"Thuốc" đặc trị cho thị trường BĐS

GS TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã khẳng định như vậy khi trao đổi với báo chí về thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay.

Năm 2008, thị trường BĐS sẽ có nhiều "thăng, giáng"

Nhiều người cho rằng thị trường BĐS của Việt Nam hiện vẫn còn manh nha, thiếu thông tin và số liệu để có thể kiểm chứng được những bước phát triển thực sự của thị trường?

Nói rằng thị trường bất động sản (BĐS) nước ta hiện nay còn manh nha thì chắc không đúng nhưng đúng là thiếu thông tin.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS hiện nay đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. Kinh tế BĐS cũng chiếm tới 30% tỷ trọng phát triển kinh tế ở nhiều thành phố lớn nên không thể gọi là manh nha.

Vấn đề thiếu thông tin là chúng ta đang thiếu mọi công cụ quản lý đối với thị trường này. Điều đó thể hiện ở hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện nhưng xung đột không ít, hệ thống quy hoạch ngày càng phù hợp nhưng "treo" vẫn còn nhiều, hệ thống hành chính đã đổi mới mạnh mẽ trên văn bản nhưng thực tế vẫn chưa đạt được độ công khai - minh bạch cần thiết.

Thế nhưng nhiều chuyên gia vẫn nhận định năm 2008 sẽ là năm của BĐS với những bước phát triển ngoạn mục của thị trường này. Cá nhân ông thấy sao?

Nếu nói rằng năm 2008 sẽ là năm của BĐS thì chưa chính xác. Tôi cho rằng 2008 sẽ là năm mà thị trường BĐS có nhiều "thăng, giáng" theo các chính sách của Nhà nước điều tiết đối với thị trường.

Cắt dòng vốn cho vay đi đầu cơ

Ngân hàng Nhà nước vừa quyết định phát hành 20.300 tỷ đồng tín phiếu bắt buộc các NH thương mại mua, nhưng không được sử dụng vay tái cấp vốn đặc biệt thắt chặt cho vay đầu tư BĐS. Theo ông, điều này sẽ tác động như thế nào đến thị trường thời gian tới?

Trong mươi ngày vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có chính sách điều chỉnh đối với thị trường tiền tệ, tập trung vào hạn chế cho vay tín dụng, nhất là thắt chặt việc cho vay vốn đầu tư vào BĐS. Hệ quả là các nhà đầu tư BĐS kêu ca, phàn nàn vì khó khăn khi bị cắt vốn vay đầu tư cho các dự án, các giao dịch trên thị trường BĐS ngưng đọng, thị trường có biểu hiện "nguội lạnh".

Hệ quả nói trên đang xẩy ra trong thực tế nhưng lại có vẻ như biểu hiện của một nghịch lý: Đúng ra hạn chế vốn vay đầu tư BĐS tức là làm chậm tiến độ đầu tư các dự án, hệ quả tất yếu phải là giảm cung hàng hóa BĐS cho thị trường, hệ quả tiếp theo là thị trường phải "nóng" hơn do thiếu cung, nhưng trên thực tế, thị trường lại đang "lạnh" đi.

Nghịch lý nào cũng có thể giải thích được vì cuộc sống vốn không chấp nhận bất cứ một nghịch lý nào. Như vậy, một phần khá lớn vốn vay cho đầu tư BĐS đã được sử dụng vào đầu cơ hàng hóa BĐS, cắt nguồn vốn vay là cắt đi đầu cơ, làm giảm các giao dịch có tính đầu cơ, thị trường "lạnh" đi phần đầu cơ.

Vậy thì với thực tế thị trường BĐS của ta hiện nay, đâu là liều thuốc "đặc trị" thích hợp nhất, theo ông?

Về mặt vốn cho đầu tư BĐS, các ngân hàng cần tiếp tục cho vay đối với các dự án đầu tư xây dựng BĐS nhằm bảo đảm cung theo đúng quy hoạch, nhất là đối với các dự án đang triển khai tích cực, đúng tiến độ.

Đồng thời, các ngân hàng cần kiểm soát chặt chẽ và ngừng hoàn toàn các khoản vay cho các nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng dự án đã hoàn thành. Đối với các nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành thì phải đánh giá cụ thể phần còn phải xây dựng để cho vay ở tỷ lệ phù hợp.

"Căn bệnh" chính của thị trường BĐS nước ta hiện nay là giá nhà đất quá cao, không phù hợp với đầu vào của sản xuất, kinh doanh (đất sản xuất, kinh doanh) cũng như không phù hợp với thu nhập của người lao động (đối với đất ở).

Nguyên nhân của "căn bệnh" này là Nhà nước chưa kiểm soát được tình trạng đầu cơ nhà đất và tích trữ tiền nhàn rỗi của dân vào nhà đất; từ đó, cầu ảo tăng cao mà không cung nào tải nổi.

"Thuốc chữa" duy nhất cho "căn bệnh" này là đổi mới sắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tài sản gắn liền, đánh lũy tiến vào các trường hợp có nhà đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng nhà đất nhiều hơn hạn mức bình quân trong xã hội. Không dùng "thuốc" này, "căn bệnh" đó sẽ ăn sâu vào "lục phủ, ngũ tạng" mà không thuốc nào trị nổi.          

Xin cám ơn ông!

Theo Fi Linh
VTC News