Tranh chấp chung cư bùng nổ vì quỹ bảo trì: Bỏ hẳn hay chia nhỏ ra để thu?

Hàng loạt chủ đầu tư bị tố "om" quỹ bảo trì của cư dân

Mới đây, Ban quản trị của tòa nhà chung cư TNR Goldsilk Complex ở phường Vạn Phúc, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội đã có công văn phản ánh tới Chủ tịch UBND TP.Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội, UBND quận Hà Đông về việc chủ đầu tư toà nhà là Công ty CP Bất động sản HANO-VID chưa bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư lên tới hàng chục tỷ đồng.

Giữa Ban quản trị và chủ đầu tư cũng đã có nhiều văn bản trao đổi qua lại cũng như có một số buổi làm việc để thảo luận về vấn đề bàn giao kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại (sau 8 tháng Ban quản trị được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật), chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao phần kinh phí này.

Theo quy định, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư (CĐT) tạm quản lý. Khi ban quản trị (BQT) chung cư được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này. Mỗi dự án sẽ có mức quỹ bảo trì khác nhau, từ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng.

Tình trạng "chây ì" không bàn giao kinh phí bảo trì cũng xảy ra ở nhiều chung cư khách. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng tranh chấp chung cư phức tạp giữa chủ đầu tư và cư dân trong thời gian qua.

Như Dân trí từng phản ánh, tại chung cư Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội) do Công ty CP Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư, dù đã được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014 nhưng tới nay, phần quỹ bảo trì mà chủ đầu tư mới bàn giao cho cư dân Star City chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng, trong tổng số hơn 30 tỷ đồng.

Cư dân tòa nhà đã có đơn kiến nghị gửi cơ quan quản lý, đồng thời tập trung căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư thực hiện việc bàn giao kinh phí bảo trì nhưng hai bên vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.

Cuối năm 2018, Sở Xây dựng Hà Nội đưa ra thông báo danh sách các CĐT “chây ì” bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị năm 2018. Trong đó có: Công ty CP Xây dựng số 3 (Vinaconex 3) -CĐT Dự án xây dựng nhà chung cư CT1 Khu nhà ở Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm); Công ty CP Sông Đà 1 - CĐT nhà chung cư CT4 Khu đô thị Văn Khê (phường La Khê, quận Hà Đông); Công ty CP tập đoàn Bắc Hà - CĐT cụm nhà chung cư Bắc Hà C14 (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm)…

Số liệu từ HoREA cũng cho biết, trong 44 chung cư nổ ra tranh chấp gần đây được Sở Xây dựng TP HCM thụ lý, có 34 vụ liên quan đến quỹ bảo trì (chiếm 77%).

Thậm chí, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, có 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì (trên 108 dự án có tranh chấp). 

Chia nhỏ, thu cho dễ hay bỏ hẳn?

Mới đây, trong một hội nghị của Bộ Xây dựng về công tác vận hành, sử dụng, quản lý nhà chung cư, Sở Xây dựng TPHCM đề xuất bỏ 2% phí bảo trì nhà chung cư sau khi sửa Luật Nhà ở.

"Quy định khi mua nhà phải nộp 2% ngay từ đầu như hiện nay còn nhiều vấn đề phức tạp phát sinh. Chúng ta đưa ra quy định 2% phí bảo trì là vì muốn có sẵn tiền ở đó, khi phát sinh là có tiền sửa luôn. Nhưng nhà nước và chủ đầu tư đâu có lo mãi cho cư dân được. Phí bảo trì cũng là nguồn quỹ có hạn sử dụng, thông thường chỉ khoảng 5-10 năm. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu", ông nói.

Theo ông Hải, khi bỏ khoản quỹ này, nếu sau đó phát sinh vấn đề cần phải có chi phí thì có thể yêu cầu cư dân nộp vào. Trường hợp người không nộp thì phải có chế tài quy định, hoặc trích trong kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn.

"Nếu chưa thể bỏ được quỹ bào trì chung cư thì trước mắt, những tranh chấp liên quan đến khoản phí này nên quy thành những vấn đề dân sự (hiện nay là quan hệ hành chính), cư dân có quyền kiện ra toà nếu bị chiếm dụng", ông nói. 

Liên quan tới khoản quỹ này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng, cho rằng, cần thiết có quy định thu phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Tuy nhiên, theo HoREA, phương thức thu và quản lý, sử dụng như cách làm hiện nay có nhiều bất cập. Trong khi đó, cách thu phí hiện hành làm tăng gánh nặng cho người mua, khi phải trả thêm 2% ngay khi nhận bàn giao. Hơn nữa, đây cũng nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. Bên cạnh đó, theo HoREA, quỹ bảo trì là "miếng mồi ngon" thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách tham gia vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi.

Hiệp hội kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà khi nhận. Theo đó, chủ sở hữu vẫn phải đóng 2% này nhưng trong 60 tháng. Đây cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư nên mới cần quỹ để sửa chữa, bảo dưỡng.

"Mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn", đơn vị này nêu đề xuất.

HoREA cũng kiến nghị cần có quy định rõ quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư. Đồng thời, kiến nghị Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thu kinh phí bảo trì chung cư và kiến nghị xây dựng cơ chế để thực hiện nhiệm vụ này.

Phương Dung