Nhà giàu bỏ bạc tỷ mua condotel: Không biết chơi, dễ “cầm dao đằng lưỡi”

Dân trí Điểm cần lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, có rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.
>>Đầu tư condotel: Lợi nhuận càng hấp dẫn, khách hàng càng kỹ tính
>>Giải mã hấp lực mạnh mẽ của condotel


Đầu tư vào căn hộ khách sạn (Condotel) trở thành trào lưu mới trong giới địa ốc trong thời gian gần đây.

Đầu tư vào căn hộ khách sạn (Condotel) trở thành trào lưu mới trong giới địa ốc trong thời gian gần đây.

Nhắc đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không thể không nhắc đến sự bùng nổ của xu hướng đầu tư các dự án "ngôi nhà thứ hai". Hiện tại, có khoảng 36 dự án "ngôi nhà thứ hai" cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam.

Thị trường bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.

Căn hộ khách sạn (condotel) hiện tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm ngôi nhà thứ hai. Cụ thể, tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung loại hình này tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel.

Khó đảm bảo lợi nhuận đã cam kết

Tuy nhiên, ông Rudolf Hever - Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, điểm cần lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, có rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hành như như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng.

"Hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua", ông Rudolf Hever cho biết.

Theo ông Rudolf Hever, các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

"Do vậy khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư khi lựa chọn mô hình phát triển, chủ đầu tư cần hoạch định tốt cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai", chuyên gia của Savills khuyến nghị nhà đầu tư.

Trước đó, phát biểu tại một hội thảo, ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch TGĐ Công ty CP đầu tư và Phân phối DTJ - Chủ tịch liên minh sàn Giao dịch Bất động sản G5, cho rằng hiện nay, các thủ tục pháp lý liên quan đến loại hình condotel chưa được quy định rõ ràng trong pháp luật liên quan. Việc cấp sổ đỏ cho condotel cũng còn nhiều điều bất cập bởi luật pháp hiện hành còn chưa có quy định cụ thể.

Theo ông Khánh, khi đầu tư condotel, chủ đầu tư thường đưa ra mức lợi nhuận hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư nhưng hiện cũng còn khá nhiều yêu cầu về tính minh bạch cho những cam kết này. Đáng lưu ý, chưa nói tới các rủi ro bất định có thể xảy ra trong tương lai, các cam kết lợi nhuận được đưa ra trong bối cảnh chủ đầu tư thậm chí còn chưa chỉ ra được các chi phí cụ thể trong vận hành, hoạt động condotel.

Đừng chỉ nhìn vào con số lợi nhuận hào nhoáng

Trên thực tế, condotel được đầu tư tập trung số lượng lớn từ vài trăm đến cả ngàn căn hộ, có thể là dự án condotel độc lập hoặc đầu tư trong phân khu dự án, hoặc phân khu phức hợp. Dù vậy, hiện nay cũng chưa có quy định cụ thể về bất động sản condotel được đầu tư chỉ để khai thác cho thuê hay để ở hoặc vừa cho thuê vừa để ở... Từ đó dẫn đến việc hiện nay các condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại condotel.

"Chủ yếu chủ đầu tư vận dụng và đăng ký hình thức quản lý như căn hộ chung cư có quy định diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng và có sử dụng đơn vị quản lý vận hành riêng nhưng không chỉ ra được cụ thể chi phí hoạt động, chi phí vận hành… Có chủ đầu tư quy định cách tính chi phí hoạt động và quản lý vận hành, có chủ đầu tư không chỉ rõ. Các loại phí được tính gồm có: Phí quản lý căn hộ, phí sửa chữa lớn và chi phí hoạt động”, ông Khánh nêu.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng lưu ý, khách hàng phải quan tâm trước hết đến sự minh bạch ở các chủ đầu tư. Sự minh bạch thể hiện ở cách tính chi phí quản lý cho dự án đó, vì chỉ có chủ đầu tư mới là những người thực sự nắm con số này và có khả năng điều chỉnh theo ý mình. Nếu người mua không chú ý về cách tính chi phí và cách chia lợi nhuận, họ sẽ chịu thiệt thòi lớn.

Còn theo đánh giá của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE TPHCM: "Có thể thấy sự cam kết trả lợi nhuận mỗi năm đã đánh vào tâm lý đó của người mua, để họ không mất thời gian tính toán và kiểm tra với chủ đầu tư, thay vào đó móc hầu bao để mua và an tâm trong vòng 10 năm tới.

“Bất động sản có cam kết đánh vào tâm lý khách hàng là chỉ cần mua và có lợi nhuận mà không phải lo lắng gì hết. Tuy nhiên, các chủ đầu tư còn đối mặt với những rủi ro nằm ngoài hệ thống. Các yếu tố bất định luôn tồn tại xung quanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, do đó khách hàng phải xem đến cả uy tín của đơn vị quản lý dự án”, bà Thùy Dung cho biết.

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư không nắm rõ cách chơi thì chẳng khác nào “cầm dao đằng lưỡi”. Nói như vậy bởi lẽ đầu tư condotel không chỉ đơn giản chỉ nhìn vào sự hào nhoáng phía sau của những con số cam kết lợi nhuận, mà đằng sau đó còn nhiều yếu tố nhà đầu tư cần tính đến để có quyết định đúng đắn.

Còn phân tích của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng ở một vài dự án tỉ lệ EBITDA (thu nhập trước thuế, trả lãi và khấu hao) từ 35%, điểm hòa vốn đủ để thanh toán lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư dự án cần đạt công suất 60%. Trong khi đó, công suất trung bình cho thuê khách sạn ở Việt Nam là khoảng 65%. Tỷ lệ chênh lệch không quá nhiều, đây là một rủi ro đối với các chủ đầu tư.

Phương Dung

MỚI NHẤT
Mong muốn Grow Asia đồng hành, thúc đẩy chuỗi giá trị nông sản Việt!
Mong muốn Grow Asia đồng hành, thúc đẩy chuỗi giá trị nông sản Việt!

(Dân trí) - Tham dự phiên khai mạc Grow Asia Forum (Diễn đàn châu Á phát triển) tại Camphuchia sáng nay (10/5), Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Nguyễn Xuân Cường mong muốn Grow Asia đồng hành để đạt được các mục tiêu của Đề án tái cơ cấu ngành nông nghiệp, nhất là việc xây dựng các chuỗi giá trị cho các ngành hàng nông sản Việt.

Thứ tư, 10/05/2017 - 04:08

Mang "cơm có thịt heo" đến Tây Nguyên
Mang "cơm có thịt heo" đến Tây Nguyên

Sau Kon Tum, trong tháng 5 này, “Cơm có thịt heo” của LienVietPostBank sẽ được triển khai tại tỉnh Điện Biên để thúc đẩy sức lan tỏa mạnh mẽ của chương trình.

Thứ tư, 10/05/2017 - 03:00

Vải đầu mùa gần 100.000 đồng/kg, đắt gấp 7 lần giá nhập
Vải đầu mùa gần 100.000 đồng/kg, đắt gấp 7 lần giá nhập

(Dân trí) - Cũng biết giá bán buôn và bán lẻ sẽ chênh nhau, nhưng khi được biết giá vải đầu mùa cao gấp tới 7 - 8 lần tại Hà Nội, nhiều người tiêu dùng không khỏi giật mình.

Thứ tư, 10/05/2017 - 02:47

Ô tô nhập từ Ấn Độ giảm hàng nghìn chiếc, giá tăng lên 285 triệu đồng/xe
Ô tô nhập từ Ấn Độ giảm hàng nghìn chiếc, giá tăng lên 285 triệu đồng/xe

(Dân trí) - Sau gần 1 năm khuấy đảo thị trường xe nhập về cả lượng và giá, tháng 4 vừa qua, lượng xe ô tô nguyên chiếc nhập khẩu từ Ấn Độ về Việt Nam đã giảm gần 3.000 chiếc so với tháng trước đó.

Thứ tư, 10/05/2017 - 02:00

Quản lý chung cư không dễ!
Quản lý chung cư không dễ!

Thị trường bất động sản đang bùng nổ, với các cao ốc, khu đô thị mọc lên như nấm, nhưng quản lý thế nào để góp phần tạo nên môi trường sống văn minh trong đó cư dân hài lòng với chọn lựa đầu tư của mình lại là thách thức không hề nhỏ.

Thứ tư, 10/05/2017 - 01:58

Công bố chỉ tiêu chất lượng: Chữ tín của nhà sản xuất
Công bố chỉ tiêu chất lượng: Chữ tín của nhà sản xuất

Với nền kinh tế hội nhập sâu rộng, chất lượng sản phẩm hàng hóa được xem là yếu tố cạnh tranh của doanh nghiệp. Việc công bố chỉ tiêu chất lượng được các nhà sản xuất đặc biệt quan tâm như một cam kết với người tiêu dùng về sản phẩm, hàng hóa của mình.

Thứ tư, 10/05/2017 - 01:32

Nợ như "chúa Chổm", Nông trường Sông Hậu xin khoanh nợ và xoá lãi
Nợ như "chúa Chổm", Nông trường Sông Hậu xin khoanh nợ và xoá lãi

(Dân trí) - Nông trường Sông Hậu xin được khoanh nợ gốc và xoá nợ lãi đến thời điểm khoanh nợ gốc tại Agribank chi nhánh Cần Thơ và Vietinbank chi nhánh Cần Thơ với tổng số tiền gần 410 tỷ đồng, trong đó nợ gốc 150 tỷ đồng và nợ lãi 260 tỷ đồng.

Thứ tư, 10/05/2017 - 01:30

Dự án căn hộ dịch vụ khách sạn của BIM Group đang tạo sức hút lớn trên thị trường bất động sản
Dự án căn hộ dịch vụ khách sạn của BIM Group đang tạo sức hút lớn trên thị trường bất động sản

Theo nhiều chuyên gia, 2017 được trông đợi sẽ là năm phát triển và bùng nổ mạnh mẽ của thị trường bất động sản ở cả quy mô và loại hình các dự án, đặc biệt đối với các dự án căn hộ khách sạn đang nhanh chóng bắt kịp với thị trường các nước láng giềng tại châu Á.

Thứ tư, 10/05/2017 - 01:00

Đà Nẵng đau đáu với cơn khát nhân lực ngành du lịch
Đà Nẵng đau đáu với cơn khát nhân lực ngành du lịch

Sự bùng nổ đầu tư những “siêu” dự án quy mô, đẳng cấp nghỉ dưỡng, giải trí với chất lượng vượt trội thời gian gần đây là điều kiện thuận lợi để ngành du lịch Đà Nẵng tăng tốc khẳng định mình trong quá trình hội nhập. Nhưng cùng với đó, nó đã bộc lộ nhiều “lỗ hổng”, trong đó có vấn đề nhân lực.

Thứ tư, 10/05/2017 - 01:00

Hết tiền, VEC “bán” quyền thu phí cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình
Hết tiền, VEC “bán” quyền thu phí cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình

(Dân trí) - Cần tiền thực hiện mục tiêu xây dựng 1.000 km đường cao tốc, tuy nhiên hiện nay việc huy động vốn gặp rất nhiều khó khăn, vì vậy VEC đã tính tới phương án “bán” quyền thu phí cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình trong 30 năm. Đây là việc chưa từng có tiền lệ tại Việt Nam.

Thứ tư, 10/05/2017 - 10:10

Dầu nhớt Blackgold - dầu nhớt của chuyên gia chính thức có mặt tại Việt Nam
Dầu nhớt Blackgold - dầu nhớt của chuyên gia chính thức có mặt tại Việt Nam

Blackgold – nhãn hiệu dầu nhớt được nhập khẩu từ Singapore đã xuất hiện tại thị trường Việt Nam thông qua triển lãm Mô tô, Xe máy Việt Nam 2017.

Thứ tư, 10/05/2017 - 10:00

Sắp tới, nếu không được hỗ trợ, người tiêu dùng có thể “thủng túi” vì giá xăng?
Sắp tới, nếu không được hỗ trợ, người tiêu dùng có thể “thủng túi” vì giá xăng?

(Dân trí) - Từ đầu năm 2018, với kế hoạch thay thế hoàn toàn xăng A92 bằng xăng E5, song các chuyên gia đánh giá, hiện mức độ đón nhận của người tiêu dùng với xăng sinh học còn rất thấp, chưa kể mức giá dầu hiện nay khiến nhiên liệu sinh học không có tính bền vững về mặt kinh tế, đòi hỏi phải có ưu đãi tài chính cho doanh nghiệp và ưu đãi giá cho người tiêu dùng.

Thứ tư, 10/05/2017 - 09:10

ĐÁNG QUAN TÂM
Giá vàng biến động bất thường trước đợt "sóng" mới
Giá vàng biến động bất thường trước đợt "sóng" mới

(Dân trí) - Phiên giao dịch sáng nay 10/5, giá vàng SJC và giao ngay trên thế giới có xu hướng điều chỉnh khá bất thường, còn theo dự báo, vàng vẫn có cơ hội tăng giá trong ngắn hạn.

Thứ tư, 10/05/2017 - 08:37

Lý do Flora Fuji condo 3 mặt hướng sông “hút” thị trường
Lý do Flora Fuji condo 3 mặt hướng sông “hút” thị trường

Hơn 80% căn hộ Flora Fuji được giao dịch thành công chỉ sau vài tháng ra mắt thị trường là điển hình cho sức hấp dẫn của xu hướng condo hiện đại.

Thứ tư, 10/05/2017 - 08:30

“Săn” những căn hộ cuối cùng của “Tòa tháp xanh” EcoLife Capitol
“Săn” những căn hộ cuối cùng của “Tòa tháp xanh” EcoLife Capitol

Ngày 14/5 tới, những căn hộ đầu tiên của dự án EcoLife Capitol sẽ được bàn giao cho cư dân, 50 căn hộ còn lại của “Tòa tháp xanh” này cũng đang được khách hàng săn đón trong giai đoạn này.

Thứ tư, 10/05/2017 - 08:21

Chuyên gia bật mí bí quyết mua căn hộ nghỉ dưỡng
Chuyên gia bật mí bí quyết mua căn hộ nghỉ dưỡng

Căn hộ khách sạn không chỉ là nơi nghỉ dưỡng mà còn là căn nhà thứ 2 có thể cho thuê sinh lời cao và giá trị gia tăng bền vững. Nhưng dự án căn hộ nghỉ dưỡng biển đang mọc lên như nấm nên việc đầu tư vào dự án nào không hề dễ dàng. Dưới đây là những lợi khuyên hữu ích từ các nhà tư vấn bất động sản (BĐS) dành cho những ai có nhu cầu mua “căn nhà thứ 2”.

Thứ tư, 10/05/2017 - 08:00

Cuộc chiến giá xe trong nước khiến lượng xe nhập giảm hơn 60%
Cuộc chiến giá xe trong nước khiến lượng xe nhập giảm hơn 60%

(Dân trí) - Lượng xe nhập trong tháng 4/2017 đã giảm rất mạnh so với tháng trước đó khoảng hơn 60% về lượng. So với cùng kỳ năm trước con số xe nhập về cũng giảm khoảng 32%. Lượng xe nhập giảm mạnh hiện nay được cho là dấu hiệu điều chỉnh thị trường của các hãng và tác động của cuộc chiến giảm giá xe trong nước.

Thứ tư, 10/05/2017 - 07:10

Sacomreal hưởng ứng Tháng hành động An toàn, vệ sinh lao động
Sacomreal hưởng ứng Tháng hành động An toàn, vệ sinh lao động

Sáng ngày 9/5/2017 tại công trường Jamona City, phường Phú Thuận, quận 7, TP.HCM. Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) phối hợp với Sở Xây Dựng, Sở LĐ – TB – XH, Liên đoàn Lao động thành phố, UBND quận 7 và nhà thầu thi công dự án Công ty TNHH MTV Kỹ thuật Xây dựng Toàn Thịnh Phát (TTP Cons) đã tổ chức buổi Meeting hưởng ứng Tháng An toàn vệ sinh lao động (ATVSLĐ) lần thứ nhất năm 2017.

Thứ tư, 10/05/2017 - 07:00

Xe máy phân khối lớn đắt gấp 3 thế giới: Dân Việt vẫn dám chơi
Xe máy phân khối lớn đắt gấp 3 thế giới: Dân Việt vẫn dám chơi

Giá đắt, bán chậm,... kinh doanh xe máy phân khối lớn đang gặp nhiều khó khăn, gây thất vọng thì nghịch lý là, nhiều thương hiệu xe phân khối lớn lại đua nhau gia nhập thị trường.

Thứ tư, 10/05/2017 - 06:27

Đồng Nai đề nghị TPHCM tiêu thụ “giúp” 10.000 con heo/ngày
Đồng Nai đề nghị TPHCM tiêu thụ “giúp” 10.000 con heo/ngày

(Dân trí) - Để giải cứu người chăn nuôi heo tại Đồng Nai, địa phương này đã đề nghị TPHCM tiêu thụ “giúp” 10.000 con heo mỗi ngày.

Thứ tư, 10/05/2017 - 05:54

Từ “người đánh giày” đến “ông lớn” xây tháp triệu đô
Từ “người đánh giày” đến “ông lớn” xây tháp triệu đô

Tháp Doanh Nhân với nguồn vốn nghìn tỷ được đầu tư bởi chàng trai đánh giày Văn Quân khiến nhiều người trầm trồ ngưỡng mộ.

Thứ tư, 10/05/2017 - 05:19

Mất trắng hàng trăm triệu đồng vì cây tiêu chết hàng loạt
Mất trắng hàng trăm triệu đồng vì cây tiêu chết hàng loạt

(Dân trí) - Nhiều người trồng tiêu trên địa bàn huyện Hoài Nhơn (Bình Định) rầu rĩ, lo lắng. Nhiều hộ mất cả trăm triệu đồng vì nhiều diện tích tiêu đang trong giai đoạn cho thu hoạch bỗng nhiên chết dần chết mòn…

Thứ tư, 10/05/2017 - 05:00

Bộ Tài chính đã báo cáo Thủ tướng kết quả xử lý ô tô dôi dư
Bộ Tài chính đã báo cáo Thủ tướng kết quả xử lý ô tô dôi dư

(Dân trí) - Cùng với việc báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả rà soát, xử lý xe ô tô dôi dư của các bộ, ngành, địa phương, Bộ Tài chính cũng đã thành lập đoàn kiểm tra và thực hiện kiểm tra trực tiếp tại một số địa phương về việc tiếp nhận, sử dụng xe ô tô do các doanh nghiệp biếu, tặng.

Thứ ba, 09/05/2017 - 08:20

Nuôi 1.000 con lợn thịt được ngân sách hỗ trợ 3 tỷ đồng
Nuôi 1.000 con lợn thịt được ngân sách hỗ trợ 3 tỷ đồng

(Dân trí) - Trong lần lấy ý kiến thứ 3 cho Dự thảo Nghị định về Chính sách khuyến khích doanh nghiệp (DN) đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn trước khi trình Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) đưa một loạt chính sách ưu đãi với ngành chăn nuôi, đặc biệt là ngành chăn nuôi lợn thịt với nhiều đặc quyền.

Thứ ba, 09/05/2017 - 05:00