Thị trường bất động sản đang dần khởi sắc

Thị trường bất động sản mấy tháng qua đã xuất hiện một số tín hiệu khả quan hơn. Ông đánh giá thế nào về điều này, đặc biệt về tình hình giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở?

Qua kết quả khảo sát, nghiên cứu tình hình thị trường bất động sản và tập hợp báo cáo của các sở tài chính địa phương, Cục Quản lý giá nhận định rằng 6 tháng đầu năm, thị trường này tuy còn trầm lắng tại phần lớn các tỉnh song đã có những tín hiệu khả quan hơn ở một số thành phố lớn.

Đặc biệt từ tháng 5 trở lại đây với một số loại hàng hóa của thị trường bất động sản. Tại các khu đô thị, Nhà nước đã có những chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản (Nghị định 17/2006, Nghị định 187/2004...).

Thị trường chung cư cao cấp có hạ tầng tốt hoặc những khu dân cư đã hoàn chỉnh hạ tầng lại diễn ra khá sôi động. Thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội và TPHCM hiện đang có giá rất cao, hiệu suất sử dụng xấp  xỉ 100%.

Xét trên bình diện cả nước, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 tháng đầu năm so với năm 2005 khá ổn định, không có biến động lớn. Giá giảm ở nhiều nơi và chỉ tăng cục bộ ở một số điểm có lợi thế kinh doanh hoặc những khu vực có nhiều dự án lớn, những khu đô thị mới, trục đường giao thông mới mở, cụm dân cư đang hình thành và phát triển hoặc vị trí thuận lợi cho phát triển du lịch, thương mại...

Mức giảm phổ biến từ 5-20%, cụ thể Bắc Ninh giảm từ 15-20%, Phú Yên giảm 5-10%, đất nông thôn ở Hòa Bình giảm 15-20%...Tại một số tỉnh, thành phố lớn, số lượng người rao bán nhiều nhưng tỷ lệ giao dịch, mua bán nhà đất thành công vẫn thấp.

Giá đất, nhà ở những khu vực xây dựng biệt thự, đất chia lô, nhà chung cư bình thường cũng giảm khá nhiều. Trong đó, giá nhà chung cư giảm mạnh nhất.

Theo thông tin tổng hợp từ 17 địa phương xây dựng nhiều nhà chung cư, giá căn hộ giảm từ 500 nghìn tới 1 triệu đồng/m2 so với thời điểm 2 năm trước đây. Mỗi suất mua nhà chung cư đã giảm từ 50 tới 100 triệu đồng.

Tuy nhiên, giá giảm không phải do chủ đầu tư tự giảm giá mà phần lớn do giới đầu cơ giảm phần chênh lệch giữa giá gốc mua được với giá bán ra trên thị trường; hoặc do trước đây có nhiều người mua nhà, “găm” lại chờ cơ hội, nay bí vốn đã phải tung ra bán với mức chênh lệch rất thấp.

Ngoài ra, mặt bằng giá chung càng giảm mạnh bởi không ít chủ đầu tư các khu  đô thị mới cũng phải tìm mọi giải pháp để kích cầu như giảm giá, quảng cáo, tiếp thị...nhằm quay vòng vốn và giảm lãi vay ngân hàng.

Chẳng hạn, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (Bộ Xây dựng) mới đây đã giảm giá nhà chung cư tại khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên, Hà Nội) từ 6,7 triệu đồng/m2 xuống 6,5 triệu đồng/m2; tại khu đô thị Văn Quán (Hà Tây), giá nhà cũng giảm từ 7,95 triệu đồng/m2 xuống còn 6,5 triệu đồng.

Không chỉ có nhà chung cư, giá đất biệt thự, nhà vườn liền kề... với diện tích trung bình 200 m2 tại nhiều khu đô thị mới cũng giảm giá từ 100 đến 200 triệu đồng/lô nếu người mua chịu thanh toán ngay. Tính trung bình, giá đất tại các khu này đã giảm khoảng 2-3 triệu đồng/m2 so với năm 2005. Hiệu quả tức thì của xu hướng giảm giá đã được thể hiện trong 2 tháng gần đây, với số lượng giao dịch chung cư cao cấp thành công có chuyển biến rõ rệt.

Tại Hà Nội, một số nhà chung cư tại quận Hoàng Mai, Ba Đình mua bán khá nhộn nhịp. Hoạt động mua bán nhà đất bắt đầu có chuyển biến bởi người tiêu dùng dường như đã hiểu thị trường hơn. Tâm lý chờ giá đất nhà giảm cũng như mong bán được giá cao đều đã “nguội” đi và nhiều nhà đầu tư, nhất là những người đang có nhu cầu ở, bắt đầu tham gia thị trường một cách tích cực hơn.

Việc Chính phủ cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ và các quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cởi mở hơn rất nhiều cũng khiến thị trường thêm phần sôi động bởi người dân có thể yên tâm hơn khi tham gia giao dịch đất, nhà ở.

Theo ông, thị trường bất động sản trầm lắng là do những nguyên nhân nào?

Trước hết, những thay đổi trong chính sách quản lý, tài chính về đất đai đã khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, hiện tượng mua nhà, đất để đầu cơ làm cầu tăng nhanh đẩy giá lên cao đã không còn cơ hội như trước đây.

Ngoài ra, nhu cầu đầu cơ dự án giảm sút mạnh do các dự án phân lô bán nền trong đô thị không được thực hiện, phương thức huy động vốn ứng trước của người mua cũng bị cấm. Cũng đã hết thời người dân chấp nhận giao dịch với các dự án nhà ở xây trong tình trạng không đồng bộ, chưa có điện, nước sạch, dịch vụ công cộng...

Chất lượng nhà chung cư ở một số dự án không đảm bảo cũng là yếu tố tác động mạnh tới tâm lý người có nhu cầu.

Ngoài ra, giá vàng lên xuống thất thường trong những tháng gần đây cũng làm giảm nguồn vốn đầu tư vào bất động sản của các đối tượng chuyên mua đi bán lại kiếm lời. Đồng thời, do thị trường không còn sức hút, không ít nhà đầu tư đã rút lui, chuyển đầu tư sang hướng mới, có lợi hơn...

Bên cạnh đó, việc thực hiện đấu giá đất tại nhiều địa phương còn khó khăn, nhiều phiên tổ chức không thành công, và người dân có nhu cầu về đất ở chưa quen với đấu giá đất.

Ông có dự báo gì về thị trường bất động sản những tháng cuối năm?

Xu hướng chung của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm nay không có biến động lớn, nhiều khả năng giá ổn định do nhu cầu thực tế của người dân thực sự cần nhà để ở không nhiều. Nhưng những thay đổi về chính sách từ đầu năm sẽ tạo điều kiện thông thoáng cho thị trường bất động sản dần khởi sắc.

Theo Quang Phúc

VnEconomy