Vỡ bong bóng nhà đất ở Thượng Hải

Thượng Hải là thành phố lớn nhất nước, trung tâm kinh tế - tài chính sôi động của Trung Quốc và khu vực Đông Á. Hiện dân số Thượng Hải đã là 17 triệu người song từ khắp Trung Quốc, người ta vẫn tiếp tục đổ tới Thượng Hải để tìm cơ hội. Trước xu thế đó, nhiều người dân Thượng Hải tìm mọi cách đầu tư vào bất động sản. Hoạt động đầu cơ này là nguyên nhân chính dẫn tới sự bùng nổ thị trường nhà đất Thượng Hải mấy năm gần đây.

Chỉ trong ba năm, từ giữa năm 2002 đến giữa năm 2005, giá nhà đất ở Thượng Hải tăng gấp đôi. Xu thế tăng giá này cũng thấy ở các nơi khác trên cả nước với mức tăng từ 50-70% trong hai năm 2004-2005, nhưng không ở đâu nóng như Thượng Hải, Bắc Kinh và Hàng Châu.

Không chỉ tăng giá nhanh, thị trường còn căng thẳng tới mức những người có khả năng và ý định mua nhà phải xếp hàng nhiều ngày để lấy phiếu dự đấu thầu mua căn hộ trong những khu chung cư vẫn đang còn trong giai đoạn xây dựng.

Những người may mắn giành được phiếu đấu thầu thường nhanh chóng nhận ra rằng những căn hộ tốt nhất đã được bán từ lâu cho những người có quan hệ trước. Có những thời điểm tấm phiếu dự thầu này cũng trở thành một món hàng có giá.

Nhưng từ tháng 6/2005, giá nhà đất bắt đầu tụt dốc sau khi chính quyền thành phố ban hành những biện pháp chấn chỉnh thị trường. Trong nửa cuối năm ngoái, giá nhà ở Thượng Hải giảm 31,9%, từ mức bình quân 9.153 nhân dân tệ (NDT)/mét vuông xuống chỉ còn 6.000 NDT.

Năm nay, xu thế sụt giảm tiếp diễn, giá nhà ở trung tâm Thượng Hải trong tháng 2/2006 chỉ còn 17.477 NDT/mét vuông, so với 18.383 NDT/mét vuông hồi tháng 1/2006, theo số liệu của Yiyu, công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc (1 NDT = 1.983 VND).

Phần lớn tiền bạc đổ vào kinh doanh nhà đất ở Trung Quốc nói chung, ở Thượng Hải nói riêng, là tiền vay ngân hàng. Quy định của chính phủ cho phép ngân hàng có thể cho vay tối đa đến 80% giá trị nhà, đất nếu chủ mua nhà có tài sản thế chấp; các doanh nghiệp địa ốc có thể thế chấp bằng chính dự án nhà đất đó.

Sau một thời gian, ngân hàng bỗng trở thành “con tin” của thị trường bất động sản, ôm giữ một khối lượng khổng lồ các bất động sản thế chấp mà không sao xử lý được khi thị trường đóng băng. Khi các công ty địa ốc giảm giá nhà để vớt vát vốn liếng, các công ty kinh doanh cỡ nhỏ lâm vào tình trạng phá sản và nhiều chủ hộ bắt đầu cảm thấy đau đớn vì tiền vay ngân hàng đã lớn hơn giá trị ngôi nhà mà họ mua được.

Năm ngoái, nợ xấu do vay tiền mua nhà ở Thượng Hải là 1,55 tỉ NDT, gấp ba lần so với 558 triệu NDT của năm 2004. Năm nay, khoản nợ xấu này dự báo sẽ tăng gấp nhiều lần.

Tháng 5 năm ngoái, chính quyền Trung Quốc đã ban hành nhiều biện pháp xoa dịu nỗi lo âu về tình trạng bong bóng của thị trường địa ốc khắp nước. Các biện pháp đáng chú ý là đánh thuế lợi tức lũy tiến căn cứ vào thời gian “giữ” đất của người chủ bất động sản, cấm bán nhà trước khi xây dựng hoàn chỉnh và siết chặt việc cấp quyền sử dụng đất.

Dưới áp lực của chính phủ Trung ương, Thượng Hải còn ban hành những quy định nghiêm khắc hơn: chủ nhà đất phải thanh toán xong tất cả các khoản thế chấp trước khi bán tài sản. Đầu tháng 3 này, thành phố cũng nâng mức lãi suất trần cho vay mua nhà thời hạn năm năm lên mức 5,51%/năm, giảm mức tài trợ của ngân hàng xuống 70% thay vì 80% giá trị bất động sản như trước kia.

Theo TB Kinh tế SG