Người mua nhà bị hớ khi tính diện tích căn hộ?

Xung quanh vấn đề này, phóng viên An ninh Thủ đô đã có cuộc trao đổi với ông  Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). 

Thưa ông, pháp luật quy định như thế nào về cách tính diện tích căn hộ chung cư?

Luật Nhà ở và Nghị định số 71/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư được Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn. 

Để hướng dẫn nội dung này, tại Điều 21 hướng dẫn Hợp đồng về nhà ở của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, phải ghi rõ thêm các nội dung: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Vì vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

2 cách tính diện tích nêu trên có được các nước áp dụng?

Căn hộ nhà chung cư có cách tính diện tích khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ và mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau. Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước (Mỹ, Anh, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore…) đều sử dụng nguyên tắc này để tính diện tích căn hộ nhà chung cư. Ở một số nước người ta tính diện tích xây dựng căn hộ bằng diện tích sử dụng căn hộ cộng thêm 10 - 15%.

Còn có cách tính thứ 3 là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ, có cộng các diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung...) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm). Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ. Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tính để bán căn hộ bằng diện tích xây dựng căn hộ cộng thêm 25%.

Thực tế, tại Hàn Quốc diện tích căn hộ được tính theo tim tường ngăn căn hộ, trường hợp tính thông thủy thì không trừ phần diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật, nhưng phải xin ý kiến thỏa thuận của nhiều cơ quan.

Khách hàng cho rằng cách tính diện tích căn hộ tính từ tim tường gây thiệt về diện tích cho mình và phần lợi thuộc về chủ đầu tư?

Cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ... đã được Luật Nhà ở quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán. Thêm nữa, việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ là để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa Bên bán và Bên mua một cách dễ dàng và chính xác nhất.

Thông tư không quy định bắt buộc mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Thông tư cũng yêu cầu bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào (tính theo tim tường hay thông thủy) để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra. Giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự. Khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ ghi vào hợp đồng mua bán thì phải tuân thủ các thỏa thuận nêu trong hợp đồng.

Tôi khẳng định, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu trên đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như không mang thêm lợi nhuận cho bên bán. Đặc biệt, không có chuyện khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi, về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư (phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống. Ngược lại, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên, nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào, người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.

Theo Thành Nam