Đầu tư bất động sản – điều kiện đủ để kết nối chủ đầu tư và người mua nhà

Năm ngoái, Ngân hàng Nhà nước đã lần đầu tiên công bố danh sách các ngân hàng thương mại có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo danh sách này, có tổng cộng 33 ngân hàng, trong đó có 24 ngân hàng nội và 9 ngân hàng nước ngoài hoặc liên doanh được phép cung cấp dịch vụ này.

Bảo lãnh ngân hàng – “Điều kiện đủ” để kết nối chủ đầu tư với người mua nhà

Theo các chuyên gia về bất động sản, đây là cơ sở để chủ đầu tư tìm kiếm ngân hàng bảo lãnh cho các dự án bất động sản của mình theo quy định tại điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi (có hiệu lực từ 1/7/2015). Theo đó quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết.

Luật Bất động sản sửa đổi đã quy định, nhưng việc áp dụng vào thực tiễn còn lắm “gian nan”. Cho tới nay, sau 8 tháng ban hành, số lượng các dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn còn đếm trên đầu ngón tay. Các doanh nghiệp cho rằng, nguyên nhân để việc thực thi luật chưa hiệu quả là do nhà nước chưa có các nghị định hướng dẫn cụ thể dành cho ngân hàng cũng như doanh nghiệp về việc thực hiện bảo lãnh. Nhưng trên thực tế, đã có 1 số doanh nghiệp được ngân hàng bảo lãnh dự án như việc HSBC ký hợp đồng tài trợ vốn và bảo lãnh cho một dự án chung cư cao cấp của CapitaLand vào tháng 11/2015, hay ngân hàng Vietbank chính thức ký kết hợp tác toàn diện tài trợ vốn và bảo lãnh cho một dự án căn hộ tại quận 9, TP HCM. Vậy, có thực sự lý do để các ngân hàng chưa ký kết bảo lãnh cho các dự án là do chưa được hướng dẫn cụ thể?

Thị trường BĐS đang trên đà khởi sắc cùng nhiều chính sách mới

Theo quy định hiện hành, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Song song với quy định này, để được chấp thuận bảo lãnh, các chủ đầu tư cũng phải khẳng định được năng lực và uy tín. Có thể nói, đây là mối quan hệ qua lại, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của ngân hàng nếu doanh nghiệp không đủ năng lực, vì vậy, các ngân hàng dè dặt trong việc hợp tác bảo lãnh là hoàn toàn thỏa đáng. Bên cạnh đó, việc thực hiện bảo lãnh sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề như mức phí bảo lãnh là bao nhiêu, ai sẽ là người chịu mức phí này, doanh nghiệp sẽ dùng tài sản nào để đảm bảo khi ký bảo lãnh?... Xung quanh việc bảo lãnh ngân hàng có rất nhiều vấn đề khiến ngân hàng cũng như doanh nghiệp còn chùng chình đặt bút ký hợp đồng bảo lãnh. Đó cũng là lý do khiến cho đến thời điểm này, thị trường mới ghi nhận rất ít trường hợp dự án có được bảo lãnh của ngân hàng.

Đầu năm 2016, tại một sự kiện của mình, Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng có đưa ra các thông tin về việc dự án Mon City được ngân hàng HD Bank bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, những thông tin này có vẻ vẫn được nhắc đến khá khiêm nhường khiến người mua nhà không khỏi băn khoăn. Nhưng nếu đúng như vậy, Mon City sẽ là dự án đầu tiên tại Hà Nội được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh. Thị trường đang chờ đợi những biến chuyển tích cực từ việc áp dụng luật Bất động sản sửa đổi, đặc biệt là việc quy định về vấn đề bảo lãnh ngân hàng với dự án hình thành trong tương lai đi vào thực tiễn.

Theo đại diện các chủ đầu tư, việc ký kết hợp tác bảo lãnh với ngân hàng không chỉ giúp đảm bảo tuyệt đối quyền lợi cho người mua nhà mà còn góp phần tăng thêm niềm tin đối với khách hàng và các nhà đầu tư, đồng thời giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Ngoài ra, việc các doanh nghiệp được ngân hàng ký kết hợp tác bảo lãnh còn giúp khẳng định thêm uy tín thương hiệu trên thị trường bất động sản, bởi khi quyết định bảo lãnh, ngân hàng đã phải thẩm định rất kỹ uy tín và năng lực của doanh nghiệp cũng như tính thanh khoản các dự án của đơn vị mà mình bảo lãnh. Hiện tại, xu hướng chung của thị trường là ngân hàng cho vay dự án sẽ thực hiện luôn việc bảo lãnh, đồng thời cũng là đơn vị cung cấp tín dụng cho phía người mua nhà.

Mon City – Dự án đầu tiên tại Hà Nội được ngân hàng bảo lãnh?

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng, chủ đầu tư Mon City cho rằng sau năm 2015 với khá nhiều tín hiệu khởi sắc, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngưỡng cửa phát triển mới. Trong bối cảnh đó, việc có thêm những “điều kiện đủ” như vấn đề bảo lãnh ngân hàng sẽ giúp kích hoạt thị trường. “Sự biến chuyển của thị trường đã mang đến rất nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư, trong đó có HD Mon. Mon City đã chuẩn bị đầy đủ cả những điều kiện cần và đủ để đáp ứng mọi nhu cầu của thị trường trong bối cảnh mới. Các văn bản về vấn đề bảo lãnh dự án Mon City sẽ được chúng tôi phát hành trong thời gian ngắn sắp tới", ông Tuấn cho biết.

Trong khi đó, ông Đoàn Thái Sơn, Vụ trưởng Vụ Pháp chế thuộc Ngân hàng Nhà nước cho rằng quy định bảo lãnh dự án bất động sản sẽ có tác động tích cực cho cả thị trường bất động sản và ngành ngân hàng. “Xuất phát từ quy định bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà, người mua sẽ yên tâm hơn với khoản tiền mình bỏ ra vì thế sẽ kích thích nhiều người mua nhà hơn. Người mua nhiều, doanh nghiệp bán được hàng. Doanh nghiệp có tiền, ngân hàng cũng dễ dàng thu nợ hơn. Do vậy quy định này có tác động tích cực lên toàn thị trường", ông phân tích.

Bình An