Văn phòng cho thuê tiếp tục gặp khó

TP.HCM: Giá thuê tiếp tục giảm sâu

Công suất thuê có tăng nhẹ, giá tiếp tục giảm sâu (nguồn: Savills Việt Nam).

Savills Việt Nam cũng nhận định giá thuê trung bình tiếp tục giảm nhẹ, đạt 28 USD/m2/tháng, giảm 3% so với quý 1/2011 và giảm 10% so với quý 2/2010 (giá thuê tính trên diện tích sàn thuần, bao gồm phí dịch vụ nhưng không bao gồm thuế giá trị gia tăng).

Diện tích văn phòng từ 40 – 100 m2 được ưa chuộng trong quý 2/2011. Tuy nhiên, một số tổ chức như ngân hàng, công ty bảo hiểm và trung tâm Anh ngữ có xu hướng thuê nguyên tòa nhà.

Với lợi thế về giá thuê cạnh tranh và vị trí tốt, cao ốc hạng B tiếp tục được khách thuê chọn để mở văn phòng làm cho lượng tiêu thụ tăng 27% so với quý 1/2011. Tuy nhiên, đa số giao dịch văn phòng trong quý 2/2011 là dịch chuyển từ văn phòng hạng B cũ sang văn phòng hạng B mới để hưởng lợi từ các trang thiết bị mới và giá cả cạnh tranh.

Do vậy, dù lượng tiêu thụ tăng nhưng văn phòng hạng B là phân khúc duy nhất trong 3 hạng tăng tỷ lệ văn phòng trống trong quý 2/2010. Một nguyên nhân khác dẫn đến hiện tượng này là trong quý 2/2011 có sự bổ sung nguồn cung gần 40.000m2 từ 2 tòa nhà hạng B mới là tòa nhà Nam Á và 43 Mạc Đĩnh Chi.

Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ trống văn phòng hạng A giảm 3,9% nhưng vẫn còn ở mức rất cao (38,1%). Chỉ có văn phòng hạng C có tỷ lệ trống thấp nhất (10,3%), giảm 1,2%.

Savills Việt Nam đưa ra những con số khác do việc xếp hạng ABC các tòa nhà khác nhau (Savills xếp hạng 173 tòa nhà, CBRE xếp hạng 272 tòa nhà). Tuy nhiên, nhận định chung vẫn là công suất thuê trung bình có tăng lên so với quý 1/2011, tỷ lệ trống giảm xuống.

Tuy vậy, các công ty nghiên cứu này vẫn không mấy lạc quan về thị trường thời gian tới. Theo nhận định của Savills Việt Nam, hơn 1 triệu m2 diện tích văn phòng dự kiến sẽ gia nhập vào thị trường từ năm 2012 trở đi, trong đó tập trung 48% ở quận 1 sẽ là áp lực rất lớn cho các chủ đầu tư khi tìm khách hàng.

Trong tương lai gần, Savills Việt Nam nhận định: “Giá thuê trung bình dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong 2 quý tới do nguồn cung tiếp tục tăng”.

Cụ thể, trong quý 2/2011, tổng nguồn cung văn phòng trên thị trường Hà Nội đạt hơn 820.000 m2, tăng 8% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm trước.

Có hai toà nhà hạng B và ba toà nhà hạng C gia nhập thị trường trong quý này, cung cấp thêm 60.000m2 diện tích văn phòng. Các quận Hoàn Kiếm và Cầu Giấy là nguồn cung chính của thị trường, chiếm 47% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Trong các quý còn lại của năm 2011, 7 dự án có quy mô lớn hơn 10.000 m2 dự kiến sẽ gia nhập thị trường, cung cấp gần 205.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê.

Đáng chú ý là mặc dù tình hình hoạt động thị trường văn phòng bị đánh giá là giảm so với quý trước về cả giá thuê và công suất thuê. Tuy nhiên, thị trường này vẫn đạt công suất thuê trung bình khá tốt, ở mức 86,4%. Trong đó, hạng A tiếp tục đạt công suất thuê cao, tăng 2% so với quý trước và đạt 86,7%.

Trong quý 2/2011, diện tích văn phòng cho thuê thêm đạt 23.000 m2, tăng 21% so với quý trước. Khu vực phía Tây, bao gồm quận Cầu Giấy và Từ Liêm, chiếm 60% tổng diện tích cho thuê thêm của toàn thị trường. Diện tích cho thuê thêm của khu vực này tăng khoảng 50% so với quý trước.

Dự kiến, vào cuối năm 2011, khi tòa nhà Landmark 72 (Keangnam) đi vào hoạt động, với 90.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê thực; khi đó, giá thuê văn phòng ở khu vực phía Tây thành phố có khả năng giảm.

Thống kê của Savill cũng cho thấy, thị trường văn phòng để bán tại Hà Nội cũng tăng mạnh nguồn cung với 12 toà nhà văn phòng tại 5 quận Cầu Giấy, Từ Liêm, Ba Đình, Đống Đa và Hà Đông.

Giá chào chính thức từ chủ đầu tư đối với các văn phòng để bán tại tất cả các hạng duy trì ổn định so với quý trước, trong khoảng 1.000 USD – 2.500 USD/ m2 cho thời hạn thuê 32 đến 49 năm (chưa bao gồm VAT).

Tùng Nguyên - Lan Hương