Thị trường bất động sản bán lẻ: Thích ứng hoặc sẽ bị đào thải

Đại gia hàng hiệu dồn dập vào Việt Nam

Sau nhiều đồn đoán, Hennes & Mauritz AB (H&M) - tập đoàn đa quốc gia nổi tiếng của Thụy Điển, nổi tiếng trong lĩnh vực bán lẻ sản phẩm thời trang dành cho mọi đối tượng - vừa chính thức xác nhận sẽ mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam, đặt tại TPHCM.

Nguồn tin từ đại diện H&M cho biết, nơi được H&M “chọn mặt gửi vàng” là toà nhà Vincom Đồng Khởi (TPHCM), trên diện tích 2.200 m2. Đây cũng là tòa nhà được thương hiệu Zara chọn đặt cửa hàng thời trang đầu tiên tại Việt Nam.

Sự xuất hiện của Zara và H&M hay trước đó là Topshop, Mango cho thấy các hãng thời trang lớn trên thế giới đang rất quan tâm tới Việt Nam.

Trong một khảo sát gần đây của hãng Niesel, dựa trên 29.000 người tại 58 quốc gia trên thế giới, thì có tới 56% số người Việt Nam được hỏi cho biết sẽ sẵn sàng chi bội tiền cho hàng hiệu.

Theo kết quả này, số lượng người Việt mê hàng hiệu đứng thứ ba thế giới, chỉ sau nước đứng đầu Trung Quốc với 74% và Ấn Độ đứng thứ hai với 59%. Thực tế đó cho thấy, nhu cầu sử dụng hàng hiệu của người Việt Nam vẫn trên đà tăng trưởng dù nền kinh tế có phần khó khăn hơn trước.

Theo Mathew Powell, Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, bán lẻ tại Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, minh chứng là Việt Nam hiện xếp hạng thứ 6 trên toàn thế giới theo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney. Thực tế, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp bán lẻ như: Niềm tin của khách hàng, sự bùng nổ của thương mại điện tử, tự do thương mại và hạ tầng cơ sở liên tục được nâng cấp và phát triển.

Thêm vào đó, thị trường bán lẻ tại Việt Nam vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển bởi mật độ bán lẻ tại Hà Nội và TPHCM hiện vẫn còn khá thấp, mới chỉ khiêm tốn ở mức 0,26 và 0,12 m2 bán lẻ/người, thấp hơn nhiều so với các thành phố khác trong khu vực như Bangkok, Singapore và Kuala Lumpur.

Chưa hẳn là thời điểm để các nhà phát triển bất động sản bán lẻ “ăn mừng”

Tuy có một nền tảng phát triển đầy tiềm năng, Mathew cho rằng, điều thị trường Việt Nam cần không chỉ là đơn thuần là lượng mà còn là chất của mặt bằng bán lẻ.

Tại Việt Nam, có thể thấy sự khác biệt rõ rệt giữa thị trường lớn nhất là Hà Nội và TPHCM. Nếu các mặt bằng bán lẻ tại TPHCM tập trung nhiều hơn ở khu vực trung tâm với tỷ lệ là 13%, với giá thuê cao hơn, tỷ lệ lấp đầy cao và ổn định, thì Hà Nội chỉ cung cấp 2% tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trong khu vực trung tâm do quỹ đất hạn chế, giá đất cao và giới hạn chiều cao công trình.

Tình hình hoạt động của bất động sản bán lẻ cũng có sự chênh lệch: giá thuê mặt bằng tầng 1 đã giảm 15,5% theo năm trong quý I/2017 và tỷ lệ lấp đầy hiện chỉ đạt 85%, để lại 186.000 m2 diện tích trống.

Thêm nữa, theo Mathew, Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển dịch kinh tế, với những thay đổi sâu sắc trong hành vi của khách hàng. Điều này có thể được thấy rõ trong sự chênh lệch giữa tỷ lệ mở rộng của các ngành hàng bán lẻ khác nhau.

"Thời trang bình dân với mức giá phải chăng, gần với mức giá trung bình trên toàn cầu hiện đang là ngành hàng phát triển mạnh nhất, tiếp theo đó là các ngành hàng khác như rạp chiếu phim, giải trí và ẩm thực hiện cũng đang trên đà phát triển; các doanh nghiệp bán lẻ đang dần nhanh nhạy hơn trong việc đáp ứng những nhu cầu thường nhật của khách hàng và đưa ra những mức giá phù hợp hơn với túi tiền của người tiêu dùng", Mathew bình luận.

Trong khi đó, theo vị chuyên gia tham gia thị trường bất động sản Việt Nam từ những năm 2004, ngành hàng cao cấp và trang sức có mức giá bán cao hơn từ 20% đến 50% so với mức trung bình trên thế giới do tác động của thuế và các vấn đề trong định giá. Các doanh nghiệp trong ngành hàng này hiện đang tập trung vào việc cải thiện tình hình kinh doanh của các cửa hàng hiện có, thu nhỏ, thậm chí đóng cửa một số cửa hàng.

"Đây có là một thời điểm rất tốt cho ngành bán lẻ của Việt Nam, nhưng chưa hẳn là thời điểm để các nhà phát triển bất động sản bán lẻ “ăn mừng”. Khách hàng trong ngành bán lẻ đang thay đổi từng ngày; tương lai sẽ là những con người của kỷ nguyên công nghệ, với thời đại của smart-phone, facebook hay những tiện ích công nghệ khác... Các doanh nghiệp bán lẻ sẽ phải liên tục thay đổi để bắt kịp xu hướng; các dự án bất động sản bán lẻ vì vậy cũng cần phải thích ứng để không bị đào thải trong thị trường cực kỳ tiềm năng nhưng cũng đầy cạnh tranh này", Mathew nói thêm.

Phương Dung