Đất nền sốt hầm hập, có lo bong bóng bất động sản năm 2018?

Khó có khả năng xảy ra bong bóng năm 2018?

Phát biểu tại một diễn đàn về bất động sản mới đây, một lãnh đạo của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương (CIEM) nhận định rằng hiện thị trường có 8/10 dấu hiệu bong bóng bất động sản.

Cụ thể, 8 dấu hiệu giao dịch; giá cả; các công trình khởi công; địa bàn triển khai tăng; chủ thể tham gia thị trường bất động sản; quy mô giá trị dự án; nguồn tiền vào các dự án bất động sản… đều tăng.

Tuy nhiên cũng theo vị này, chỉ còn hai dấu hiệu nữa là thị trường sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng hoảng 2008-2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng. Tuy nhiên, theo ông, hai nguồn này đang kéo ngược thị trường bất động sản nên vẫn có thể chưa xảy ra tình huống xấu.

Trong khi đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) tỏ ra khá lạc quan về thị trường trong năm nay. Về dự báo có, hay không có "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, HoREA khẳng định: Khó có thể xảy ra.

Nguyên nhân là do có sự can thiệp, điều chỉnh kịp thời của Nhà nước; do các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.

Theo HoREA, thực tế trong thời gian qua đã xuất hiện các cơn sốt ảo giá đất, giá đất nền tại các xã ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang); hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh.

Đây chỉ là những đợt sốt giá cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh lướt sóng kiếm lời.

“Thủ phạm chính” theo HoREA là giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương.

Tuy nhiên, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền hiện nay tại các địa phương đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt. Riêng, đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng sốt giá, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền.

Dù vậy, HoREA cũng cho rằng, có hai nhân tố cần được tiếp tục quan tâm để quản lý, kiểm soát, đó là tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel) và đang "sốt giá ảo" đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Đồng thời cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó, có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Cơn sốt giá ảo này cũng gây tác hại cho thị trường bất động sản, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, nhất là có thể gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường bị hạ nhiệt.

Giá đất tăng gấp 100 lần, sốt ảo là có thật

Báo cáo Bộ trưởng Xây dựng về tình hình bất động sản trong 4 tháng đầu năm 2018, Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng cho biết tình trạng đầu cơ, thổi giá đã tạo cơn sốt ảo đối với đất nền tại một số địa phương trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, cũng có nguyên nhân từ phía chính quyền địa phương khi buông lỏng quản lý về giao dịch và sử dụng đất đai, cho phép tách thửa và xác nhận cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất rừng không đúng quy định pháp luật.

Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản lo ngại việc để xảy ra tình trạng sốt đất ảo, mua bán kinh doanh đất hỗn loạn không kiểm soát được sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch của khu vực, môi trường đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng.

Do vậy cơ quan này nhấn mạnh cần có biện pháp kịp thời để ổn định thị trường, phòng ngừa và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật làm tăng giá bất động sản bất hợp lý.

Từ một khảo sát cụ thể, Phạm Thanh Hưng – Phó chủ tịch CEN Group cho biết giá đất ở một miếng đất của người dân ở khu vực Bắc Vân Phong được “hét giá” tăng tới 100 lần sau 3 năm.

“Cụ thể, thời điểm trước khi có thông tin Bắc Vân Phong trở thành đặc khu, tôi được biết miếng đất đó được rao 40-50 triệu đồng. Cũng miếng đất đó năm ngoái được rao tới 400-500 triệu đồng. Đến đầu năm nay, vẫn chính miếng đất đó giờ có giá 5,5 tỷ đồng, tức là tăng 100 lần”, ông Hưng cho biết.

Trả lời câu hỏi của Dân trí về khả năng xảy ra bất động sản trong một hay vài năm tới, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch CEN Group cũng tỏ ra khá lạc quan. Vị này cho rằng thị trường đang có niềm tin rất tốt và những diễn biến khá tốt này có thể kéo dài ít nhất trong vài năm nữa.

“Đúng là hiện nay nguồn cung có dấu hiệu dư thừa ở nhiều phân khúc. Khi nguồn cung quá cao, cao hơn nhiều so với nhu cầu thực tế nên lâu dài vẫn có khả năng xảy ra hệ luỵ”, ông Hưng nói và đưa ra lời khuyên cẩn trọng đối với các nhà đầu tư khi có ý định tham gia thị trường bất động sản.

Nguyễn Mạnh