Hợp đồng góp vốn bất động sản luôn lợi cho người bán

Tại buổi toạ đàm “Những vướng mắc pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS): thực trạng và giải pháp” được tổ chức tại Hà Nội mới đây, các chuyên gia khẳng định thị trường BĐS chỉ phát triển mạnh ở thành thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, những nơi phát triển.

Trong đó, các phân khúc nhà ở cao cấp, chung cư, văn phòng cho thuê, đất dự án… thu hút đông đảo các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS trong khi nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, người nghèo… thì ngược lại.

Theo một số chuyên gia, điều này có nguyên nhân do thị trường chưa được pháp luật kinh doanh BĐS điều tiết, đưa ra các giải pháp hữu hiệu để khắc phục, thể hiện qua việc: chưa có các quy định đầy đủ, rõ ràng và đồng bộ nhằm xác lập cơ chế ưu đãi về cho vay vốn đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo, những địa bàn kém phát triển; Bên cạnh đó còn thiếu các quy định để hỗ trợ doanh nghiệp như: thủ tục hành chính, việc tiếp cận đất đai…

Cũng tại buổi tọa đàm, đa số các chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc Hà Nội mang tính chất cạnh tranh chưa hoàn hảo, người bán nắm thông tin và chi phối mọi hoạt động kinh doanh. Thiếu hiểu biết về pháp luật cũng như thông tin dự án khiến người mua phải chịu nhiều thiệt thòi.

Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm - Tổng hội xây dựng Việt Nam nhận định, chính bản thân luật pháp cũng có nhiều khiếm khuyết. Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 71, Thông tư 16 có quy định việc ứng tiền trước khi mua bất động sản.

Trong đó, người bán được huy động vốn, góp vốn dưới hình thức đặt cọc, vay vốn và ký quĩ. Tuy nhiên, hợp đồng đặt cọc, vay vốn luôn thể hiện cam kết một phía có lợi cho người bán.

Theo ông Liêm chỉ có hình thức ký quỹ là khá an toàn cho người mua vì có ngân hàng bảo lãnh. Tài khoản người mua đóng góp sẽ được phong tỏa, ngân hàng sẽ cho bên bán vay tiền nếu bên bán chậm triển khai dự án sẽ phải trả lãi suất. Tuy nhiên, hình thức này ít được sử dụng trên thị trường.

Qua tìm hiểu, bà Nguyễn Thị Mai, phụ trách pháp chế Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đã chỉ ra rằng, do địa ốc thường lên và ít khi xuống nên vẫn là kênh hấp dẫn nhiều nhà đầu tư.

Song thực tế, văn bản liên quan đến bất động sản lên tới 400-500 loại dẫn đến làm khó cho nhà đầu tư. Thêm vào đó, các thủ tục trong lĩnh vực đất đai "một cửa" nhưng "nhiều ngách" tạo nên nhiều tiêu cực.

Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Minh còn cho hay, các mức phí trong hoạt động môi giới, tư vấn nhà đất đang bỏ ngỏ. Hà Nội có khoảng một nghìn nhà môi giới thì mỗi người "hét" một mức phí khác nhau càng làm người mua rối trí.

Bộ Tư pháp có 200 mẫu hợp đồng liên quan đến kinh doanh bất động sản nhưng các chủ đầu tư luôn đưa ra những điều khoản có lợi đẩy khách hàng vào thế bí. Rồi mỗi công ty đưa ra một hình thức hợp đồng càng làm loạn thị trường.

Về việc này, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ghi nhận, nhiều chủ đầu tư đã “lách” luật gây thiệt thòi cho người mua. Thậm chí nhiều sàn giao dịch đã móc ngoặc với người bán để kiếm lời.

Năm 2010, thanh tra Bộ Xây dựng đã kiểm tra hơn 100 sàn, phạt khoảng 20 sàn ở TP HCM và Hà Nội. "Sắp tới Bộ sẽ tiếp tục kiểm tra các sàn để hạn chế tình trạng các sàn, đầu tư và đầu cơ móc ngoặc với nhau", ông Thiện nói.

LH