Đặt cọc mua nhà: Mỗi luật 1 kiểu!

Vấn đề đặt cọc tiền mua nhà hiện nay ở mỗi luật được quy định như thế nào, thưa bà?

Thực tế vừa qua có nhiều luật ra đời, mà luật trước luật sau chồng chéo. Cụ thể là trong điều 39 của luật Nhà ở quy định, trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây xong phần móng.

Trong khi đó, luật Kinh doanh BĐS quy định việc ứng tiền trước lần đầu tiên được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Như vậy, ngay trong cả 2 luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS đều do cơ quan Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo đã có sự “vênh” nhau. Luật Nhà ở thì “bảo vệ khách hàng” còn luật Kinh doanh Bất động sản thì “không bảo vệ khách hàng”.

Theo luật Nhà ở, các luật khác nếu có khác biệt với luật Nhà ở thì sẽ áp dụng luật Nhà ở. Tại sao trong quá trình soạn thảo và lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo luật Kinh doanh Bất động sản Ban soạn thảo lại không tham khảo luật Nhà ở? Tại sao trong quá trình thẩm định dự luật này trước khi Quốc hội thông qua Ban thẩm định lại không tham khảo luật Nhà ở?

Theo như bà nói, chẳng lẽ hai luật này không có ranh giới rõ ràng để điều chỉnh?

Tại luật Kinh doanh BĐS đã ghi rất rõ đối tượng áp dụng là tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Còn đối tượng điều chỉnh của luật Nhà ở là các tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà. Ở luật Nhà ở tập trung nhiều đến vấn đề quản lý nhà ở xã hội, mang khía cạnh pháp lý.

Bởi vậy, việc điều chỉnh theo luật Nhà ở là không nhất quán. Nếu như Bộ Xây dựng cho rằng phải theo luật chuyên ngành thì đây là chuyên ngành kinh doanh BĐS, chứ không phải là nhà ở.

Nếu thực hiện việc ứng tiền trước theo luật Nhà ở, theo bà, liệu có ảnh hưởng gì không?

Xây dựng móng xong phải mất mấy năm nữa mới hoàn thành và có nhà để giao cho khách hàng. Nhưng vấn đề đặt ra là nếu thị trường đi lên thì chủ đầu tư không nhất thiết phải xây dựng móng xong rồi bắt đầu bán mà họ có thể chờ đến khi hoàn thành chung cư cao tầng đó. Lúc đó, kể cả có phải vay vốn ngân hàng thì họ vẫn có lãi vì bán với giá cao hơn nhiều.

Nhưng trong trường hợp thị trường đi xuống, mà chủ đầu tư phải chờ xây dựng xong móng bắt đầu huy động vốn thì hết sức rủi ro. Vì lúc đó họ không thể biết chắc là có ai mua nữa không? Liệu chủ đầu tư có dám vay tiền ngân hàng để xây tiếp không?

Bà cho rằng luật Nhà ở đang "bảo vệ khách hàng". Vậy trên thực tế, khách hàng, mà ở đây là người mua nhà có thực sự cảm thấy hài lòng với quy định này không?

Vừa qua, Chính phủ đã có thành ý bảo vệ khách hàng bằng cách yêu cầu các công ty trả lại tiền cho khách hàng, đề phòng các công ty này chiếm dụng vốn hoặc hoàn thành sản phẩm không đúng chất lượng, hoặc thu tiền nhưng không xây dựng chẳng hạn.

Nhưng thực tế, những người dân nộp tiền vào dự án này đã trả lời trên một số phương tiện thông tin đại chúng là họ không muốn nhận lại. Vì họ sợ nay mai các công ty thay đổi tăng giá hoặc không bán cho họ nữa mà bán cho người khác. Và vì do thị trường hiện nay đang có chiều hướng đi lên và nhiều khả năng sẽ kéo dài đến năm 2010.

Trước những vấn đề đó, theo bà, giải pháp ở đây là gì?

Theo quan điểm của tôi, trước những vấn đề về tài chính BĐS, đăng ký BĐS, vấn đề nhà ở, hay kinh doanh... các cơ quan chức năng cần phải nghiên cứu làm sao để đưa vào một bộ luật chung gọi là Bộ Luật Bất động sản.

Lan Hương