"Vua địa ốc tỉnh lẻ" Kosy: Lợi nhuận tăng và những áp lực lớn năm 2021

Tập đoàn Kosy được thành lập từ năm 2008 với vốn điều lệ 120 tỷ đồng. Phải đến năm 2011, Kosy mới chuyển hướng sang bất động sản. Tuy nhiên, khác với các "ông lớn" khác, Kosy không chọn "phố" - phân khúc vốn đã rất đông đúc mà vươn đến các tỉnh lẻ.

Hiện Kosy đã và đang làm chủ đầu tư thực hiện một số dự án lớn như: Khu đô thị Kosy Lào Cai (Khu đô thị Kosy Mountain View), thành phố Lào Cai; Khu đô thị Kosy Bắc Giang thành phố Bắc Giang; Khu đô thị Kosy - Gia Sàng, Khu đô thị Kosy Sông Công, Khu đô thị Kosy Gia Sàng, tỉnh Thái Nguyên....

Tuy nhiên, hiệu quả Kosy đạt được chưa thực sự cao. Trên số vốn góp chủ sở hữu hơn 1.000 tỷ đồng, năm 2020, Kosy chỉ đạt 25,2 tỷ đồng, tăng 5,1 tỷ đồng, tương đương 25,4% so với năm 2019. Như vậy, tỷ lệ lãi ròng/vốn của Kosy khiêm tốn ở mức 2,4%.

Có thể thấy, lợi nhuận 2020 của Kosy dù tăng trưởng mạnh nhưng vẫn đứng ở mức thấp. Trên báo cáo tài chính 2020, tổng tài sản tăng so với 2019 đồng thời nợ phải trả cũng tăng lên.

Cụ thể, tại thời điểm 31/12/2020, tổng tài sản (nguồn vốn) Kosy đạt 2.188 tỷ đồng, tăng 279 tỷ đồng, tương đương 14,6% so với cuối năm 2019. Phần tăng tập trung ở nợ phải trả. Nợ phải trả tăng 254 tỷ đồng, tương đương 32,9% lên 1.026 tỷ đồng.

Trong giai đoạn 5 năm (2016-2020), chỉ tiêu này tại Kosy liên tục tăng rất mạnh. Nợ phải trả năm 2016, 2017, 2018 và 2019 tại Kosy lần lượt là 112 tỷ đồng, 298 tỷ đồng, 594 tỷ đồng và 772 tỷ đồng.

Nợ tại Kosy tăng mạnh khi công ty đẩy nhanh quá trình khiển khai dự án. Để làm được điều này, Kosy đã cầm cố rất nhiều tài sản, từ dàn siêu xe đến quyền sử dụng đất.

Báo cáo tài chính quý 4/2020, Kosy không liệt kê danh sách các tài sản dùng để thế chấp tại ngân hàng nhưng Kosy đã làm điều này với báo cáo tài chính bán niên soát xét năm 2020.

Theo đó, Kosy đã cầm cố siêu xe Maybach S650 (giá thị trường là gần 15 tỷ đồng) để đổi lấy khoản vay dài hạn trị giá gần 8 tỷ đồng với lãi suất 11,5%/năm tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) - Chi nhánh Thủ đô.

Còn tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội (SHB) - Chi nhánh Thăng Long, Kosy cầm cố ô tô Lexus.

Cùng với đó, Kosy thế chấp thêm các quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Từ Liêm (Hà Nội); Sông Công (Thái Nguyên), thành phố Lào Cai (Lào Cai) để nhận các khoản vay trị giá khoảng 23,2 tỷ đồng.

Ngoài ra, 1 xe Ford, 1 xe Camry, 3 xe Mercedes, 1 xe Innova, 1 xe Fortuner, 1 xe Tucson cũng đang "nằm" tại ngân hàng để Kosy có dòng tiền 4,1 tỷ đồng.

Quyền sử dụng đất của loạt dự án lớn cũng được mang đi thế chấp. Danh sách dự án đó có thể kể đến như Khu đô thị Kosy - Sông Công, dự án Lào Cai. Đặc biệt, tài sản hình thành trong tương lai, toàn bộ quyền sử dụng đất Khu đô thị mới Kosy phường Xương Giang, Bắc Giang được thế chấp tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Hoàng Mai. Đổi lại, Kosy nhận được khoản vay gần 240 tỷ đồng.

Trong năm 2020, Kosy phát sinh khoản nợ vay lớn với một cái nhân. Đó là ông Lê Công Thọ với số tiền lên đến gần 151 tỷ đồng. Tuy nhiên, do Kosy đã thanh toán gần 26,8 tỷ đồng nên cuối kỳ dư nợ giảm xuống còn 124,2 tỷ đồng. Ngoài ra, Kosy còn vay các cá nhân khác số tiền 16,5 tỷ đồng.

Những khoản "vay nóng" này được thực hiện nửa cuối năm 2020. Cùng với đó, nửa cuối năm cũng là khoảng thời gian Kosy tăng vay tại ngân hàng. So với thời điểm cuối quý 2/2020, nợ phải trả đã tăng tới 285 tỷ đồng, tương đương 37%.

Lợi nhuận tại Kosy đang tăng mạnh nhưng vẫn là con số rất khiêm tốn. Vì vậy, dòng tiền lũy kế của công ty không nhiều. Kosy phải dùng nhiều cách vay nợ cho vốn lưu động. Nhưng điều đáng quan tâm chính là Kosy vay ngắn hạn khá nhiều. Đây sẽ áp lực lớn cho Kosy trong năm 2021.

Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2020, tổng nợ vay tại Kosy là 779 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm 60% tổng nợ vay và tăng 396 tỷ đồng, tương đương 566% so với hồi đầu năm.

Nợ sắp đến hạn trả rất lớn nhưng tiền và các khoản tương đương tiền lại thấp, chỉ đạt 19,8 tỷ đồng. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (gửi tiết kiệm) cũng chỉ  5,1 tỷ đồng.

Các số liệu trên cho thấy Kosy đang gặp khó về dòng tiền. Điều đó được thể hiện qua việc nhiều dòng tiên của Kosy âm nặng. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là âm 344 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số âm 198 tỷ đồng hồi cuối năm 2019. Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm 53,6 tỷ đồng.

Năm 2021, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh có thể được cải thiện do Kosy thu hồi tiền từ việc triển khai bán hàng từ các dự án đầu tư.

Trên thương trường, Kosy được coi như một công ty gia đình dù cổ phiếu KOS đã niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Ông Nguyễn Việt Cường là nhà sáng lập đồng thời Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT) Kosy. Bà Nguyễn Thị Hằng, vợ ông Cường nắm giữ chức vụ Phó Chủ tịch HĐQT. Bà Nguyễn Thị Phương Thảo, em gái ông Cường là Ủy viên HĐQT kiêm Phó Tổng Giám đốc, bố vợ ông Cường - ông Nguyễn Ngọc Sáu là Ủy viên HĐQT,…

Tính "gia đình" không chỉ được thể hiện qua nhân sự mà còn nổi bật qua tỷ lệ nắm giữ cổ phần. Và cổ phần tại Kosy lại hé lộ ra câu chuyện "thổi vốn" của các công ty bất động sản.

Kosy có vốn điều lệ 120 tỷ đồng với 3 cổ đông. Năm 2014, sau 6 năm hoạt động, Kosy tăng vốn lần đầu lên 180 tỷ đồng. Người mua là 3 cổ đông.

Chỉ 1 năm sau đó, vào tháng 12/2014, vốn tại Kosy tăng từ 180 tỷ đồng lên 350 tỷ đồng. Vẫn chỉ 3 cổ đông tham gia.

Trong lần tăng vốn thứ 3 diễn ra trong năm 2016, Kosy đạt đến mốc 400 tỷ đồng. Lần này có 6 cổ đông tham gia.

Tới năm 2017, Kosy thực hiện lần tăng vốn thứ tư từ 400 tỷ đồng lên 415 tỷ đồng. Vẫn chỉ 6 cổ đông mua.

Lần tăng vốn thứ 5 và gần đây nhất diễn ra trong tháng 7/2018, vốn tại Kosy tăng mạnh từ 415 tỷ đồng lên 1.037,5 tỷ đồng. Có 111 nhà đầu tư mua thành công để trở thành cổ đông của Kosy.

Dù có hơn 100 cổ đông là "chủ" Kosy nhưng phần vốn vẫn tập trung trong tay ông Nguyễn Việt Cường. Hồi năm 2018, ông Cường và những người liên quan nắm giữ khoảng 90% vốn Kosy. Phải đến đầu năm nay, ông Cường mới thực hiện bán ra quyền mua, giảm tỷ lệ nắm giữ xuống 26,1%. Nhưng cùng với lượng cổ phiếu KOS khá lớn khác nằm trong tay người thân trong gia đình ông Cường, ông Cường vẫn có quyền lực rất lớn tới Kosy nếu xét trên cương vị cổ đông.

Ông Nguyễn Việt Cường vừa có hàng loạt chức vụ lớn, vừa nắm giữ tỷ lệ cổ phiếu cao nên khó tránh khỏi việc bị nhà đầu tư tin rằng Kosy là doanh nghiệp gia đình. Có lẽ vì vậy mà suốt thời gian qua, Kosy liên tục dính lùm xùm.

Tại dự án Khu dân cư mới Cầu Gồ, Bắc Giang, Kosy còn nợ gần 14 tỷ đồng tiền sử dụng đất nhưng Kosy đã bán các lô đất thuộc dự án. Ngày 6/11/2020, Thanh tra Chính phủ ban hành Kết luận Thanh tra số 1935/KL-TTCP về việc thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất đai và đầu tư xây dựng của tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2006 - 2017. Thanh tra Chính phủ đã nêu rõ sai phạm tại dự án Khu dân cư mới thị trấn Cầu Gồ do Kosy làm chủ đầu tư.

Dự án Khu đô thị Kosy Gia Sàng (phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên) do Tập đoàn Kosy làm chủ đầu tư đã tự ý bán đất nền, nhận tiền đặt cọc, huy động vốn của khách hàng khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Với Khu đô thị Kosy Mountain View Lào Cai, chưa hoàn thiện các thủ tục, hồ sơ xây dựng theo quy định của pháp luật nhưng dự án vẫn điều chỉnh quy hoạch và được doanh nghiệp thi công rầm rộ.

KOS chào sàn ngày 8/12/2017 với 3 phiên tăng trần liên tiếp, với khối lượng giao dịch bình quân 3 phiên là 16.666 cổ phiếu.

Hiện tại, khi ông Nguyễn Việt Cường bán bớt cổ phiếu để giảm tỷ lệ sở hữu, khối lượng giao dịch bình quân 10 phiên gần đây là 420.160 đơn vị, chiếm 0,25% tổng khối lượng cổ phiếu đang lưu hành.