Nhà, đất hình thành mặt bằng giá mới

Việc khung giá đất năm 2009 so với năm 2008 tăng từ 10% đến 300%; mua bán nhà, đất phải chuyển đổi hình thức từ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch bất động sản... đã tạo cho thị trường nhà, đất TPHCM có những thay đổi nhất định, nhất là mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá do Nhà nước ban hành hằng năm đang được kéo xuống.

Giá nền đất, căn hộ tăng nhẹ

Do ảnh hưởng nặng nề trong đợt suy thoái nhà, đất trong suốt năm 2008 nên giá của các dự án nền đất và căn hộ hiện vẫn ở mức khá thấp so với “đỉnh” sốt.

Theo thống kê, hiện giá nhà, đất ở trong các dự án đã giảm trung bình từ 40% đến 60%, thậm chí có một vài khu vực mức giảm ngấp nghé 70%.

Trong công bố mới nhất về tình hình thị trường nhà, đất TP tháng 2-2009, công ty chuyên nghiên cứu tư vấn bất động sản VietRees cho biết đầu tư nhà giá rẻ và đất nền giá rẻ đang là hướng đi được giới đầu tư lựa chọn và thị trường nhà, đất chỉ sôi động trở lại khi có nguồn cung mới với giá hợp lý hơn.

Theo các chuyên gia của VietRees, trên bình diện chung, thị trường nhà, đất đã có dấu hiệu tăng giá nhẹ, từ 1 - 2%, đặc biệt tại phân khúc đất nền dự án và căn hộ giá thấp do giới đầu tư kỳ vọng khả năng tăng giá của kênh đầu tư này, hơn là bỏ vốn đầu tư vào vàng và chứng khoán trong thời điểm hiện nay đều mang tính rủi ro cao.

Tuy nhiên, giá này hiện vẫn đang “leo” ì ạch và chưa biết đến bao giờ mới bằng thời điểm cực thịnh của thị trường. Tuy vậy, VietRees cũng khuyến cáo, những dấu hiệu khởi sắc này không ổn định vì xảy ra cục bộ.

Cũng trong tháng 2, nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ cùng với các chính sách tài chính ưu đãi đi kèm. Theo dự đoán, những đợt giảm giá này sẽ có hiệu ứng tốt giúp thị trường nhà, đất tiếp tục giảm giá, trở về sát mức giá thật hơn.

Khảo sát của các công ty môi giới nhà, đất trong những tháng đầu năm 2009, cho thấy thị trường nhà, đất TPHCM đang dần hình thành mặt bằng giá mới hợp lý hơn cho người có nhu cầu mua để ở.

Nhiều chuyên gia địa ốc cho rằng nguyên nhân là chính sách kích cầu nhà, đất bắt đầu có tác dụng, do vậy sẽ có nhiều lựa chọn hơn cho người tìm bất động sản thời gian tới.

Đất khu trung tâm vẫn cao ngất

Trong lúc phân khúc thị trường dự án đang gặp khốn khó, phân khúc nhà phố trong các quận trung tâm vẫn có dấu hiệu giữ nguyên, thậm chí tăng so với trước. Căn cứ theo số liệu do Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu vừa đưa ra, nhiều chuyên gia khẳng định giá đất ở trong nội thành đã có những thay đổi lớn.

Cụ thể, trên địa bàn quận 1, đường Lê Thánh Tôn (Đồng Khởi - Tôn Đức Thắng), giá Nhà nước là 55 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường từ 280 triệu đồng/m2 đến 330 triệu đồng/m2 (chênh lệch 5,5 đến 6 lần); đường Trần Nhật Duật, giá Nhà nước là 22 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường hiện từ 90 triệu đồng/m2 đến 110 triệu đồng/m2 (chênh lệch từ 4 đến 5 lần).

Còn tại quận 10, đường Nhật Tảo (đoạn Nguyễn Duy Dương đến Nguyễn Tri Phương), giá Nhà nước là 11 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường hiện từ 110 triệu đồng/m2 đến 140 triệu đồng/m2 (chênh lệch từ 10 đến 13 lần)…

Theo ước tính, nếu so với năm 2008, mức chênh lệch giữa giá Nhà nước và thị trường giảm xuống trung bình từ 0,5 đến 1 lần; còn giá đất thị trường tăng trung bình từ 10% đến 20%. Điều này đồng nghĩa với việc, người mua bán nhà, đất sẽ đóng một khoản thuế tăng thêm tương ứng.

Ngoài tác động của bảng giá đất mới, nguyên nhân của việc tăng giá khu vực trung tâm TP được giới kinh doanh địa ốc phân tích đa dạng. Thứ nhất, đang có hiện tượng thu gom nhà, đất nhỏ lẻ của các cá nhân, tổ chức để dồn thửa tạo nên những khuôn viên đất lớn từ 500 m2 - 1.000 m2 trở lên để sau đó bán lại cho các đối tác trong và ngoài nước có nhu cầu xây dựng cao ốc văn phòng, thương mại.

Thứ hai, dự báo trong năm 2009, thuế, nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhà, đất sẽ tăng thêm một khoản từ 10% đến 100% so với năm 2008 (mức tăng tương ứng theo khung giá đất năm 2009 dự kiến được tăng lên từ 10% đến 300% và cách tính thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng nhà, đất).

Thứ ba, chính sách mở cửa cho người nước ngoài, Việt kiều được mua nhà ở Việt Nam... Chính từ các nguyên nhân này nên các khu đất diện tích lớn ở khu trung tâm đã và đang bị săn lùng ráo riết, do đó giá đất được chính người bán, giới cò “thổi” lên khá cao.

Theo Hoàng Lan
Báo Người lao động