Bất động sản 2017: Nguồn cung đa dạng từ "cú huých" đại gia xây nhà giá rẻ

Năm 2016, ngành bất động sản (BĐS) đã hồi phục mạnh mẽ, ông có thể đánh gia sơ lược thị trường, xu hướng đầu tư và những hạn chế cần khắc phục?

- Giao dịch thị trường BĐS năm 2016, thực chất giao dịch hàng hóa trên thị trường có thay đổi đôi chút so với năm 2015 khi cơ cấu hàng hóa chuyển biến song giá trị giao dịch gia tăng rất lớn. Năm 2015, giao dịch phân khúc nhà ở thương mại cao cấp chiếm 24% nhưng năm 2016 giao dịch phân khúc này đã tăng lên 39%, lượng tăng khiến giá trị giao dịch tăng mạnh.

Năm qua, do có điều chỉnh về luật, cơ chế chính sách, sự rút kinh nghiệm của đợt khủng hoảng, tự đào thải, nên hầu hết dự án đều đúng tiến độ. Chất lượng, tiến độ giao hàng, giao dịch đã đúng thời gian hơn, không xảy ra tranh chấp giữa người mua và bán. Số các dự án tái khởi động, khởi động, quy mô lớn sau thời gian lắng đọng, đình trệ, ra mắt, chào bán đã tăng mạnh trở lại.

Tuy nhiên, điểm bất cập năm 2016, thị trường cơ cấu hàng hóa lệch lạc giữa phân khúc nhà ở cao cấp và nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội, thương mại giá rẻ gần như chỉ chiếm khoảng 10%, điều này có thể tiếp tục dẫn đến khủng hoảng thừa. Nếu không kịp thời điều chỉnh thì khả năng sẽ đi vào vết xe cũ gây ra khủng hoảng. Thực tế này là điều năm 2017 chúng ta cần nhìn ra và khắc phục.

Thị trường bất động sản được dự đoán sẽ có nhiều đại gia nhảy vào cung ứng căn hộ thương mại giá rẻ. Ông có lo ngại về tình trạng dư cung loại căn hộ này như đã diễn ra ở căn hộ cao cấp, biệt thự trong thời gian qua hay không?

- Câu chuyện là làm sao phải xác định đúng cơ cấu hàng hóa. Nên dấu hiệu các đại gia tham gia dự án giá rẻ, mỗi năm khoảng 40.000 - 50.000 căn hộ là tín hiệu tốt vì 70% nhu cầu thực trên thị trường đang ở phân khúc này. Bên cạnh đó, Chính phủ sẽ thực hiện những điều trong Luật nhà ở nên không lo ngại việc khủng hoảng thừa, chỉ thừa hàng hóa cao cấp.

Hiện cả nước có 94 triệu dân, năm 2020 dự kiến dân số nước ta vào khoảng 100 triệu dân, trung bình cứ 22 m2/người thì với tốc độ đô thị hóa 1%/năm, tương đương 1 triệu dân chuyển từ nông thôn lên đô thị mỗi năm. Đây là cơ hội vô cùng to lớn đối với thị trường địa ốc phát triển.

Vấn đề là chúng ta cân đối được cung và cầu, năm 2016 cả nước có 35.000 giao dịch nhà ở nhưng trên 90% là giao dịch nhà cao cấp trong đó nhu cầu rất lớn nhà ở giá rẻ lại vắng bóng vì không có căn hộ để bán dù có thị trường, có cầu lớn. Chúng tôi khẳng định, sẽ không có dư thừa căn hộ giá rẻ vì đây là mặt hàng thị trường cần. Năm 2017, người dân sẽ có thêm nhiều cơ hội chọn lựa nhà, giá và chất lượng nhà ở hơn. Thị trường sẽ đa dạng nhờ những tuyên bố xây nhà giá rẻ của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn, chi phối xu hướng thị trường.

Chính phủ đang quan tâm bất động sản nhưng cũng siết chặt tín dụng đối với với loại hình này? Ông đánh giá như thế nào về tác động hai mặt của vấn đề này?

- Tại Việt Nam, kinh doanh BĐS dựa chủ yếu vào vốn từ ngân hàng và huy động từ bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cuối năm 2016, dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng lên 420.000 tỷ đồng, vẫn đạt ngưỡng an toàn. Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, 65 - 75% vốn triển khai dự án là từ tín dụng, huy động từ người dân không nhiều, vốn tự có hạn chế, FDI và kiều hối chủ yếu là mua ngay nhà ở (đầu ra). Cho nên, chúng tôi tán thành với việc quản lý chặt chẽ nguồn tín dụng đổ vào các dự án nhà ở cao cấp, thương mại và biệt thự.

Tuy nhiên, cũng phải đánh giá đúng thực tế là chúng ta đang có các gói vay ưu đãi cho nhà giá rẻ cho vay người dân, chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ. Hiện nay, nói về tỷ trọng vốn vay tín dụng trong tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng thì dư nợ tín dụng cho BĐS đang ở ngưỡng rất an toàn, chỉ chiếm 8% mà thôi. Tuy nhiên, nguy cơ mất an toàn ở chỗ là 8% này chỉ tập trung vào 1 số doanh nghiệp lớn nên phải điều chỉnh để phân tán rủi ro.

Nếu đưa 8 - 10% tổng dư nợ này sang cho vay nhà giá rẻ trong thời gian tới, chắc chắn thị trường BĐS sẽ không còn các rủi ro tiềm ẩn, và trạng thái cân bằng sẽ được thể hiện tốt hơn. Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đang kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xây dựng thí điểm các kênh dẫn vốn, hút vốn trong dân cho thị trường bất động sản như các Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ tín thác BĐS... để thị trường đỡ rủi ro hơn trước các cú sốc lãi suất của ngân hàng.

Cảnh báo bong bóng bất động sản nếu không có tầm nhìn lâu dài về thị trường BĐS, cả kể khi đại gia gia xây nhà giá rẻ. Trong những năm 2017, Chính phủ cần tập trung gì để giải quyết vấn đề này, thưa ông?

- Nguy cơ bong bóng là vẫn có nhưng Chính phủ đã nhìn ra vấn đề và đưa ra các biện pháp cụ thể. Thực tế thời gian qua, Thủ tướng đã chỉ đạo rất rõ về vấn đề vốn cho BĐS, cho nhà ở xã hội, giá rẻ, cho bài toán quy hoạch.

Tại Việt Nam, chúng ta quen với các làm quy hoạch cần có quy hoạch không gian mà không có quy hoạch theo thời gian, tầm nhìn bao nhiêu năm phát triển. Hiện cả nước có 3.800 dự án, đầu tư hơn 40 tỷ USD, đây là con số chưa cần đầu tư đến mức đó và cầu chưa đạt điểm như vậy. Khi nguồn lực không có, đầu tư nước ngoài phải hơn 10 năm mới thực hiện được... thì dự án dở dang, bị dừng là tất yếu. Ví dụ Hà Nội quy hoạch đến 2030, rộ lên quy hoạch ở Ba Vì, trong khi chưa có hạ tầng khiến rất nhiều người "chôn tiền" vào đây và không rút ra được.

UBND tỉnh, thành phố phải xây dựng chương trình mỗi năm đưa bao nhiêu ha đất vào dự án, ở đâu và phát triển đô thị phải theo nguyên tắc xây dựng quy hoạch là phải theo nguyên tắc vết dầu loang, từ trong ra, dân ở đến đâu thì xây dựng khu đô thị đến đó. Hạ tầng đi trước, điện nước, trường học, bệnh viện phải đi trước và cùng đồng hành với đô thị.

Năm 2017, ông đánh giá thị trường bất động sản sẽ ra sao và những tác động kinh tế thế giới có ảnh hưởng gì đến lĩnh vực này?

- Tôi vẫn đánh giá lạc quan, trong đó có thị trường bất động sản. Kinh tế Việt Nam, Chính phủ mới đã tạo được cảm hứng mới trong điều hành và tăng trưởng sẽ cải thiện. Bộ máy đã vào guồng và thời điểm khó khăn nhất đã vượt qua. Hiện tôi chưa nhìn thấy lý do gì để thấy những cản trở với vấn đề kinh tế.

Một vấn đề nhiều người đặt ra là TPP bị phá bỏ, vốn FDI vào Việt Nam giảm, cơ hội kinh doanh không còn nhiều thì nhà đất sẽ không hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, cần đánh giá và nhìn nhận công bằng, trước kia và hiện nay chưa có TPP, chúng ta vẫn xuất khẩu tốt, thu hút FDI tốt, thì không có lý gì TPP đổ vỡ, Việt Nam sẽ giảm tăng trưởng và ảnh hưởng. Chúng ta không sống chỉ bằng TPP.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Nguyễn Tuyền
(Lược ghi)