Bất động sản vào cuộc đua cam kết lợi nhuận, đặt cọc giữ chỗ

Cam kết lợi nhuận lên tới 10 - 12%/năm

Theo các chuyên gia bất động sản, mức lợi nhuận cam kết cao của các chủ đầu tư hiện nay đang là một trong những yếu tố làm nên sức hấp dẫn ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng bởi tài sản đầu tư được đảm bảo sinh lời dài hạn trong tương lai. Đáng lưu ý, nếu trước đây, mức cam kết lợi nhuận (từ tăng giá, cho thuê lại...) chỉ từ 5 - 7%/năm thì nay cùng với sự xuất hiện của ngày càng nhiều các dự án nghỉ dưỡng, tỷ lệ này đã được đẩy lên 9 - 12%/năm.

Tỷ lệ 10 - 12%/năm tại Việt Nam được đánh giá là rất cao so với những thị trường lân cận như Thái Lan hay Bali (Indonesia). Tính nhẩm một cách đơn giản có thể thấy, khoản đầu tư này hoàn vốn chỉ từ 8 - 10 năm, một con số rất lý tưởng trong bối cảnh hiện nay khi lãi suất tiết kiệm chỉ dao động 7-8%/năm.

Điểm mặt các dự án trên thị trường đang đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn có thể kể tới như dự án mới bắt đầu triển khai của Tập đoàn Empire, dự án Coco Bay Đà Nẵng khi đưa ra mức cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 12%/năm trong 8 năm cho khách hàng mua căn hộ khách sạn condotel. Dự án này cũng được Ngân hàng SHB tài trợ tối đa 90% nhu cầu vay vốn với thời hạn tối đa 25 năm.

Mức cam kết 12% của Empire đang gây khá nhiều tranh cãi trên thị trường, đặc biệt là về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo ông Trịnh Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Empire, so với cam kết lợi nhuận 10% trong 10 năm của rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên thị trường hiện nay, mức cam kết 12%/năm trong thời gian 8 năm tương đương về dòng tiền nhưng hấp dẫn hơn nhờ cam kết lợi nhuận cao trong thời gian ngắn hơn. Thêm vào đó, từ năm thứ 9 nếu tham gia chương trình giao lại cho thuê thì khách hàng có thể thu 80% trên lợi nhuận. Nhờ vậy, phản ứng của khách hàng đối với dự án là khá tốt nên dù chỉ mới đang giai đoạn đặt giữ chỗ.

Một chuyên gia cũng phân tích: “Hiện phần lớn các sản phẩm cam kết lợi nhuận thường thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Thêm vào đó, tại một thị trường du lịch còn nhiều tiềm năng lớn như Việt Nam, với lượng du khách quốc tế ước tính gần 10 triệu lượt và gần 60 triệu lượt du khách nội địa trong năm 2016, cam kết lợi nhuận còn là một động lực lớn để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng khi thấy đây là một kênh đầu tư bền vững, khá hấp dẫn và an toàn so với các phân khúc khác hiện nay”.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng khuyến cáo, để không bị “loá mắt” bởi các mức cam kết lợi nhuận “khủng”, nhà đầu tư cần nghiên cứu khía cạnh khả năng khai thác, sinh lời của bất động sản đó thế nào. Các yếu tố cần phải xem xét như uy tín của đơn vị quản lý khai thác, sản phẩm phải mang tính khác biệt không, vị trí tốt không. Quan trọng là công suất khai thác, nếu tốt thì tỷ lệ sinh lời từ 10 - 12%/năm là khá tốt.

Chưa ký hợp đồng vẫn được đặt cọc giữ chỗ?

Ngoài đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, trong thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư cho đặt cọc, giữ chỗ trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán.

Như một dự án tại Q.Thủ Đức (TPHCM) hiện chưa làm gì đã cho đặt giữ chỗ gần hết 100% căn hộ với số tiền thu của khách hàng là 50 triệu đồng, gần 5% giá trị căn hộ. Một dự án tại Q.Tân Bình hiện mới có quy hoạch 1/500 nhưng cũng cho đặt giữ chỗ trước với số tiền 20 triệu đồng/căn hộ. Hay như dự án Coco Bay Đà Nẵng rộng hơn 51 ha, tổng vốn đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng đã làm cọc nhồi, tường vây cũng tiến hành thu tiền đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng 50 triệu đồng/căn hộ.

Trên thực tế đến nay không có điều luật nào quy định chủ đầu tư không được nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản của khách hàng. Một số chủ đầu tư lý giải, số tiền đặt cọc thực chất không nhiều, chỉ từ 30-50 triệu đồng/sản phẩm nhưng việc này lại giúp họ thăm dò, khảo sát nhu cầu của khách hàng, của thị trường một cách chính xác nhất.

Đại diện phía Empire cũng lý giải: "Hiện dự án Coco Bay đã được SHB tài trợ vốn, cấp chứng thư bảo lãnh nhằm đảm bảo an toàn và quyền lợi cho khách hàng. Nếu chủ đầu tư không giao nhà như cam kết thì ngân hàng sẽ đứng ra trả lại tiền cọc và các khoản phát sinh theo quy định”.

Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cũng khẳng định, hiện luật Kinh doanh Bất động sản không cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản. Luật dân sự cũng không quy định đặt cọc là bao nhiêu, nên thực tế khi giao dịch nhà phố khách hàng thường đặt cọc từ 2 - 10% còn căn hộ, biệt thự có khi lên đến 30% tổng giá trị.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng: "Việc đặt cọc, giữ chỗ là thuận mua vừa bán. Tuy nhiên, vấn đề làm sao là khi chủ đầu tư nhận đặt cọc, giữ chỗ thì làm đúng quy định của nhà nước, lấy tiền triển khai dự án chứ không đem tiền đi làm việc khác hay lấy tiền rồi không xây nhà”.

PV