Những cạm bẫy chính trong M&A bất động sản

Trong những năm qua, các thương vụ M&A trên toàn cầu đạt mức kỷ lục. Nhiều tài sản có giá trị cao đang trong quá trình thương thảo - bao gồm cả những danh mục bất động sản trọng điểm. Riêng tại Việt Nam, quý III/2016 khép lại với những thương vụ chuyển nhượng "đình đám" trong giới đầu tư bất động sản của những tên tuổi lớn như: CapitaLand, Mitsubishi, VinaCapital, Lotte…

Mặc dù việc thâu tóm bất động sản từ M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao, nhưng thông thường thì bất động sản được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán và điều này có thể làm xuất hiện nhiều vấn đề khi "những điều ẩn giấu" lộ diện.

Theo báo cáo của JLL, cứ 5 thương vụ thì sẽ có ít nhất 1 thương vụ M&A thất bại. Những vấn đề tưởng chừng như rất nhỏ nhưng khiến M&A bất thành trong lĩnh vực bất động sản như: Không để ý vào những yếu tố nhỏ, nhận lấy rủi ro mà không biết, kém liên kết với mục tiêu chính và làm xáo trộn nguồn nhân lực.

Remco van der Mije, Phó Giám đốc, JLL Hà Lan cho rằng, giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của dự án...

Các danh mục bất động sản có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến các vấn đề về môi trường.

"Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị. Bạn có thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những bất động sản có rủi ro ra khỏi hợp đồng - nhưng chỉ khi bạn đánh giá rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng", Van der Mije nói.

Tom Carroll, Giám đốc của EMEA Corporate Researchcho cho rằng, bất kỳ tài sản bất động sản bị thâu tóm nào cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Ví dụ, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục bất động sản phải cho phép điều này.

"Sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịch và bạn nhận ra rất khó để bán những bất động sản này trong khoảng thời gian ngắn, do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư", Tom Carroll nói.

Một điều quan trọng nữa mà các thương vụ M&A không thể bỏ qua nếu không muốn chuốc lấy thất bại là sẽ làm xáo trộn nguồn nhân lực.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khi họ biết thông tin về việc mua bán hoặc sáp nhập là liệu họ có thể vẫn làm công việc hiện tại với mức lương và địa điểm không thay đổi. Nếu địa điểm làm việc thay đổi thì họ rất có thể sẽ rời khỏi công ty.

"Nếu có sự di dời thì cũng cần có một chiến lược bất động sản không làm thay đổi tác động bất lợi lên năng suất làm việc", Carroll nói.

Công Quang