"Vòng kim cô" vẫn siết doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia hiến kế gỡ

Sáng 5/7, báo Lao Động tổ chức hội thảo "Tháo gỡ "điểm nghẽn", thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển" với nhiều nội dung thảo luận làm rõ bức tranh thị trường cũng như đề xuất các giải pháp phát triển.

Một trong những nội dung đáng chú ý là phần tham luận của luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP Hà Nội. Chuyên gia pháp lý bất động sản này thẳng thắn nêu lên những vướng mắc mà các doanh nghiệp vẫn gặp phải khi triển khai dự án dù 3 luật mới được thông qua.

Ông cho biết hiện có 3 rào cản lớn nhất đối với các doanh nghiệp khó triển khai dự án.

Kẹt quỹ đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa

Để triển khai một dự án bất động sản, doanh nghiệp phải khớp rất nhiều loại quy hoạch từ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở.

Tuy nhiên đối với doanh nghiệp sử dụng nguồn gốc đất có nguồn gốc từ đất cổ phần hóa thì chịu thêm sự điều chỉnh của Luật quản lý sử dụng tài sản công năm 2017 và các nghị định khác.

Theo đó quỹ đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa phải có phương án sắp xếp nhà đất hoặc phương án sử dụng đất. Trong đó yêu cầu doanh nghiệp sau khi cổ phần hóa phải sử dụng đất theo đúng phương án hoặc trả lại cho Nhà nước.

"Dường như đây là vòng kim cô mà doanh nghiệp không thể thoát được", ông Tuấn phát biểu.

Vấn đề đặt ra là khi doanh nghiệp thực hiện dự án phù hợp tất cả các loại quy hoạch nhưng không phù hợp với phương án sử dụng đất trong quyết định cổ phần hóa. Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ban hành ngày 14/6/2019 quy định doanh nghiệp phải sử dụng đất đúng với phương án sử dụng đất nếu không sẽ kiên quyết thu hồi.

Trong Luật Đất đai 2024 không có quy định nào về việc thu hồi.

Do vậy quy định nào tạo ra rào cản với doanh nghiệp khi phương án sử dụng đất không phù hợp quy hoạch hoặc ngược lại. Từ đó dẫn tới tình trạng các dự án ách tắc không triển khai được. Số lượng dự án như vậy không ít tại TP Hà Nội và TPHCM.

Do đó luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất 2 kiến nghị tháo gỡ.

Thứ nhất, Chính phủ tham mưu đề xuất xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung Điểm m Khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các loại quy hoạch, kế hoạch có liên quan chứ không nhất thiết phải bắt buộc phải theo phương án sử dụng đất trong quyết định cổ phần hóa. Hiện chưa có cơ chế điều chỉnh phương án sử dụng đất đó.

Thứ hai, cần có quy định sửa đổi Nghị định số 126/2017/NĐ-CP cho phép cơ chế điều chỉnh phương án sử dụng đất hoặc bổ sung phương án sử dụng đất trong trường hợp doanh nghiệp chưa có phương án.

Dự án nhà ở phải có đất ở

Ông Tuấn cho biết đây không phải là vấn đề mới. Theo quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và hình thức (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 thì quy định nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần "đất ở" mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.

Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có "đất ở" thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt thời gian qua.

Thực tế các doanh nghiệp khi thực hiện khó đáp ứng được yêu cầu về diện tích "đất ở" được nhận chuyển nhượng.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất Chính phủ xem xét hoàn thiện và tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại nhưng không có đất ở.

Quy hoạch chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc

Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi năm 2022) quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và hình thức (iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Quy định của Luật Đất đai 2024, trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết 1/500 là của cơ quan có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, Luật Đất đai 2024 quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh "tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000".

Như vậy, về cơ bản, trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của ủy ban nhân dân và cơ quan có thẩm quyền.

Tại điều 19 của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2019 lại cho phép các chủ đầu tư của dự án được phép lập quy hoạch chi tiết 1:500. Nếu là chủ đầu tư thì mới được lập quy hoạch chi tiết 1/500.

Quy định của Luật Nhà ở 2024 quy định các doanh nghiệp thực hiện theo phương án chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải phù hợp với quy hoạch, không bắt buộc quy hoạch chi tiết.

Có rất nhiều doanh nghiệp đã có quỹ đất, phù hợp với quy hoạch và không thuộc trường hợp đấu thầu, đấu giá. Trên thực tế các địa phương khi thẩm định các dự án này lại yêu cầu các chủ đầu tư phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đối với chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng đây là câu chuyện con gà quả trứng.

Luật sư Tuấn đề xuất để phù hợp với các luật đã ban hành, điều 19 Dự thảo Luật quy hoạch đô thị 2019 (sửa đổi) bổ sung các quy định cho phép các chủ đầu tư được thực hiện, được đề xuất, được xin phê duyệt quy hoạch 1:500 với nhà đầu tư đã có quỹ đất, quỹ đất không thuộc trường hợp đấu thầu đấu giá, phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu

Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc "phủ" quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm.