện để các tổ chức, cá nhân được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong khi lại bỏ quy định về điều kiện thực hiện phiên đấu giá.

Việc xây dựng bảng giá đất, Bộ TN-MT nêu 2 phương án. Phương án 1, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để áp dụng cho tất cả các mục đích; không công bố bảng giá đất hàng năm mà chỉ điều chỉnh cục bộ khi giá đất có sự biến động tăng, giảm 20%, trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất thì xác định giá đất cụ thể để áp dụng.

Ưu điểm của phương án này là chỉ ban hành bảng giá đất một lần. Sau đó khi giá đất trên thị trường có biến động lớn (tăng hoặc giảm trên 20%) thì UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, cơ quan soạn thảo cũng chỉ ra nhược điểm vốn có của bảng giá đất là thường không theo kịp và thấp hơn giá đất thị trường. Do vậy, khi áp dụng bảng giá đất cho các mục đích thu, chi tài chính về đất đai như dự thảo Luật sẽ gây thất thu ngân sách nhà nước (do giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thấp), người có đất bị thu hồi thì khiếu nại do giá bồi thường thấp.

Phương án 2, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ để làm căn cứ tính các loại thuế, phí, lệ phí và tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp còn lại như giao đất, cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện.

Phương án này có ưu điểm là giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ phù hợp với giá đất thị trường, khắc phục được tình trạng thất thu ngân sách nhà nước và bảo đảm được quyền lợi của người có đất bị thu hồi, góp phần hạn chế khiếu nại trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và phù hợp cách làm của các quốc gia trên thế giới. Nhược điểm của phương án này là bảng giá đất ban hành ổn định trong 5 năm dù giá đất thị trường có biến động. Tuy nhiên bảng giá này chỉ sử dụng để tính thu các khoản thuế, phí và lệ phí.

Thẩm tra dự thảo luật lần này, UB Kinh tế nêu quan điểm tán thành với loại ý kiến thứ hai như phương án 2.

P.Thảo