Nhà ở giá thấp: Xu hướng có nhưng khó đầu tư

Theo TS Trần Kim Chung, xu hướng này được biểu hiện ở chỗ: Thứ nhất về giá, những bất động sản giá rẻ có giá trị giao dịch trên dưới 500 triệu đồng, hoặc những thửa đất có giá 5 - 10 triệu đồng/m2 đang được quan tâm của giới đầu tư.

 

Thứ hai, các BĐS này nằm tại các quận, huyện vùng ven Hà Nội như quận Hoàng Mai, Thanh Xuân, Tây Hồ, Từ Liêm, Thanh Trì; tại TPHCM là các quận Tân Phú, Gò Vấp, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, quận 7, 9, 12 và một số vùng ven thuộc tỉnh Bình Dương, Đồng Nai.

 

 

Nguyên nhân dẫn đến sự sôi động của phân khúc thị trường nhà giá thấp không chỉ là chương trình kích cầu của Chính phủ thông qua hỗ trợ lãi suất đối với các chủ thể kinh tế mà còn do chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đã được trình, có thể sẽ đi vào thực hiện nhưng chưa thể đáp ứng được nhu cầu của người dân.

 

Đặc biệt, trong khi thị trường hàng hoá thay thế như vàng, chứng khoán đều có những biến động khó kiểm soát, lãi suất trên thị trường tiền tệ cũng biến động theo thị trường thì các nhà đầu tư có ý thức sẽ chuyển hướng đầu tư tiềm năng vào thị trường nhà giá thấp để phân tán rủi ro và luân phiên quay vòng vốn đầu tư.

 

Nhận định của giới chuyên môn còn cho thấy, việc đầu tư vào nhà ở giá thấp này sẽ có tính an toàn cao. Đặc biệt, với thực tế cầu lớn như hiện nay thì giá trị của nhà giá thấp cũng khó thấp hơn được nữa.

 

Đại diện giới đầu tư, TS. Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland Invest đã phân tích: Quy luật thị trường là dòng vốn đầu tư sẽ chuyển dịch vào phân khúc nhà ở có lợi nhuận cao nhất, dễ thực hiện và ít rủi ro nhất và chỉ khi mục tiêu hợp quy luật thì hiệu suất kinh doanh sẽ đạt mức cao nhất.

 

Thực tế, không phải các cơ quan chức năng, trong đó có Bộ Xây dựng không nhìn thấy vấn đề nhu cầu nhà ở giá thấp là rất lớn từ phía xã hội. Tuy nhiên, theo một cán bộ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cái khó khăn nhất hiện nay chính là không có quỹ đất cho các nhà đầu tư xây dựng BĐS thực hiện dự án nhà ở giá thấp, bởi chỉ riêng việc có được đất “sạch” để làm dự án trong các thành phố lớn thì cái giá đó đã không thể là giá thấp được!

 

Theo đề xuất của ông Hoàng, Nhà nước cần khoanh vùng quy hoạch có vị trí phù hợp với những khu dân cư qua các chỉ tiêu bắt buộc về quy hoạch cùng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cao và giới hạn diện tích căn hộ.

 

Khi đó, nhà đầu tư sẽ phải tự điều chỉnh để xây dựng loại căn hộ phù hợp với đối tượng có thu nhập thấp. Cùng với các ưu đãi về thuế đất, thuế xây dựng cho các vùng quy hoạch, khấu trừ thuế thu nhập cho các đối tượng mua nhà lần đầu tiên tại khu vực này.

 

Bằng hình thức như vậy, Nhà nước có thể kích thích một phân khúc nhà ở nào đó phát triển theo mục tiêu đặt ra mà không cần can thiệp bằng biện pháp hành chính vào thị trường và hoạt động của doanh nghiệp.

 

Tuy nhiên, cũng theo vị cán bộ này, nhà ở giá thấp nếu không dành cho các đối tượng chính sách cũng là nhà ở thương mại, vì vậy sẽ khó có thể có nhiều ưu đãi cho giới đầu tư.

 

Rõ ràng, những khó khăn cho đầu vào của thị trường BĐS phân khúc nhà giá thấp có liên quan nhiều tới cơ chế chính sách hiện nay. Người dân và bản thân các doanh nghiệp đầu tư thì cho rằng, nhà nước nên có những chính sách hỗ trợ để tạo ra được nhiều sản phẩm giá rẻ, đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở đối với một số lượng lớn những người đang làm việc tại các thành phố, đô thị lớn.

 

Ngược lại, về phía cơ quan chức năng thì lại có quan điểm chỉ tập trung ưu tiên về nhà ở đối với những đối tượng chính sách, còn việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp mà dành cho các đối tượng khác thì đó được coi là nhà ở thương mại.

 

Với tình hình hiện nay, xem ra, nhà ở giá thấp (bảo gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp) sẽ vẫn là vấn đề nan giải cho dù xu hướng tập trung vào phân khúc nhà ở này ngày càng rõ nét.