Đà Nẵng phản hồi kết luận của Thanh tra Chính phủ

Theo thông báo giải trình của UBND TP Đà Nẵng, TTCP thanh tra 46 dự án, trong đó có một số dự án TTCP lấy giá đất của Hội đồng thẩm định làm căn cứ chính rồi so với giá đất mà UBND TP quyết định có sự chênh lệch, đồng thời không tính mật độ xây dựng khi xác định giá đất để kết luận gây thất thoát là không có cơ sở.

Theo quy định, việc phê duyệt giá đất để thu tiền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của UBND TP. Hội đồng thẩm định giá đất thành phố gồm đại diện Sở Tài chính, TN-MT, Xây dựng, Cục Thuế thành phố, Văn phòng UBND TP chỉ là bộ phận tham mưu, đề xuất cho lãnh đạo UBND TP trong việc xem xét và phê duyệt dự án.

Việc đồng ý giảm, tăng hoặc giữ nguyên theo đề nghị của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố là việc làm bình thường và đúng thẩm quyền của UBND TP.

Giá đất cụ thể được UBND TP xác định phù hợp với từng vị trí, với từng quy hoạch, điều kiện hạ tầng, giá đất thị trường ở vị trí đó tại mỗi thời điểm và các lô đất đều được đưa ra đấu giá công khai. Việc xác định giá các lô đất lớn phải tính đến mật độ xây dựng thường dưới 60%. Thực tế cho thấy có những lô có chiều sâu hàng trăm mét khi áp dụng phương pháp xác định giá đất theo Chính phủ quy định, Bộ Tài chính hướng dẫn thì giá đất có thể thấp hơn bảng giá do UBND TP quy định. Điều này là đương nhiên vì bảng giá do UBND TP quy định cho các lô đất có mật độ xây dựng 100%, có cơ sở hạ tầng đầy đủ.

Cụ thể từng dự án: Dự án của Công ty Phúc Thiên Long, TTCP có ý kiến: “Khu đất chuyển nhượng cho Công ty Phúc Thiên Long để xây dựng khu dịch vụ thương mại du lịch, đã được UBND TP xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007, qua 4 lần gia hạn nộp tiền, đến tháng 9/2009 công ty mới nộp tiền sử dụng đất nhưng thành phố lại không xác định lại giá (gây thất thu hơn 120 tỉ đồng), sau đó nhà đầu tư đã chuyển nhượng ngay cho đối tác khác thu lợi 498.442,206 triệu đồng” là không có cơ sở.

UBND TP Đà Nẵng cũng giải trình việc không xác định lại giá đất và cho phép Công ty Phúc Thiên Long gia hạn nộp tiền sử dụng đất là vì sau khi ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho Công ty này, tình hình bất động sản cả nước nói chung và TP Đà Nẵng nói riêng giảm sút và đóng băng, đồng thời các ngân hàng đồng loạt không cho vay vốn để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, do đó vấn đề tài chính của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Khu đất này có nguồn gốc là đất quốc phòng nên quá trình lam thủ tục chuyển từ đất quốc phòng sang đất phát triển kinh tế kéo dài, đồng thời hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại khu vực chưa được đầu tư vì vướng đất quốc phòng dẫn đến TP chưa thể bàn giao toàn bộ mặt bằng dự án cho chủ đầu tư.

Nếu tính theo giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường tại thời điểm năm 2009 (áp dụng bảng giá đất năm 2009 do UBND TP ban hành) thì đơn giá bình quân toàn khu đất là 2.691.319 đồng/m2. Như vậy, giá giao quyền sử dụng đất cho Công ty Phúc Thiên Long cao hơn đơn giá tính theo thị trường tại thời điểm là 338.681 đồng/m2.

TP Đà Nẵng còn khẳng định đơn giá chuyển quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức đối với khu đất này không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường. Vì sau khi Công ty Phúc Thiên Long được phép chuyển đổi tên sang ông Nguyễn Hữu Bình và khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Bình chuyển nhượng cho Công ty ATS (do bà Nguyễn Thị Thoa làm giám đốc). Bà Thoa và ông Bình là chị em ruột nên giá chuyển nhượng của hai người này không phải giá trị thực của khu đất.

Đối với khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng giao cho ông Hoàng Hải và bà Trung Thị Lâm Ngọc (21.000m2), TTCP có ý kiến: Năm 2006, UBND TP Đà Nẵng chuyển nhượng cho ông Hoàng Hải và bà Trương Thị Lâm Ngọc với tổng giá trị hợp đồng là 84 tỉ đồng. Đến năm 2008, ông Hải và bà Ngọc không triển khai thực hiện dự án đã ủy quyền cho ông Phan Văn Anh Vũ chuyển nhượng cho ông Phạm Đăng Quan với giá là 581,526 tỉ đồng (thu chênh lệch 495, 374 tỉ đồng). Năm 2009, ông Phạm Đăng Quan lại tiếp tục chuyển nhượng cho Công ty CP đầu tư địa ốc Phương Trang với giá là 585 tỉ đồng. Hiện trạng khu đất vẫn bỏ trống, chưa được đầu tư.

Khu đất A2, A3 đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc TTCP cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân tạo ra sự chênh lệch lớn.

Đối với nội dung này, UBND TP Đà Nẵng phản hồi, ông Phan Văn Anh Vũ là người đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hải, bà Ngọc theo hợp đồng ủy quyền, không phải làm người nhận chuyển nhượng đất của ông Hải, bà Ngọc. Ông Phạm Đăng Quan là TGĐ Công ty CP đầu tư địa ốc ô tô Phương Trang. Như vậy, giữa Công ty này với cá nhân ông Quan là một. Điều này cho thấy đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức và cá nhân không phải giá thị trường trong điều kiện bình thường.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức nêu trên là quan hệ dân sự giữa các bên được cơ quan công chứng chứng thực hợp đồng trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật.

Theo UBND TP Đà Nẵng, qua thực tế thị trường BĐS trên địa bàn TP đã xảy ra nhiều trường hợp các tổ chức, cá nhân nâng khống giá trị chuyển quyền sử dụng đất lên quá cao nhằm mục đích để vay ngân hàng với số tiền lớn nhưng thực tế trên thị trường không phải giá trị như vậy mà thấp hơn nhiều. Thực tế đã diễn ra nợ xấu trong ngân hàng như hiện nay.