Chỉ giao đất dự án cho nhà đầu tư có “lý lịch sạch”

Họp báo về việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo luật Đất đai sửa đổi tại Bộ TN-MT ngày 28/2, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Lê Thanh Khuyến cho biết, dự thảo luật lần này có nhiều điểm mới về vấn đề tài chính đất đai và giá đất (Chương 8).

Vấn đề xây dựng khung giá đất đã được thống nhất quan điểm thiết kế định kỳ 5 năm/lần và sẽ được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Khi giá đất tăng, giảm 20% so với khung giá đất, giá đất thuộc khu giáp ranh và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 180 ngày trở lên, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất.

Vệc xây dựng bảng giá đất và áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Vấn đề đấu giá sử dụng đất, Dự thảo cũng bổ sung quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước….

Trả lời câu hỏi của báo chí về quan điểm xác định quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, Thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển phân tích, quyền trao cho người sử dụng đất không phải quyền tài sản đầy đủ. Cho nên dự thảo luật sửa đổi lần này đã quy định rất cụ thể người sử dụng đất được làm gì đồng thời kèm những quy định về điều kiện để thực hiện quyền đó.

“Ở một số loại đất thì quyền này gần như tương đương với quyền sở hữu nhưng bên cạnh đó là phải kèm theo các điều kiện để thực hiện” – ông Hiển nêu ví dụ, đất nhà nước thực hiện chính sách giao cho đồng bào dân tộc thiểu số có kèm điều kiện 10 năm mới được chuyển nhượng, không thể xin cấp đất rồi đem bán.  

Để khắc phục phục tình trạng thu hồi đất tùy tiện, tràn lan trong thời gian qua, ông Hiển cho biết, luật áp dụng cơ chế nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch và đặc biệt sử dụng kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Trước đây, thẩm quyền quyết định việc này thuộc UBND, nay dự thảo luật quy định chặt chẽ hơn là phải thông qua HĐND, nhất là các dự án kinh tế.

Thứ trưởng TN-MT đánh giá đây là một bước tiến trong tư duy làm luật khi đã đặt vấn đề giám sát của HĐND. Theo đó, nhu cầu sử dụng đất lập kế hoạch hàng năm và kế hoạch đó phải có cơ quan quyền lực là HĐND xem xét, tránh việc thu hồi tràn lan.

Ngoài ra còn có những điều kiện áp dụng với nhà đầu tư khi lập dự án sử dụng đất. Cụ thể, nhà đầu tư phải có năng lực tài chính (phải thông qua kiểm toán) và phải ký quỹ. Một điều kiện khác ràng buộc là các dự án trước đó của nhà đầu tư đã triển khai phải thực hiện đúng quy định pháp luật. Nếu có dự án trước đó chậm triển khai, bỏ hoang, nhà đầu tư sẽ không được giao dự án mới nữa.

Vấn đề thu hồi đất các dự án treo, dự thảo luật thiết kế cụ thể chế tài, xác định rõ, dự án chỉ có chủ trương đầu tư không thôi chưa giao thuê đất mà sau 3 năm không thực hiện thì đương nhiên hủy bỏ. Còn với dự án giao thuê rồi sẽ chia ra hai trường hợp: Dự án chưa triển khai thì được 12 tháng sẽ phải thu; nếu triển khai rồi thì để tới 24 tháng và cũng chỉ gia hạn chỉ một lần, tối đa 12 tháng. Luật hiện hành không quy định thời gian gia hạn bao nhiêu. Nếu chủ đầu tư để quá thời hạn,  nhà nước sẽ thu hồi và không có chuyện bồi hoàn. Nếu nhà đầu tư thấy không làm được mà trả trước thời hạn gia hạn thì nhà nước sẽ có phương án thanh toán sòng phẳng, còn nếu cố tình chây ỳ, cố tình giữ dự án thì bắt buộc phải thu hồi.

Thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển cũng cho biết, để xử lý thực trạng hiện nay, Bộ TN-MT đã làm việc với các địa phương. Với dự án mới chỉ có chủ trương đầu tư thì rà soát, nếu thực sự không thể triển khai thì công bố hủy bỏ. Trường hợp dự án đã triển khai quá thời hạn thì phải thu hồi nếu không có lý do. TPHCM hiện đã đưa ra tiêu chí xác định. Hà Nội cũng đang xin ý kiến Bộ về các tiêu chí thu hồi.

Nêu quan điểm về việc định giá đất, nên chăng áp dụng quy tắc đấu giá đất trong tất cả các trường hợp, ông Hiển nhấn mạnh “Nhà nước định giá phù hợp với nguyên tắc thị trường có sự quản lý của Nhà nước”.

Theo đó, ông Hiển “bác” quan điểm định giá đất theo giá thị trường hoặc sát giá thị trường vì thực tế thị trường bất động sản ở Việt Nam có nhiều yếu tố ngầm, ảo, khó lường. “Rõ ràng vô lý không khi giá đất của chúng ta ở một số nơi giá đất đắt tương đương Tokyo (Nhật Bản) và các nước khác trong khi mặt bằng thu nhập của chúng ta còn thấp. Nhưng nói như thế không phải là nhà nước làm theo kiểu cũ mà nhà nước xác định giá đất trên các phương pháp mà các nước trên thế giới đang làm. Bốn nguyên tắc nêu trong luật là bốn nguyên tắc phổ biến các nước đang làm. Đối với Việt Nam thì phải từng bước thực hiện chứ nếu không rất khó” - Thứ trưởng TN-MT phân tích.

P.Thảo