Áp lực giảm giá lớn đối với văn phòng cho thuê

Chuyển văn phòng cho thuê thành khách sạn

Bộ phận nghiên cứu và định giá của Colliers International cho rằng, thị trường vẫn chưa thoát khỏi thời gian khủng hoảng những năm 2009 – 2010. Tính đến Q1/2011 có 16 tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội với tổng diện tích cho thuê khoảng hơn 200 nghìn m2.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê trung bình ở mức 86,7% và 39,2USD/m2/tháng. So với cuối năm ngoái, giá thuê trung bình hầu như không thay đổi trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ.

Đáng chú ý là tòa nhà Charmvit Tower trên phố Trần Duy Hưng với diện tích sàn lớn và giá thuê cạnh tranh vẫn đang có tỷ lệ cho thuê chậm, góp phần kìm hãm tương đối tỷ lệ lấp đầy chung của hạng A.

Còn tòa nhà Sentinel Place ở phố Lý Thái Tổ kinh doanh tốt hơn nhờ lợi thế về vị trí và giá thuê phù hợp. Những tòa nhà này là nguồn cung mới duy nhất trong nửa cuối năm 2010.

Văn phòng hạng B tiếp tục có kết quả kinh doanh tốt hơn. Trong 2 quý liên tiếp gần đây, giá thuê trung bình đã giảm trong khi tỷ lệ lấp đầy tăng dù không đáng kể. Giá thuê trung bình hiện giờ đang ở mức 26,1USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy là 87,9%.

Trong năm 2010, để đối phó với tình hình, các khách sạn Horizon, Fortuna và Công Đoàn đã chuyển đổi toàn bộ diện tích văn phòng cho thuê thành phòng khách sạn. Tuy nhiên, nhìn chung tỷ lệ lấp đầy hiện tại vẫn ở mức cao và chưa thấp hơn mức 80% có thể làm cho các chủ đầu tư lo lắng.

Giá thuê cũng có sự khác biệt lớn giữa các quận huyện trong thành phố ở Hà Nội với trung bình các công ty ty phải trả tiền thuê khoảng 34USD/m²/tháng ở Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng và chỉ có 23,5USD để thuê văn phòng ở Cầu Giấy và Từ Liêm. Đây là việc bù trừ giữa vị trí và giá thuê ít nhất cho tới khi cơ sở hạ tầng, dịch vụ và tiện nghi được cải thiện hơn tại các quận phía Tây.

Sức ép lớn nhất cho phân khúc hạng B

Cũng từ số liệu thống kê của Colliers cho thấy, trong giai đoạn 2011-2014 và sau đó, một lượng lớn nguồn cung mới sẽ xuất hiện và làm tăng tổng diện tích sàn cho thuê lên 3 lần, đạt tới gần 3 triệu m2 sau năm 2014.

Lúc ấy, phân khúc hạng B sẽ gặp sức ép cạnh tranh lớn nhất, có thể vì các chủ đầu tư dựa vào kinh nghiệm của mình, kỳ vọng là các tòa nhà với giá thuê và chất lượng trung bình sẽ có nhiều cơ hội thành công hơn bất chấp nguy cơ lạm phát và khủng hoảng kinh tế.

Ước tính, trong năm 2011 sẽ có thêm 240.000m2 diện tích văn phòng hạng A và B, tương đương với gần một nửa nguồn cung hiện tại. Riêng hai tòa nhà cao tầng Keangnam Hanoi Landmark Tower và EVN Building đã chiếm 45% nguồn cung mới này.

Vì vậy, Colliers dự đoán thị trường sẽ gặp áp lực giảm giá lớn trong ngắn hạn cho tới khi cung và cầu tiến gần đến nhau hơn về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê.

Hiện nay, một số công ty thuê diện tích lớn đang tìm cách tận dụng giá thuê giảm tại các tòa nhà cùng hạng hoặc thấp hơn và nhiều khách thuê mới đang xuất hiện tại Hà Nội, đặc biệt là từ ngành ngân hàng, bảo hiểm hoặc giáo dục.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đã chứng kiến một số dự án quy mô lớn xuất hiện như MIPEC Towers, Keangnam Hanoi Landmark Tower, EVN Building, BIDV Tower và Charmvit Tower.

Dĩ nhiên các chủ đầu tư tòa nhà này sẽ phải tính tới thời gian lấp đầy dài cho diện tích lớn như vậy. Để thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính từ các khoản vay ngân hàng, một vài chủ đầu tư đã bán sàn, tức là cho thuê dài hạn cả một hoặc nhiều tầng cho khách thuê thứ cấp, người sẽ cho thuê lại cho khách thuê cuối cùng.

Một ví dụ điển hình là tòa nhà Charmvit Tower đã cho IDJ thuê 3 tầng. Colliers dự đoán khuynh hướng này sẽ tiếp tục diễn ra, đặc biệt đối với các tòa nhà có diện tích sàn lớn.

Lan Hương