Hà Nội cho bán nhà trên giấy: Câu hỏi lợi ích nhóm

Đó là nhận định của TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng khi bàn về câu chuyện bán nhà trên giấy.

Lợi ích không dành cho người mua nhà

Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố 113 dự án bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Trong danh sách các dự án được "bán nhà trên giấy này", có những dự án quy mô lớn hàng ngàn căn hộ như Dự án Ngôi sao An Bình 2; Khu đô thị Thành phố Giao Lưu, phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy; Dự án Khu chức năng đô thị Thành phố Xanh; Dự án Khu chức năng đô thị tại khu đất Dệt 8/3 và Hanosimex...

Xung quanh thông tin này, TS Phạm Sỹ Liêm thẳng thắn cho rằng bán nhà trên giấy là hình thức mua bán không bền vững và Nhà nước nên cấm hình thức này.

Lý giải cụ thể hơn, TS Liêm cho biết, bán nhà trên giấy là một hình thức bán hàng vì lợi ích của bên cung chứ không phải bên cầu, trong khi đó đã gọi là thị trường thì bắt buộc phải cân bằng lợi ích của bên cung và bên cầu.

"Thực tế đã diễn ra nhiều trường hợp tiền đã nộp mà không có nhà để bán hoặc nếu có nhà rồi thì lại tăng giá so với hứa hẹn ban đầu. Đó là lúc thị trường đi lên hay đi ngang, còn lúc thị trường đi xuống thì người mua lại từ chối mua nhà vì còn nhiều dự án khác rẻ hơn, tốt hơn.

Nhưng đã biết đó là hình thức mua bán không bền vững tại sao các dự án đó cứ được sinh ra? Là vì nhiều nhà kinh doanh bất động sản kinh doanh theo hướng "tay không bắt giặc", chẳng có bao nhiêu vốn nhưng muốn kinh doanh lớn.

Vậy là để có vốn mua đất và một ít tiền đút lót để được cấp giấy phép dự án, họ bỏ ra chút tiền thuê người vẽ ra một dự án rất đẹp, phù hợp với yêu cầu (như có đầy đủ không gian công cộng, cây xanh, trường học, bệnh viện...) để hấp dẫn người mua và cuối cùng đem đi bán trên giấy. Người mua thấy quảng cáo hay (như vị trí đẹp, giá rẻ...) thì nộp tiền vào mua.

Khi mua cũng có ký kết nhưng thực tế sau đó thế nào còn phụ thuộc tình hình thị trường. Nếu thị trường tốt thì nhà đầu tư tiếp tục hoàn thành vì nhà đầu tư bất động sản nhiều khi không chỉ có 1 dự án mà tới 2-3 dự án, có dự án bán được, có dự án không bán được mấy.

Họ lấy tiền của dự án bán được đầu tư sang dự án không bán được mấy do thiếu vốn. Đến lúc không dự án nào hoàn chỉnh và hệ quả là không có nhà thực sự. Nhà có thể đã xây thô, có khi đã hoàn thiện nhưng ngoại thất không có gì, không đường, không điện.... rất lủng củng.

Về phía người mua, khi mua một căn nhà phải dựa trên 3 yếu tố: giá cả, chất lượng và tiến độ giao nhà. Giá cả phụ thuộc vào diện tích, chất lượng phụ thuộc vào đẳng cấp... nhưng đó chỉ là những lời hứa hẹn trên giấy, sau khi hoàn thiện có thiếu sót gì cũng không ai biết.

Rất nhiều người mua nhà một thời gian sau về ở thì vữa trần rơi cả tảng, nước thấm khu vệ sinh..., lúc ấy có kiện thì cũng chỉ được nghe những lời hứa hẹn", Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam chỉ rõ.

Phân tích lý do đưa ra quyết định này, vị chuyên gia ngành xây dựng đưa giả thiết, ở Hà Nội hay bất cứ đâu, chủ đầu tư dự án với người có quyền cấp phép dự án cùng một nhóm lợi ích, trong đó lợi ích thuộc về bên bán chứ không phải bên mua.

Chủ đầu tư các dự án có rất nhiều thuận lợi, mà lớn nhất là về mặt vốn trong khi họ chỉ cần đưa tiền rất khéo bằng cách bán cho người có quyền vài ba căn hộ ngoại giao nhưng thực chất người kia không phải trả xu nào.

"Có nhiều dạng chủ đầu tư: có những người đầu tư thực sự nhưng do thiếu vốn nên dùng cách này. Họ không định lừa đảo ai mà đây đơn giản chỉ là một cách huy động vốn, nếu thành công thì mọi chuyện êm đẹp, có nhà giao, nhưng đến lúc tình hình xoay chuyển thì họ rơi vào thế khó, bất đắc dĩ không có nhà để trả.

Tuy nhiên cũng có những kẻ chủ tâm lừa ngay từ đầu, lợi dụng khe hở của chính sách rồi ôm tiền bỏ chạy.

Một dạng đầu tư khác cũng không có chủ tâm lừa nhưng vì họ kinh doanh nhiều nơi một lúc, nơi này thiếu vốn, nơi kia thừa vốn thì họ điều động sang nhau, cuối cùng cái gì cũng không đủ tiền", TS Liêm phân tích.

Nên đặt cọc

Vị chuyên gia cũng chỉ ra rằng, kinh doanh đúng đắn là người bán cần biết sản phẩm mình sản xuất ra có nhiều người mua hay không, còn người mua khi biết rằng sản phẩm này tốt, phù hợp với mình thì muốn đảm bảo sau khi xây xong mình cũng có thể mua được căn hộ ấy.

"Nguyện vọng hai bên là đúng và có thể thể hiện nguyện vọng ấy bằng phương thức đặt cọc được quy định trong Luật Dân sự. Theo đó, người ta sẽ ứng một số tiền để bảo đảm thực hiện cam kết của mình. Nhưng ai sẽ phải ứng số tiền ấy? Bên mua phải ứng tiền ra để cam kết rằng nếu bên bán sản xuất hàng như hứa hẹn thì họ cam kết mua, nếu không mua thì sẽ mất số tiền này.

Còn bên bán khi nhận số tiền đặt cọc cũng có nghĩa là hứa hẹn khi sản xuất ra sản phẩm nhất định sẽ bán cho bên mua theo đúng hợp đồng hai bên đã thỏa thuận về giá cả, tiến độ, chất lượng, nếu không làm được như thế bên bán phải trả tiền đặt cọc đồng thời bị phạt số tiền tương đương số tiền đặt cọc đó. Điều đó có nghĩa hai bên rất bình đẳng theo luật".

Ông Liêm chỉ rõ, số tiền đặt cọc thường chiếm khoảng 10% giá trị sản phẩm, không vào túi bên bán mà họ mở một tài khoản phong tỏa đứng tên mình tại ngân hàng. Ngân hàng giữ số tiền này, còn chủ đầu tư sẽ vay tiền ngân hàng.

Dù chủ đầu tư chỉ có miếng đất trống, nếu ngân hàng thấy dự án có nhiều người đặt cọc nghĩa là triển vọng bán được hàng thì sẽ yên tâm cho vay. Như thế mọi chuyện rất sòng phẳng, rõ ràng và không thể xảy ra chuyện lợi dụng lừa đảo lẫn nhau.

''Còn cứ giữ cách làm như hiện nay thì vẫn còn nhiều trường hợp chủ đầu tư rao bán nhà trên giấy, sau khi nhận được mấy trăm tỷ đồng từ người mua nhà thì ôm tiền bỏ trốn mà không thi công gì, thiệt hại thuộc về người mua'', ông Liêm nhấn mạnh.

Theo Thành Luân
Đất Việt