Dân Sài Gòn tích góp mua nhà giá rẻ, người Hà Nội chuộng phân khúc tầm trung

Savills Việt Nam vừa có báo cáo về thị trường nhà ở Việt Nam với những phân tích xung quanh các yếu tố nền tảng tác động đến thị trường nhà như: cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hóa, nguồn vốn, tín dụng bất động sản, và cân đối cung – cầu.

Chia sẻ về kết quả nghiên cứu này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội đánh giá, nhân khẩu học (tốc độ đô thị hóa, xu hướng tách hộ và chuyển nơi ở vì nhà xuống cấp) là yếu tố then chốt với thị trường nhà ở. Trong đó, với dân số lên tới 94 triệu dân là một trong thế mạnh đặc biệt cho phát triển nhà ở và thị trường bán lẻ.

Bên cạnh dân số đông, tốc độ tăng đô thị hoá (số dân sống tại đô thị hiện nay) tại Việt Nam lên tới 3,4%, cao hơn nhiều so với các quốc gia Đông Nam Á khác đang ở mức trên dưới 2%.

"Tỷ lệ đô thị hoá của Việt Nam đứng cao nhất trong khu vực. Savills tính toán nếu giữ nhịp 2,6% này thì đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hoá có thể đạt 69%. Đô thị hoá dẫn đến việc người dân chuyển vào đô thị, đi kèm đó là nhu cầu nhà ở, tiêu dùng", bà Hằng nói.

Cùng với xu hướng người dân ở các nơi khác đổ về TPHCM, Hà Nội, theo báo cáo của Savills, nghiên cứu tổng điều tra dân số từ cơ quan thống kê cho thấy, quy mô hộ gia đình có xu hướng giảm. Nếu như những năm 1989, người Việt sống 2-3 thế hệ, thậm chí nhiều hơn nhưng đến nay quy mô giảm rõ rệt, thậm chí tỷ lệ hộ 1 người tăng lên.

"Điều cho thấy thực tế nhu cầu tách hộ là thực tế, đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở tăng thêm. Đáng lưu ý, tốc độ tăng dân số bình quân của Việt Nam là 1,1%, nhưng tại các đô thị lớn như Hà Nội đạt tới 2%, TPHCM lên đến 3%", bà Hằng nói.

Theo chuyên gia của Savills, thị trường hiện tại cũng có nhiều thay đổi so với giai đoạn trước. Khi thị trường vào thời kỳ sốt, người mua buộc phải mua sản phẩm cao cấp, đâu đâu dự án nào tung ra cũng nói cao cấp, khiến người mua buộc phải mua diện tích to giá trị lớn. Nhưng thị trường đang điều chỉnh theo hướng bền vững hơn, phần lớn giao dịch tập trung trong 2 phân khúc giá rẻ và trung cấp. Vì xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực của người dân giúp củng cố sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở tại Hà Nội và TPHCM.

Đáng lưu ý, giữa thị trường TPHCM và Hà Nội cũng có điểm khác biệt đáng kể. Trong đó, TPHCM gần như do phân khúc căn hộ giá rẻ dẫn dắt thị trường với 90% người mua hạng C có nhu cầu ở thực. Người mua tại TPHCM có đặc điểm là thường mua nhà khi có nguồn ngân sách tích cóp nhất định hoặc vay trong các mối quan hệ thân quen để làm sao có căn nhà để ở thật. Do thị trường dựa vào vốn tự có nên vẫn thiên về hạng C.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội do phân khúc trung cấp đang dẫn dắt thị trường, thu hút cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Trong đó, người mua để ở ở phân khúc hạng B cũng chiếm tỷ lệ lớn và nguồn hàng phần nhiều cũng dành cho mục đích cho thuê chứ không phải đầu cơ kiếm lời.

"Điều này cho thấy thực tế thị trường đang diễn biến theo chiều hướng thuận với diễn biến thực tế vì đa phần thu nhập người dân vẫn ở mức thấp hoặc trung bình", bà Hằng cho biết.

Lý giải nguyên nhân thị trường Hà Nội chuộng căn hộ hàng B hơn, chuyên gia của Savills cho rằng, trong xu thế phát triển dường như đã qua đi giai đoạn mà chủ đầu tư chỉ xây nhà và bán. Hiện nay, người mua kỳ vọng cao hơn tới điều kiện hoàn thiện bàn giao tiện ích nội khu.

"Theo đó, làm sao để đi lại, làm việc phải thuận lợi, con phải đi học trường tốt, bố mẹ đi bệnh viện phải nhanh nhất có thể. Do đó, những dự án đạt được tiêu chí đó thường có mức giá khác hơn. Nhu cầu đa số như vậy dẫn đến chủ đầu tư phải đầu tư nhiều hơn, mức giá tăng hơn", vị chuyên gia nói thêm.

Phương Dung