Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản?

Bất động sản là kênh đầu tư phổ biến nhất đối với nhiều người. Thế nhưng điều bất ngờ là nhà đầu tư huyền thoại Warren Buffett lại không chọn đây là kênh đầu tư để rót tiền vào. Tại sao lại như vậy?

Không tồn tại sự kém hiệu quả về định giá

"Bất động sản không phải là một loại hàng hóa. Tôi nghĩ rằng bất động sản có xu hướng được định giá chính xác trong hầu hết thời gian và khó để tìm thấy thời điểm loại hình này bị định giá sai", Warren Buffett từng giải thích tại cuộc họp cổ đông của Berkshire Hathaway.

Triết lý đầu tư của vị tỷ phú là đầu tư vào những doanh nghiệp có chất lượng nhưng cổ phiếu đang được giao dịch với mức chiết khấu đáng kể so với giá trị nội tại. Thế nhưng bất động sản không có nhiều cơ hội như vậy. Ông cho rằng không có nhiều cơ hội để mua bất động sản có giá thấp hơn nhiều so với ước tính về giá trị.

Bất động sản dễ phân tích hơn so với các doanh nghiệp lĩnh vực khác do thường có dòng tiền ổn định, rõ ràng. Điều này làm cho việc định giá sai ít có khả năng xảy ra hơn.

Tất nhiên, thị trường không hoàn toàn hiệu quả. Khi nền kinh tế xảy ra khủng hoảng, vẫn xuất hiện những đợt giảm giá bất động sản nhưng cũng khá hiếm hoi.

Không có lợi thế cạnh tranh

Warren Buffett cũng tránh những hoạt động kinh doanh mà người khác có lợi thế còn mình thì không. Ông từng cho biết Berkshire không có bất kỳ lợi thế cạnh tranh nào so với các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.

Cuộc chơi bất động sản nằm trong tay các quỹ tín thác đầu tư bất động sản, công ty tư nhân chuyên về bất động sản. Họ thuê những nhân tài hàng đầu và tạo dựng những mối quan hệ tốt nhất trong ngành. Những nhà đầu tư nhỏ tham gia thị trường bất động sản Mỹ cũng thường thông qua việc đầu tư chứng chỉ quỹ của các quỹ tín thác này.

Trong khi Warren Buffett và quỹ của ông lại chuyên về đầu tư cổ phiếu, doanh nghiệp niêm yết.

Trở ngại về thuế  

Tại Mỹ, nhà đầu tư cá nhân đầu tư bất động sản thì sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi các tập đoàn, doanh nghiệp không phải các quỹ tín thác bất động sản (REITs) khi đầu tư vào lĩnh vực này  bất động sản sẽ chịu đánh thuế 2 lần. Một lần ở cấp độ công ty và một lần nữa khi phân phối cho các cổ đông.

Tốn kém chi phí quản lý

Không giống như cổ phiếu và trái phiếu, bất động sản không phải là một khoản đầu tư thụ động. Người sở hữu bất động sản phải đối mặt với nhiều vấn đề quản lý từ bảo trì, vận hành, cho thuê cho đến các vấn đề liên quan đến pháp lý.  

Tất cả công việc này đều có chi phí dưới dạng thời gian, tiền bạc. Khi quy mô đầu tư lớn, các nhà đầu tư thường tối ưu thông qua một người, tổ chức quản lý bất động sản.

Những nhà đầu tư thông minh như Buffett tránh xa các khoản đầu tư khiến họ mất tập trung vào những cơ hội sinh lời cao hơn. Đối với ông, bất động sản rơi vào danh sách này.

Nhưng cũng có ngoại lệ

Trong một số điều kiện nhất định, Buffett sẵn sàng đầu tư vào bất động sản, chẳng hạn như trong thời kỳ khủng hoảng hoặc cơ hội cực lớn từ một cuộc bán tháo.

Ví dụ vào giai đoạn khủng hoảng năm 1980, 1990, Warren Buffett thành lập Trust Corp. để mua tài sản thanh lý của các quỹ tiết kiệm thất bại, bao gồm hàng nghìn tài sản bất động sản.

Giai đoạn này bất động sản bị bán tháo và khan hiếm người mua, việc định giá trở nên xa rời với các nguyên tắc cơ bản. Buffett nói rằng "khi đó bất động sản bị định giá sai rất nhiều".

Nhiều nhà đầu tư ngoài ngành trong đó có Warren Buffett đã gia nhập cuộc chơi chớp nhoáng. Nhưng ngoài những cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng, cơ hội định giá sai kiểu này hiếm khi xuất hiện.

Dù tránh đầu tư trực tiếp vào bất động sản, nhưng tỷ phú thỉnh thoảng lại đầu tư vào các công cụ phái sinh từ bất động sản được giao dịch công khai như REITs.

Hình thức đầu tư này thường đa dạng cũng như có tính thanh khoản cao.

Điều này cho phép Buffett nhanh chóng tham gia hay rút lui một cách nhanh chóng, khác với bất động sản thực sự. Cách thức đầu tư vào REITs cũng tương tự như cổ phiếu. Tuy nhiên nó cũng chỉ là một phần nhỏ trong danh mục đầu tư của Berkshire.