Kiện cáo bùng phát: Vì bỏ tiền thật, mua nhà ảo!

Đó là cách giải thích LS Bùi Quang Hưng, VP Luật BQH và cộng sự  về nguyên nhân kiện cáo các dự án bất động sản bùng phát trong thời gian qua. PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với ông Hưng xoay quanh vấn đề này.

 

 

 

Thực ra nguyên nhân cơ bản nhất là do tình hình tài chính khó khăn, ngân hàng không cho vay nhiều dự án nữa, dẫn tới việc không triển khai được các dự án này. Dự án không triển khai được theo dự kiến thì những người góp vốn sẽ chịu thiệt thòi, dự án đình trệ không có khả năng nhận nhà nên người mua sẽ kéo đến đòi số vốn của mình dẫn tới kiện cáo.

 

Nguyên nhân thứ hai, thị trường trầm lắng khi người mua rút đi. Một số nhà đầu cơ nhìn thấy rằng nếu đầu tư tiếp thì không có lời hoặc người ta chỉ là đầu cơ không đủ khả năng theo tiếp tiến độ của dự án. Trong quá trình mua bán thì họ hy vọng khi có được hợp đồng sẽ chuyển đi sẽ kiếm lời. Tuy nhiên do tình hình thị trường xấu không ai mua nên thoái vốn. Trong mục đích thoái vốn này họ sẽ dùng kiện cáo để gây áp lực với chủ đầu tư nhằm mục đích rút tiền.

 

 

Thực ra lợi thế của chủ đầu tư từ trước tới nay vẫn là người soạn thảo ra các hợp đồng mua bán và hợp đồng góp vốn cho nên phải hiểu là tất cả các hợp đồng đấy ngay từ đầu đã bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư rồi.

 

 

Theo quan điểm của tôi hợp đồng mẫu là cơ sở pháp lý để các bên tuân theo. Ở đây phải hiểu là cả bên mua và bên bán đều không tuân theo. Cái đấy không thể đỗ cả lỗi cho chủ đầu tư được. Việc mua bán nhà phải xuất phát từ hai phía. Khi người mua đặt bút ký vào hợp đồng thì người mua phải tìm hiểu xem hợp đồng đó đã đúng theo mẫu chưa chứ không đổ tại chủ đầu tư sai.

 

 

Thực ra chủ đầu tư bàn giao nhà chậm phải chịu tiễn lãi thì không cần trong hợp đồng vì trong luật đã có. Về mặt pháp lý, khi luật quy định thì người dân có quyền đòi quyền lợi đó cho dù trong hợp đồng soạn sẵn thì chủ đầu tư có thể từ chối việc trả tiền lãi đó. Đó là quy định áp dụng bắt buộc, cho dù hợp đồng không thỏa thuận thì vẫn bắt buộc tuân theo.

 

Trong trường hợp hợp đồng sai mẫu thì tôi nghĩ lỗi cả hai bên. Trong trường hơp này, ra tòa có thể dẫn tới hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức.

 

 

 

Khi chuyển từ hợp đồng góp vốn sang mua bán thì đó là thỏa thuận. Xuất phát từ cơ sở pháp lý, sau Nghị định 71 năm 2010 thì hợp đồng góp vốn chỉ xảy ra với 20% số lượng căn hộ, và hợp đồng góp vốn đó phải được đăng ký với sở Xây dựng.

 

Sau khi xây dựng xong móng thì chủ đầu tư có thể bán nhà cho người mua theo hình thức mua bán nhà trong tương lai. Đó là hợp đồng nên hai bên có thể đàm phán, trong trường hợp nếu như người mua ký vào hợp đồng mua bán nhà mà không đọc kỹ hợp đồng thì đó là lỗi của người mua, cho dù có những cam kết rất bất lợi cho họ. Nếu người mua không phản ứng gì khi cam kết thì họ có nghĩa vụ thực hiện theo thôi.

 

 

Quan điểm của tôi thì đây là việc mua bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là việc bản thân người mua và bán chưa nhìn thấy vật mà họ đang bán mua. Khi đang còn bãi đất trống thì họ đã thỏa thuận mua một căn nhà trên tầng 20, nghĩa là chưa biết đến bao giờ sẽ hình thành tầng nhà đấy cho nên cũng không biết được chất lượng xây dựng như nội thất, điện, nước trong đó như thế nào được mà chỉ dự kiến như vậy.

 

Về dự kiến này, có thể nó đúng tới 90% trong tưởng tượng người mua, tuy nhiên có thể nó chỉ được 50% thôi. Nó hoàn toàn cảm tính.

 

Trong trường hợp này không thể khiếu nại được việc đó. Trong trường hợp đang góp vốn đầu tư thì người mua cũng hiểu rằng đang gặp rủi ro hoặc may mắn, có thể tốt có thể xấu. Bởi vậy, nếu người mua khiếu nại về chất lượng xây dựng thì phải xem lại hợp đồng. Tôi cho rằng có lẽ không hợp đồng nào nói cụ thể chất lượng xây dựng như thế nào cả mà dựa trên nhà mấu của dự án đó để nói rằng đây là căn cứ pháp lý, là thước đo cam kết cho chất lượng xây dựng.

 

Tuy nhiên, tất cả các dự án khi bàn giao nhà thì khách hàng sẽ không bao giờ thấy nhà mẫu nữa, đó là điều chắc chắn. chủ đầu tư sẽ phá nhà mẫu đi dù lý do là chủ quan hay khách quan nhưng mà để có nhà mấu để so sánh thì khách hàng không còn nhìn thấy nữa.

 

 

Với hình thức đầu tư nhà trong tương lai là điều bất cập. Nó chẳng khác gì chơi trò game ảo cả. Bản thân từ khi ký hợp đồng nộp tiền thì người mua vẫn không biết căn nhà mình sẽ như thế nào cả. Giống như là mua game ảo, và nó sẽ trở thành ảo thực sự khi chủ đầu tư không bao giờ có thể hiện thực hóa căn nhà. Khi đó chỉ là bỏ tiền mua một căn hộ ảo trên cao thôi. Và may mắn hơn nữa khi dự án thành hiện thực thì nó lại dẫn tới một phiêu lưu khác như đánh bạc.

 

Tôi cho rằng không nên kỳ vọng với số tiền người mua bỏ ra thì chủ đầu tư làm tốt hơn kỳ vọng của mình. Nếu làm vậy thì chủ đầu tư sẽ lỗ. Vậy nên trở lại quan điểm cơ sở pháp lý của bộ Luật dân sự là tài sản hiện hữu, mua bán giao dịch dựa trên tài sản hiện hữu thì mới đánh giá đúng người, đúng vật. Khi đó có thể tránh được rủi ro khi mua bán.