Bất động sản: “Kích” thị trường cho thuê để tăng tốc thị trường bán

Câu chuyện về vốn cho thị trường bất động sản vừa qua đã được giới phân tích “mổ xẻ” rất cặn kẽ. Rất nhiều ý kiến cho rằng, sở dĩ thị trường rớt giá sâu “thê thảm”, doanh nghiệp  thì lao đao vì chậm tiến độ… là do thiếu vốn.

Thế nhưng, hầu như ai cũng hiểu, nếu chỉ loay hoay tìm vốn để giải quyết khó khăn của doanh nghiệp bất động sản thì cố nhiên “nút thắt” này khó có thể “mở” ra.

 

Trong một số buổi làm việc của các chuyên gia tài chính - bất động sản gần đây, nhiều nhà nghiên cứu đồng tình: việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại không còn là giải pháp tối ưu trong tình hình hiện nay, khi tỷ lệ lãi suất tiền gửi là 13% và lãi suất cho vay lên đến 18-19%. Các nguồn vốn khác như FDI hay kiều hối hiện đều có xu hướng tăng hằng năm, song cũng không phải nguồn vốn mang tính chi phối.

Để khơi thông dòng vốn trên thị trường cần có những giải pháp đồng bộ, cả từ phía các doanh nghiệp, ngân hàng cũng như các cơ quan nhà nước, mà yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất, chính là bản thân các doanh nghiệp.

 

Vì vậy, tạm không bàn đến các yếu tố liên quan đến cơ chế, chính sách, ở đây chỉ xin nhấn mạnh vai trò của bản thân doanh nghiệp trong việc tự cứu lấy chính mình giữa rất nhiều yếu tố khó khăn của thị trường đang bủa vây.

Với kinh nghiệm trong những lần sang Trung Quốc khảo sát, PGS.TS Nguyễn Thị Mùi - thành viên Hội đồng tư vấn tiền tệ Quốc gia nhận thấy, các doanh nghiệp Trung Quốc đã từng rất thành công khi giải cứu thị trường bất động sản giai đoạn “nguội lạnh” bằng cách nâng giá thị trường cho thuê để người tiêu dùng buộc phải cân nhắc và cuối cùng quay về với thị trường bán.

 

Theo bà, khi thị trường cho thuê “cao giá”, các dịch vụ không đáp ứng được hết nhu cầu người sử dụng thì tất yếu họ sẽ chuyển sang mua. Còn khi thị trường mua-bán không đáp ứng được yêu cầu “túi tiền” của người dân thì họ lại quay về thị trường thuê.

 

Do đó, hai thị trường này có môi quan hệ “bập bênh”, và thị trường cho thuê chính là nhân tố rất quan trọng để kích thích thị trường bán trong hoàn cảnh ở nước ta hiện nay.
Bên cạnh đó, để tăng tính thanh khoản trên thị trường, bản thân các doanh nghiệp bất động sản phải có đánh giá đúng về mình. Trước hết là xem xét các sản phẩm để đưa ra giá bán hợp lý, tìm được tiếng nói chung với người mua thì mới nhanh chóng thu hồi được vốn, đẩy nhanh vòng quay của vốn.

Sau đó là biện pháp dài hơi hơn, đó là tái cấu trúc lại nguồn vốn đi đôi với vấn đề liên doanh, liên kết, hỗ trợ nhau thực hiện các dự án dở dang để đưa ra các sản phẩm sạch trên thị trường. Điều này đã được rất nhiều doanh nghiệp và các chuyên gia tán thành.

 

Đặc biệt, theo bà Mùi, các doanh nghiệp phải xây dựng được thương hiệu, uy tín và niềm tin đối với người góp vốn đầu tư mua bán bất động sản như: quản trị nội bộ và có năng lực tài chính tốt hơn, thực hiện đúng thời gian, cam kết với khách hàng…

 

Bởi giả định nay mai, cơ chế chính sách có cho phép dùng các công cụ tài chính để huy động vốn như “chứng khoán hóa” bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… nhưng nếu doanh nghiệp không tạo được niềm tin và uy tín trên thị trường thì quả thực các công cụ trên cũng không thể sử dụng hiệu quả.

 

Tại cuộc một cuộc hội thảo về tìm vốn cho bất động sản diễn ra ngày 30/3, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MTMT nhận định: “Nếu người mua có nhu cầu tiêu dùng thực sự thì thời điểm này mua nhà là thích hợp. Những chỗ đảm bảo điều kiện thuận lợi, phong thủy tốt… sẽ không giảm giá hơn nữa nên mua lúc này hay chờ lúc khác cũng vậy thôi. Giá nhà sẽ chỉ giảm với nhưng nơi thiếu các yếu tố thuận lợi cho môi trường sống và làm việc”.

 

Trước đó 2 ngày, bàn về “Giải pháp cho thị trường bất động sản 2012”, ông Trần Kim Chung - Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng đưa ra ví dụ cụ thể cho thấy, nếu có một căn hộ có vị trí tốt, giá vừa phải, giao nhà ngay thì vẫn bán được khá nhanh bất chấp tình trạng "băng" phủ toàn thị trường.

 

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ cũng lý giải cặn kẽ về thực trạng đầu tư bất động sản hai miền. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, ông cho biết, do cầu nhà quá cao, trong khi áp lực vốn lại chủ yếu tác động đến nhà đầu tư trung gian mà không tác động lớn đến chủ đầu tư nên họ không cần phải giảm giá bán.

Trong khi đó, tại TPHCM, lượng cung bất động sản cao hơn nhiều tại thị trường Hà Nội (gấp 3 lần) mà nhu cầu nhà ở tại TPHCM lại chỉ tương đương nhu cầu ở Hà Nội. Do đó, giá nhà tại TPHCM có thể sẽ giảm tiếp vì áp lực trả nợ ngân hàng đã xuất hiện từ lâu.

 

Rất nhiều chuyên gia đã đưa ra các dự báo, tuy nhiên, không ai dám khẳng định chắc chắn rằng, bất động sản đã “chạm đáy” hay chưa và sắp tới liệu có giảm giá nữa hay không… Tuy nhiên, thị trường bất động sản những ngày gần đây đã và đang nhận được nhiều tín hiệu tích cực cho việc phục hồi.

Theo ông Trần Kim Chung, nếu theo quy luật chu kỳ 10 năm (1993, 2003 và sắp tới là 2013) thì năm sau sẽ là giai đoạn phát triển đỉnh cao nhất của thị trường bất động sản Việt Nam.