"Đại bàng" cũng gặp khó vì cơn sốt đất nóng lên từng ngày

Giá thuê tăng mạnh

Bất chấp đại dịch Covid-19 và các hạn chế về di chuyển, mô hình Trung Quốc + 1 ngày càng hấp dẫn các nhà sản xuất, do đó bất động sản công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực duy nhất ghi nhận tăng trưởng cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Bất động sản công nghiệp ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng mạnh từ 2018, dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu có thêm các khu công nghiệp mới trên một số địa bàn trọng yếu.

Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2020, tại khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở TP.HCM, 94% ở Đồng Nai, 99% ở Bình Dương, 84% ở Long An, 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Cùng kỳ, tại phía Bắc tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.

Tại phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/m2 (tăng 13,1%), Bắc Ninh là 95 USD/m2 (tăng 9,2%) Hưng Yên lên 83 USD/m2 (tăng 6,4% cùng kỳ 2019), Hải Dương là 76 USD/m2 (tăng 15%), và Hải Phòng lên tới 96 USD/m2 (tăng 3,2%).

Quanh khu vực Hà Nội có tỷ lệ lấp đầy cao khiến nhiều nhà đầu tư phải di chuyển tới tận Thanh Hóa. Đáng chú ý, giá thuê đất trung bình tại Thanh Hóa xấp xỉ 40-50 USD/m2, được đánh giá là khá cạnh tranh so với các tỉnh công nghiệp trọng điểm tại phía Bắc và phía Nam.

Thanh Hóa nhận được nguồn đầu tư đáng kể từ năm 2020 với tổng số vốn FDI đăng ký là 349 triệu USD, đứng thứ 20 trong tổng số 60 tỉnh thành trên cả nước; tỉnh cũng đón 14 dự án đầu tư mới, đóng góp 240 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài; 218 triệu USD trong số này được phân bổ cho 13 dự án sản xuất và chế biến, trong đó gồm 4 dự án từ nhà đầu tư Trung Quốc, 3 dự án Đài Loan và Singapore, 2 dự án Hong Kong và 1 dự án của Hàn Quốc.

Thêm vào đó, những kế hoạch phát triển của Foxconn tại Thanh Hóa đã thu hút một loạt nhà sản xuất linh kiện điện tử, chuyên cung cấp nguyên vật liệu cho các nhà đầu tư lớn. Có thể nói, giá thuê đất cạnh tranh cùng nguồn lao động lớn tại chỗ chính là chìa khóa tạo nên sức hút, khích lệ đầu tư của tỉnh này đối với nhiều doanh nghiệp.

Tại phía Nam, giá thuê đất trong các khu công nghiệp năm 2020 đạt 147 USD/m2 (TP.HCM), 107 USD/m2 tại Bình Dương (tăng 4,9% so với cùng kỳ 2019), 98 USD/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65/m2 tại Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng 18,1%).

Giảm sự cạnh tranh

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đánh giá, sự sôi động của thị trường, nhu cầu về đất tăng đột biến, đặc biệt tại các địa điểm và tỉnh thành còn có thể được lý giải bằng sự phát triển tốt hơn của cơ sở hạ tầng và khả năng tiếp cận địa điểm, đường xá, bến tàu, cảng hàng không mới.

Tuy nhiên, việc tăng giá gây nên lo ngại. Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định, nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn leo thang. Giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất.

Tỷ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.

Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ phi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả.

Dự báo nguồn cung trong tương lai, Vụ Quản lý các Khu Kinh tế (DEZM) công bố kế hoạch phê duyệt cho 561 dự án khu công nghiệp sắp tới với diện tích trên 201.000ha. Các khu công nghiệp này sẽ bổ sung vào nguồn cung hiện tại, gồm 374 khu đã được thành lập. Trong số đó, 259 khu với tổng diện tích 86.500 ha vẫn chưa được thành lập, chiếm 43% tổng diện tích mới.

Cơ sở hạ tầng các KCN cũng sẽ cần tiếp tục được cải thiện. Các chính sách, cơ chế và quản lý đang được hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động. Những sáng kiến mới và hành động này sẽ vô cùng cần thiết để Việt Nam có để đón làn sóng đầu tư và dịch chuyển sản xuất. Vị trí của các dự án mới rất quan trọng bởi hầu hết nhu cầu về sản xuất và dịch vụ hậu cần kho bãi vẫn phụ thuộc vào các tỉnh công nghiệp trọng điểm hoặc các địa phương cấp 1.

Các dự án ở địa phương cấp 2 sẽ cố gắng thu hút đầu tư nước ngoài với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung đất trống dồi dào hơn. Việc đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông đóng vai trò rất quan trọng trong lộ trình phát triển của các địa phương này.