Từ chuyện ở khu chung cư HH Linh Đàm

Những ngày qua, hàng nghìn hộ dân ở khu chung cư HH Linh Đàm, Hà Nội, nhận được phiếu thu thập thông tin, khảo sát về căn hộ đã mua từ chủ đầu tư. Theo đó có 3 phương án được khảo sát, gồm (i) "trả lại căn hộ lấy lại tiền đã mua", (ii) "được đền bù bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương tại khu đô thị Thanh Hà", (iii) “ý kiến khác”.

Theo thông tin trên báo chí, đến nay nhiều cư dân không đồng ý hai phương án cụ thể nêu trên, và điền vào mục “ý kiến khác” theo hướng muốn được cấp sổ hồng cho căn hộ của mình.

Để hiểu vì sao có diễn biến này, chúng ta hãy ngược dòng thời gian gần 10 năm trước, với kết luận thanh tra số 2344 ngày 10/8/2016 của Thanh tra thành phố Hà Nội, nêu rõ dự án tổ hợp chung cư HH Linh Đàm chỉ được phép xây dựng 27 tầng, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng tới 36 tầng với các tòa HH4 và 41 tầng đối với các tòa HH1, HH2, HH3, vượt tới 9-14 tầng so với quy hoạch được phê duyệt. 

10 năm đã trôi qua kể từ kết luận thanh tra 2344. Đến nay cư dân HH Linh Đàm chưa được cấp sổ hồng và vấn đề chưa được xử lý dứt điểm. Cưỡng chế phá dỡ là bất khả thi khi hàng chục nghìn người đang sống ở đó. Cấp sổ đồng loạt cho toàn bộ thì tạo tiền lệ cực kỳ nguy hiểm, khuyến khích các chủ đầu tư khác làm sai trước xin sửa sau. 

Từ đây, chúng ta có thể hiểu phần nào lý do vì sao có việc thu thập thông tin, khảo sát ý kiến cư dân. Trước hết, tôi đồng ý rằng nỗ lực giải quyết dứt điểm vấn đề là cần thiết, vì tình trạng đã kéo dài nhiều năm chưa có lối ra. Và để giải quyết thì việc khảo sát, lấy ý kiến người dân cũng cần thiết, vì chỉ qua khảo sát mới biết được nguyện vọng của đa số người dân như thế nào. Ngoài ra, cần nhấn mạnh đây mới chỉ là các phương án đưa ra để khảo sát chứ chưa phải hướng giải quyết chính thức. 

Về phía cư dân HH Linh Đàm, chúng ta có thể hình dung trước đây khi ký hợp đồng, họ giao dịch với một chủ đầu tư có pháp nhân đầy đủ, có đất được giao, có thông báo bán nhà hình thành trong tương lai. Họ thanh toán đầy đủ, nhận nhà, đóng đủ phí dịch vụ. Những người mua nhà không có nghĩa vụ và cũng không có công cụ nào để biết chủ đầu tư đã xây vượt giấy phép bao nhiêu tầng, đã nộp đủ tiền sử dụng đất hay chưa, đã hoàn công hay chưa. Đó là việc của đơn vị quản lý có liên quan trên địa bàn trước đây.

Trong ngôn ngữ của Bộ luật Dân sự 2015, những người mua như vậy là bên thứ ba ngay tình. Quyền và lợi ích hợp pháp của họ phải được bảo vệ, kể cả khi phát sinh tranh chấp về nguồn gốc tài sản giao dịch. Nguyên tắc này không phải lý thuyết trừu tượng mà là điều kiện để một nền kinh tế giao dịch tài sản có thể vận hành. Nếu người mua tuân thủ mọi quy định mà vẫn phải gánh rủi ro pháp lý thì sẽ không ai dám mua gì nữa.

Xin được mở rộng vấn đề: Có một câu hỏi tôi hay được sinh viên luật hỏi trong giờ giảng. Nếu một người mua một chiếc xe từ cửa hàng có giấy phép kinh doanh đầy đủ, trả tiền, nhận hóa đơn, đăng ký đúng thủ tục, rồi một năm sau cơ quan chức năng phát hiện cửa hàng đó nhập lậu linh kiện thì người có phải trả xe không? 

Tôi thường trả lời: Không. Vì họ là người mua ngay tình. Sai phạm của bên bán không xóa được quyền sở hữu hợp pháp của họ. Đó là một trong những nguyên tắc căn bản nhất của pháp luật dân sự, không phải phát minh của Việt Nam mà là thứ đã có từ hàng trăm năm trong luật của các nước có nền kinh tế giao dịch tài sản.

Trở lại với khu chung cư HH Linh Đàm, trong số 3 phương án khảo sát, phương án một là “trả lại căn hộ lấy lại tiền đã mua”, tôi chia sẻ với các ý kiến cho rằng cần làm rõ khái niệm “tiền đã mua”. Nếu là giá gốc trên hợp đồng thì đó chỉ còn là phần nhỏ so với giá trị căn hộ hiện nay. Thời điểm mở bán năm 2015, giá căn hộ ở HH Linh Đàm khoảng 13,5 đến 15,5 triệu đồng mỗi mét vuông. Hiện nay giá giao dịch thứ cấp phổ biến 35 đến 45 triệu đồng, có căn lên 50 triệu đồng mỗi mét vuông theo các tin rao bán trên mạng. Khoản chênh lệch đó là giá thị trường của tài sản đã thuộc sở hữu của người mua trong suốt 10 năm, không phải là khoản lời bất chính thuộc diện có thể thu hồi. Do vậy, giả sử hoàn trả theo giá gốc thì sẽ là một phương án không phù hợp. Ngược lại, giả sử “lấy lại tiền đã mua” theo giá thị trường thì tiền đâu để chủ đầu tư trả cho hàng nghìn căn hộ? 

Phương án thứ hai là "được đền bù bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương tại khu đô thị Thanh Hà". Cũng như phương án một, khái niệm “giá trị tương đương” trong phương án hai rất khó xác định, đơn cử như tương đương tại thời điểm nào? Thời điểm cư dân mua căn hộ hay thời điểm hiện nay? Nếu không tương đương thì sao? Tính pháp lý của căn hộ nơi chuyển đến ra sao?

Như vậy, nếu tiếp cận từ phía cư dân, chúng ta hoàn toàn có thể hiểu được khi họ chọn phương án thứ ba: “Ý kiến khác”.

Về mặt pháp luật, thiết nghĩ ba quan hệ trong vụ việc này phải được tách bạch. Thứ nhất là quan hệ hành chính giữa nhà nước và chủ đầu tư, gồm xử phạt, cưỡng chế tài chính, truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đủ dấu hiệu. 

Thứ hai là quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và người mua, gồm bồi thường thiệt hại khi chứng minh được thiệt hại cụ thể. 

Thứ ba là quan hệ hành chính giữa nhà nước và người mua, gồm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên cơ sở thực trạng sử dụng hợp pháp và ngay tình của cư dân. 

Không nên “trộn” ba quan hệ này vào một phương án nào đó chưa đủ rõ ràng, chưa tách bạch được trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan. Ngoài ra, quá trình giải quyết cũng cần lưu ý đến yếu tố những căn hộ nằm trong giới hạn 27 tầng là nằm trong giới hạn được phép xây dựng của dự án.

Như đầu bài viết đã nêu, các phương án được đưa ra hiện nay chỉ để thu thập thông tin, khảo sát. Mong rằng tới đây, trên cơ sở quy định pháp luật và thông tin khảo sát, các cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra những quyết định minh bạch, công bằng và thỏa đáng với quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của cư dân.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!