Tranh cãi về phân lô bán nền: Cấm hay phát triển, phải làm sao cho vừa?

Nhiều chuyên gia cho rằng nên "cấm"

Trong vài năm trở lại đây, tình trạng phân lô bán nền tràn lan liên tục được phản ánh trên các phương tiện truyền thông đại chúng.

Bộ ngành, chính quyền các địa phương cũng liên tục ra cảnh báo về tình trạng phân lô bán nền, lập dự án "ma" trên đất nông nghiệp nhằm lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Hàng loạt vụ lừa đảo phân lô bán nền bị phanh phui như vụ Alibaba; Công ty Angel Lina "vẽ" 9 dự án ma; Hoàng Kim Land bán dự án đất nền không có thật; Hưng Thịnh Phát bán hàng chục dự án "ma"… Thậm chí, tại một số địa phương "nóng" vấn đề quy hoạch như Phú Quốc, tình trạng phân lô bán nền diễn ra ồ ạt còn tạo hệ lụy xấu cho thị trường đến mức cơ quan quản lý phải ra chính sách cấm rồi lại "gỡ".

Năm 2020, trước ý kiến trái chiều của dư luận vì cho rằng quy định không phù hợp thực tế, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã rút đề xuất cấm phân lô, bán nền ở ngoại thành Hà Nội, TP.HCM.

Tuy nhiên thời điểm gần đây, tình trạng lừa đảo ở các dự án phân lô bán nền vẫn tiếp diễn, đồng thời thị trường bất động sản náo loạn vì những cơn sốt đất nền, một lần nữa vấn đề có nên siết chặt chính sách phân lô bán nền lại được đặt ra.

Tại tọa đàm về bất động sản vừa diễn ra tại Hà Nội, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tình trạng "sốt" đất xảy ra ở khắp các nơi thời gian qua một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền.

Nói với Dân trí, chuyên gia bất động sản Đặng Văn Quang - Tổng giám đốc Công ty Quản lý và Phát triển bất động sản Thái Nam - cũng cho rằng, tuy không phải nguyên nhân chính và duy nhất, song phân lô bán nền cũng góp phần làm tình trạng "sốt" đất thêm nóng bỏng.

Theo quan điểm của ông Quang, không nên cho phát triển, thúc đẩy các dự án phân lô bán nền. Vì hệ lụy là dễ tạo ra các dự án "ma" và không kiểm soát được về các hoạt động xây dựng của từng chủ sở hữu nhỏ.

"Phân lô bán nền là cách làm dễ nhất cho các chủ đầu tư, chỉ cần có quan hệ, xin được dự án, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng tối thiểu là bán được. Tuy nhiên chúng ta chỉ nên duy trì việc cho phép bán chỉ sau khi hoàn thiện hạ tầng, xây thô và đã hoàn thiện mặt ngoài", ông Quang nhấn mạnh.

Theo ông Quang, nếu làm được như vậy thì sẽ "thanh lọc" bớt chủ đầu tư không có năng lực, giảm được các dự án "ma", giảm lãng phí tài nguyên đất đai cho xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) - nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra ồ ạt trong thời gian qua một phần là công tác quản lý đất đai lỏng lẻo tại nhiều địa phương, kết hợp với chính sách, luật pháp thiếu sự nhất quán.

Nhấn mạnh tới hậu quả nguy hiểm của việc phân lô, bán nền tràn lan, ông Châu nói: "Đáng nhẽ một thửa đất có diện tích vài hecta mà được quy hoạch để phát triển chung cư, thì có thể cung cấp ra thị trường hàng nghìn căn hộ, đáp ứng được vấn đề an sinh, xã hội. Trong khi cùng diện tích đó nếu phân lô, bán nền tràn lan thì chỉ đưa ra thị trường vài trăm đất nền. Như vậy là lãng phí".

Cử tri Đồng Nai cũng từng đã gửi kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành tăng cường kiểm tra, giám sát việc xây dựng trái phép, việc phân lô, bán nền tràn lan đang diễn ra tại nhiều địa phương trong cả nước như hiện nay. Cử tri lo ngại việc thiếu giám sát trong các vấn đề này sẽ làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai và phá vỡ quy hoạch phát triển của từng địa phương.

Những quan điểm trái chiều

Trong khi đó nhiều ý kiến lại cho rằng không nên cấm hình thức này. Chuyên gia Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng CIEM cho biết, phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014…

"Trên thực tế, bên cạnh các doanh nghiệp, người dân thực hiện nghiêm túc quy định này thì tồn tại một vài "con sâu làm rầu nồi canh", phân lô bán nền tràn lan, trái phép, thậm chí có tình trạng lừa đảo, chiếm đoạt tài sản... Tuy nhiên, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền mà là từ tư duy làm ăn không chính đáng của một bộ phận doanh nghiệp và năng lực quản lý của chính quyền các cấp", ông Chung nêu nhận xét.

Ông Chung cũng cho rằng, quy định cấm hay cho phép phân lô bán nền không thể chỉ quyết định trên một mệnh lệnh hành chính mà phải dựa trên thực chứng, được nghiên cứu, soát xét một cách toàn diện. Bởi phát triển đô thị là quá trình tất yếu. Việc phát triển đô thị sẽ liên quan đến việc đất được chuyển dịch như thế nào và tác động đến phát triển kinh tế ra sao.

Vì thế, nếu chưa dựa trên những tiêu chí đánh giá, tác động cụ thể mà quyết định hạn chế về cơ bản toàn bộ đất đô thị không phân lô bán nền là việc làm cứng nhắc, loại đi một lực lượng phát triển kinh tế, phát triển đô thị, không thuận theo xu hướng phát triển của thị trường.

Góp ý tại hội thảo bàn về phân lô bán nền diễn ra giữa năm 2020, TS. Lê Xuân Nghĩa đã nhấn mạnh đến vai trò và nhu cầu của phân khúc đất nền.

"Bất động sản là tài sản. Mà đã gọi là tài sản thì có quyền sử dụng, cho thuê, để dành… Và tài sản để dành được như vàng, đó chính là đất nền. Đó là quyền của người có tiền, mua bán, trao đổi và để dành, đầu cơ, chờ giá lên rồi bán. Đó là quyền chính đáng của công dân", ông Nghĩa nói.