Lãi vay mua nhà có đang ưu đãi?
(Dân trí) - Nhiều ngân hàng đang liên tục đưa ra các gói vay ưu đãi lãi suất cho người mua nhà. Tuy nhiên, lãi suất thấp chỉ áp dụng trong ngắn hạn.
Sau chỉ đạo của Thủ tướng Phạm Minh Chính về việc triển khai các gói tín dụng ưu đãi nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản, hàng loạt ngân hàng thương mại đã nhập cuộc với các chương trình cho vay mua nhà lãi suất thấp, đặc biệt hướng đến nhóm khách hàng trẻ.
Đua giảm lãi suất vay mua nhà
HDBank gây chú ý khi triển khai gói tín dụng quy mô 30.000 tỷ đồng với thời gian vay lên đến 50 năm. Mức lãi suất khởi điểm là 4,5%/năm trong 3 tháng đầu, với khoản vay tối đa lên đến 50 tỷ đồng, giải ngân 90% giá trị tài sản bảo đảm. Khách hàng được ân hạn nợ gốc tối đa 5 năm, giúp giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu sở hữu nhà ở.
LPBank mới đây cũng giới thiệu gói vay với quy mô 5.000 tỷ đồng, lãi suất khởi điểm chỉ từ 3,88%/năm trong 3 tháng đầu. Khách hàng được vay 100% nhu cầu vốn, thời hạn vay tối đa 35 năm, ân hạn nợ gốc 24 tháng.
Trước đó, SHB cũng công bố ưu đãi lãi suất từ 3,99%/năm trong 3 tháng đầu tiên. Ngân hàng nói khách được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua và miễn trả nợ gốc đến 60 tháng đầu (tương đương 5 năm), thời hạn vay lên đến 35 năm.
ACB cũng tham gia với gói vay ưu đãi dành riêng cho người trẻ dưới 35 tuổi, lãi suất từ 5,5%/năm. Gói vay này thiết kế lịch trả nợ linh hoạt, giúp khách hàng dễ dàng điều chỉnh phương thức thanh toán phù hợp với thu nhập.
Theo khảo sát của phóng viên Dân trí, thực tế, những gói vay ưu đãi tại các ngân hàng công bố ở mức thấp đều là lãi suất áp dụng trong ngắn hạn, sau đó mức lãi suất sẽ được thả nổi.
Đơn cử, người đi vay có thể lựa chọn lãi suất ưu đãi 3,99%/năm cố định 3 tháng; hoặc lãi suất 5,39%/năm, cố định 6 tháng. Đối với thời hạn ưu đãi một năm, mức lãi suất áp dụng là 8,39%/năm. Thời gian vay vốn tối thiểu cho các gói vay trên là từ 4 năm trở lên.
Ngoài ra, khách vay có thể chọn mức lãi suất ưu đãi 8,79%/năm, cố định trong vòng 18 tháng, hoặc lãi suất 8,99%/năm, cố định 24 tháng. Mức lãi suất 9,99%/năm sẽ cố định trong 60 tháng. Thời gian vay vốn tương ứng từ 60 tháng, 72 tháng và 84 tháng trở lên.
Hết ưu đãi, lãi suất thả nổi dao động 9-11%/năm áp dụng với tất cả gói vay. Khách hàng cũng sẽ mất phí phạt trả trước hạn tùy theo gói vay. Mức phí phạt được áp dụng trong những năm đầu tiên vay vốn, dao động từ 1-3%/năm.
Tương tự, lãi suất vay 5,5%/năm của ACB chỉ được áp dụng trong 3 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất sẽ được thả nổi hoặc cố định ở mức cao hơn nhiều. Ví dụ, nếu chọn kỳ tính lãi 3 tháng/lần, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được tính bằng lãi suất cơ sở do ACB quy định cộng thêm 3,5%. Nếu vay theo kỳ tính lãi cố định 5 năm thì lãi suất cho vay là 8,5%/năm.
Bên cạnh vấn đề về lãi suất, khách đi vay cũng sẽ mất phí phạt trả trước hạn tùy theo gói vay. Mức phí phạt sẽ áp dụng trong những năm đầu tiên vay vốn, dao động 1-3%/năm.
Thủ tục mua nhà ra sao?
Về thủ tục vay mua nhà, theo chia sẻ từ tư vấn viên ngân hàng, khách hàng cần thực hiện một số bước cơ bản, bao gồm chứng minh thu nhập hàng tháng qua sao kê lương, hợp đồng lao động… Đồng thời, người vay phải có tài sản thế chấp, có thể là bất động sản sẵn có hoặc chính căn nhà dự định mua.
Trong trường hợp khách thế chấp bằng căn nhà mua mới, ngân hàng sẽ giải ngân theo tiến độ. Ngoài ra, ngân hàng cũng tiến hành thẩm định giá trị bất động sản để xác định hạn mức vay phù hợp.
Ít nhất 5 ngân hàng thương mại lớn tham gia gói tín dụng với tổng quy mô gói vay hàng chục nghìn tỷ đồng (Ảnh: Mạnh Quân).
Trong quá trình hoàn tất hồ sơ vay vốn, khách hàng cần chi trả một số khoản phí theo quy định như phí công chứng thế chấp, phí đăng ký thế chấp, bảo hiểm cháy nổ… Những chi phí này có thể ảnh hưởng đến tổng số tiền cần chuẩn bị khi vay mua nhà và nếu tính đủ vào phần chi phí vay thì lãi suất cũng không còn quá ưu đãi.
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM (UEH), nhận định, chính sách ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà dành cho người dưới 35 tuổi là một giải pháp tốt, giúp khuyến khích người trẻ sở hữu ngôi nhà đầu tiên. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tiếp cận chính sách này, do giá nhà hiện nay vẫn ở mức cao so với thu nhập của đa số người trẻ. Chỉ những người có thu nhập cao mới có khả năng vay vốn dễ dàng hơn.
Ông Huân phân tích, một số ngân hàng đưa ra hạn mức cho vay lên 80-100% nhưng khách hàng thường không nên vay hết hạn mức này vì sẽ gây áp lực trả nợ khá cao. Chẳng hạn, khách vay 2 tỷ đồng thì một tháng trả gốc và lãi cũng đã trên 10 triệu đồng. Thu nhập 30 triệu đồng mà trả lãi 15-20 triệu đồng/tháng, dẫn đến áp lực nợ vay lớn. Nên tính toán dành từ 30-40% thu nhập có được để trả nợ.
Chuyên gia mách nước cách tránh sập bẫy tài chính vay mua nhà
Dưới góc nhìn của ông Trịnh Công Hòa, nhà sáng lập Blog tài chính cá nhân và đầu tư tích lũy TienCuaToi, vay mua nhà là quyết định tài chính lớn, nhưng nhiều người dễ mắc sai lầm do thiếu hiểu biết hoặc không tính toán kỹ.
Theo ông, một trong những rủi ro phổ biến là chọn khoản vay vượt quá khả năng tài chính. Nhiều người muốn sở hữu căn nhà lớn hơn mong đợi nên vay số tiền cao, dẫn đến áp lực trả nợ. Quy tắc an toàn là tổng chi phí vay và trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 30% thu nhập. Bên cạnh đó, nhiều người cũng không tính đến lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, khiến khoản vay trở nên đắt đỏ hơn trong dài hạn.
Ngoài lãi suất, các điều khoản hợp đồng cũng là bẫy tài chính nhiều người bỏ qua. Không đọc kỹ hợp đồng có thể dẫn đến những khoản phí ẩn như phí trả nợ trước hạn (1-3% dư nợ gốc) hoặc điều kiện điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi.
Việc không có kế hoạch dự phòng tài chính cũng là sai lầm nghiêm trọng. Nếu gặp biến cố như mất việc hay ốm đau mà không có quỹ dự phòng, người vay có thể rơi vào tình trạng vỡ nợ. Các chi phí phát sinh như thuế, phí công chứng, quản lý chung cư, sửa chữa nội thất cũng cần được tính toán kỹ để tránh hụt tài chính sau khi nhận nhà. Theo đó, người đi vay nên có ít nhất 6 tháng khoản tiết kiệm dự phòng để đảm bảo trả nợ đúng hạn.
Hàng loạt ngân hàng thương mại đã nhập cuộc với các chương trình cho vay mua nhà lãi suất thấp, đặc biệt hướng đến nhóm khách hàng trẻ (Ảnh: Mạnh Quân).
Bên cạnh đó, một số ngân hàng ép khách vay mua kèm bảo hiểm khoản vay với giá cao dù thực tế không bắt buộc. Việc chọn thời gian vay quá ngắn cũng có thể gây áp lực tài chính lớn, khiến người vay căng thẳng trong thời gian dài.
Để tránh sai lầm, người mua nhà nên so sánh ít nhất 3 ngân hàng để tìm được gói vay có lãi suất và điều kiện ưu đãi nhất. Đặc biệt, không nên vay tiền để đầu tư lướt sóng mà không tính toán rủi ro, bởi thị trường bất động sản có thể biến động khó lường, khiến khoản vay trở thành gánh nặng.
Cuối cùng, nhiều người chủ quan khi đưa hồ sơ cho nhân viên ngân hàng mà không tìm hiểu kỹ về chính sách sản phẩm. Một sai lầm khác là làm việc với quá nhiều ngân hàng cùng lúc, khiến hệ thống lưu vết kiểm tra CIC, ảnh hưởng đến uy tín tín dụng. Để tránh những bẫy tài chính khi vay mua nhà, người vay cần tính toán cẩn thận, đọc kỹ hợp đồng và có kế hoạch tài chính dài hạn để đảm bảo khả năng trả nợ ổn định.
Phía Ngân hàng Nhà nước trước đó cũng có đề xuất gỡ khó cho các dự án bất động sản. Tại cuộc gặp với Thủ tướng mới đây, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng thông tin dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng hiện nay đạt 3,48 triệu tỷ đồng nhưng còn rất nhiều dự án gặp khó khăn. "Nếu tháo gỡ sẽ giúp dòng tiền quay trở lại ngân hàng, sẽ lưu thông dòng tiền, hiệu quả hơn trong hoạt động tín dụng", Thống đốc nêu.
Người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết toàn ngành ngân hàng sẽ tập trung nguồn lực cho tín dụng nhà ở, đồng thời kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương đánh giá nhu cầu sở hữu nhà ở, thuê hoặc thuê mua để có các giải pháp phù hợp.
"Ngành ngân hàng sẽ tập trung cấp tín dụng cho người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà và đáp ứng điều kiện vay vốn", lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh.
