Mức hấp dẫn về đầu tư mặt bằng bán lẻ đang giảm

Người dân chi tiêu đến 70% thu nhập

Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, Việt Nam đã có những điều kiện cần thiết để duy trì mức độ tiêu dùng cao, trong đó lực lượng dân số trẻ dưới 30 tuổi chiếm đến 57% tổng dân số, tăng trưởng kinh tế ổn định, xu hướng tiêu dùng cao cấp, ưa chuộng các thương hiệu ngoại nhập và thậm chí xa xỉ của người dân.

Tính trung bình, người dân Việt Nam chi tiêu đến 70% thu nhập của mình và có xu hướng giữ một khoản tiết kiệm, vì thế các cửa hàng bán lẻ và dịch vụ bán lẻ đã chiếm một lượng lớn không gian mặt bằng được thuê.

Trong giai đoạn 2005-2009, tổng doanh thu bán lẻ tăng trưởng liên tục ở mức 20%/năm, ngoại trừ năm 2008 với bước nhảy vọt lên tới 96%. Năm 2009, các cửa hàng bán lẻ đã thu được doanh số gần 9 tỷ USD, tăng 18% so với năm 2008.

Đối với vị trí kinh doanh mặt bằng bán lẻ, nhìn chung các khu vực hoạt động tốt nhất tập trung tại các quận cũ như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình và Đống Đa, song vẫn phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ các khu vực mới ở phía Tây (Cầu Giấy, Từ Liêm) và Hoàng Mai, Đông Anh.

Các mặt bằng còn trống tại khu vực trung tâm là hết sức hạn chế, do khu vực này luôn được xem như điểm đến mua sắm truyền thống, nhất là với các thương hiệu sang trọng. Do vậy, giá thuê đạt mức rất cao, có thể lên đến 150USD/m2/tháng tại một vài địa điểm quanh Hồ Hoàn Kiếm.

Ngược lại, các trung tâm bán lẻ mới cùng phân khúc tại các quận ngoại vi vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc lấp đầy mặt bằng trống, ngay cả khi họ chào giá thuê thấp hơn đáng kể.

Theo thống kê của Colliers, tính đến hết Quý 1/2011, Hà Nội đã có hơn 420 nghìn m2 diện tích mặt bằng bán lẻ, trong đó 39% thuộc về các trung tâm thương mại/trung tâm mua sắm và chỉ 3% đến từ khối đế bán lẻ (phần diện tích chân đế của các tòa nhà).

Tuy vậy, những khối đế bán lẻ này lại là tâm điểm của lĩnh vực, thu hút các thương hiệu cao cấp nhất, đặt tại các tòa nhà nổi tiếng và có mức giá thuê cao nhất.

Mức độ hấp dẫn về đầu tư đang giảm xuống

Về nguồn cung tương lai, các chuyên gia dự báo là sẽ tăng mạnh trong tương lai. Điều này hoàn toàn có cơ sở khi theo quy định của pháp luật, từ 01/01/2011, Việt Nam đã cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tự mở các doanh nghiệp bán lẻ mà không cần đối tác trong nước, phù hợp với các cam kết với WTO.

Điều này đồng nghĩa với việc các chuỗi bán lẻ quốc tế với kinh nghiệm chuyên nghiệp và khả năng tài chính dối dào xuất hiện như Lotte, Parkson, Big C, Metro Cash & Carry và FamilyMart… sẽ có thể gây nhiều áp lực đối với những nhà bán lẻ Việt Nam như Saigon Co.op, Hapro...

Bởi vậy, cả doanh nghiệp trong và ngoài nước đều đang và sẽ tìm cách thành lập hoặc mở rộng thêm nhiều cơ sở, khiến nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng thêm đáng kể.

Rõ ràng, thị trường bán lẻ Việt Nam đã từng đạt tới mức tăng trưởng ấn tượng, nhưng báo cáo Chỉ số Phát triển Bán lẻ toàn cầu năm 2010 của công ty tư vấn AT Kearney cho thấy mức độ hấp dẫn về đầu tư mặt bằng bán lẻ của Việt Nam đang giảm xuống.

Việt Nam từng đứng đầu danh sách về chỉ số này vào năm 2008, sau đó giảm xuống hạng 6 trong năm 2009 và xa hơn, hạng 14 vào 2010. Đây là một trong những sụt giảm lớn nhất trong danh sách kể trên.

Mặt khác, Việt Nam cũng đã qua giai đoạn đỉnh cao trong phân tích cơ hội đầu tư, đồng nghĩa với việc "mảnh đất" này vẫn được cân nhắc đối với các nhà đầu tư quốc tế, nhưng không còn là ưu tiên hàng đầu.

Lan Hương