Tranh cãi khi mua chung cư: Khi nào ngân hàng phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh?

Dân trí Gần đây, một số khách hàng mua nhà chung cư do không hiểu rõ khía cạnh pháp lý của việc mua nhà đối với những dự án hình thành trong tương lai nên dẫn đến khiếu kiện ngân hàng. Trên thực tế, mấu chốt vấn đề nằm ở chỗ khách hàng mua nhà đã không (hoặc chưa) hoàn thành đúng các thủ tục đề nghị phát hành bảo lãnh căn hộ, trong khi lại kéo đến ngân hàng yêu cầu giải quyết vấn đề của chủ đầu tư.

Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng (NH) thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua/thuê mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê mua nhà.

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau: (1) NH thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng; (2) NH thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; và sau đó (3) NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của NH với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi NH đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.

Thực tế là trong quá trình chào hàng tới khách hàng mua căn hộ, mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các NH chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa công văn hồi đáp của việc NH đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Xem xét kỹ các khía cạnh pháp lý

Trước đó, trả lời báo chí, Luật sư Trung Thành của Đoàn Luật sư Hà Nội khuyến nghị: Khi mua bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến ba yếu tố đó là: giấy phép xây dựng của dự án; dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; dự án đã được NH bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.

Trên thực tế, NH sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (hợp đồng mua/thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh. Nếu NH đã đồng ý phát hành bảo lãnh, NH sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua.

Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH cho người mua nhà là thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.

Từ các vấn đề phân tích ở trên, người dân khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.

Chỉ khi ngân hàng (NH) hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh cho từng cá nhân riêng lẻ mua căn hộ trong dự án thì mới có cơ sở để xác định việc phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của NH đối với các khách hàng đã mua căn hộ thuộc dự án trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao được căn hộ đúng theo tiến độ đã cam kết. Khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai nên chú ý điều này để có lựa chọn chính xác.

Tag :
MỚI NHẤT
Vị trí đắc địa, SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang hấp dẫn hàng đầu Nam miền Trung
Vị trí đắc địa, SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang hấp dẫn hàng đầu Nam miền Trung

(Dân trí) - Nằm ở trung tâm của thủ phủ du lịch Ninh Thuận, lại chiếm giữ vị trí “trái tim” của tam giác du lịch nổi tiếng Nha Trang – Đà Lạt – Phan Thiết, dự án tổ hợp SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang sau khi đi vào hoạt động sẽ trở thành “phễu" đón dòng du khách lớn tới Ninh Thuận và lan tỏa sang các trung tâm lân cận.

Thứ năm, 30/05/2019 - 02:00

Những “đại gia” địa ốc có lợi nhuận sa sút, lượng tồn kho chất cao
Những “đại gia” địa ốc có lợi nhuận sa sút, lượng tồn kho chất cao

(Dân trí) - Kết thúc quý I/2019, bên cạnh những doanh nghiệp có mức tăng trưởng tốt, nhiều công ty báo lãi sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ. Cùng với đó là những nỗi lo xung quanh câu chuyện tồn kho kéo dài.

Thứ năm, 30/05/2019 - 11:02

Bất cập và giải pháp cho cư dân khi sống tại căn hộ
Bất cập và giải pháp cho cư dân khi sống tại căn hộ

(Dân trí) - Khi thời đại công nghệ thông tin phát triển mạnh, giải pháp cho khu căn hộ cũng cần theo kịp xu hướng, giúp người dân và ban quản lý dễ dàng hơn trong việc trao đổi thông tin, cung cấp dịch vụ cho cộng đồng.

Thứ năm, 30/05/2019 - 10:00

Hướng mở cho du lịch Khánh Hòa khi trung tâm Nha Trang “ngộp thở”
Hướng mở cho du lịch Khánh Hòa khi trung tâm Nha Trang “ngộp thở”

(Dân trí) - Khánh Hòa là một trong những tỉnh dẫn đầu cả nước về du lịch với điểm đến đáng mơ ước - Nha Trang, song sự phát triển nóng trong thời gian ngắn đã khiến thành phố biển thơ mộng dần trở nên “ngột ngạt”. Bãi Dài và Bắc Khánh Hòa sẽ là lời giải cho bài toán mở rộng không gian du lịch của tỉnh trong tương lai.

Thứ năm, 30/05/2019 - 08:00

Vạn Xuân Group chính thức ký kết hợp tác phát triển dự án Happy One
Vạn Xuân Group chính thức ký kết hợp tác phát triển dự án Happy One

(Dân trí) - Sáng ngày 28/5/2019, tại Khách sạn Sheraton Sài Gòn đã diễn ra Lễ ký kết hợp tác phát triển dự án khu căn hộ biệt lập 4.0 Happy One – đây được xem là dự án đầu tiên của Tập Đoàn Địa Ốc Vạn Xuân tại Bình Dương với các đối tác chiến lược uy tín như: đơn vị tổng thầu xây dựng Tân Kỷ, ngân hàng BIDV, tập đoàn quản lý vận hành Anabuki (Nhật Bản), phân phối - tiếp thị DKRS và Vạn Xuân Land.

Thứ năm, 30/05/2019 - 08:00

Savills Việt Nam quản lý dự án Samsora Premier 105
Savills Việt Nam quản lý dự án Samsora Premier 105

(Dân trí) - Ngày 29/05/2019 vừa qua tại hội trường Leadvisors Place, 41A Lý Thái Tổ, Hoàn Kiếm, Hà Nội đã diễn ra lễ ký kết chính thức chỉ định Savills Việt Nam là đơn vị quản lý vận hành Tổ hợp Căn hộ và TTTM Samsora Premier 105 Chu Văn An, Hà Đông, Hà Nội.

Thứ năm, 30/05/2019 - 08:00

Bất động sản cao cấp ở Việt Nam đang ngày càng nóng bỏng trong mắt người mua nước ngoài
Bất động sản cao cấp ở Việt Nam đang ngày càng nóng bỏng trong mắt người mua nước ngoài

(Dân trí) - Với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong nhiều năm qua, khách nước ngoài đang đầu tư mạnh mẽ vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ năm, 30/05/2019 - 06:43

Đi bán nhà 13 tỷ đồng, chủ nhà mới phát hiện sổ đỏ được làm giả như thật
Đi bán nhà 13 tỷ đồng, chủ nhà mới phát hiện sổ đỏ được làm giả như thật

Sau khi nhận cọc 40 triệu đồng để bán căn nhà giá 13 tỷ đồng  của mình giữa Sài Gòn, ông Khoa mới phát hiện sổ đỏ nhà đất mình mua trước đây là giả.

Thứ năm, 30/05/2019 - 06:25

Mua nhà 6 tỷ đồng trên đất cấm xây, gia chủ khóc ròng sống trong sợ hãi
Mua nhà 6 tỷ đồng trên đất cấm xây, gia chủ khóc ròng sống trong sợ hãi

Căn nhà bị ảnh hưởng nặng nề từ các vết nứt xuất hiện sau cơn mưa lớn xảy ra ở đây.

Thứ năm, 30/05/2019 - 06:20

Ra mắt căn hộ đẳng cấp view sông Hồng tại Imperia Sky Garden
Ra mắt căn hộ đẳng cấp view sông Hồng tại Imperia Sky Garden

(Dân trí) - Theo kinh nghiệm của giới đầu tư, “nhất cận thị, nhị cận giang” nằm trong nhóm những bất động sản có giá trị và nhiều tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Bởi những khu vực này không chỉ sở hữu môi trường sinh thái tốt cho con người mà còn mang đến yếu tố phong thủy phú quý, đại cát, nguồn năng lượng tích cực giúp gia chủ phát triển sự nghiệp.

Thứ năm, 30/05/2019 - 05:00

SmartRealtors đồng hành cùng Namanhomes “làm nóng” thị trường Đà Nẵng
SmartRealtors đồng hành cùng Namanhomes “làm nóng” thị trường Đà Nẵng

(Dân trí) - Có thể nói, chuỗi sự kiện Cocobay Hello Summer 2019" mới đây khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng "nóng" hơn bao giờ hết. Sự trở lại ngoạn mục này của Empire Group cùng sự góp mặt của hàng loạt thương hiệu bất động sản hàng đầu như Smartrealtors & Partner, Lourve Hotel Group, ... nhằm mang đến cho nhà đầu tư những căn biệt thự, shophouse chất lượng sinh lợi cao với thương hiệu mới Naman Homes.

Thứ tư, 29/05/2019 - 12:00

Những mảnh ghép mới tạo nên bức tranh tổng hòa Halong Marina
Những mảnh ghép mới tạo nên bức tranh tổng hòa Halong Marina

(Dân trí) - Với sự xuất hiện của những dự án - những mảnh ghép mới như Bến du thuyền Harbor Bay, khu nghỉ dưỡng ven biển 5* InterContinental Halong, dự án cao cấp Grand Bay Halong Villas, khu quảng trường biển, bãi biển nhân tạo sôi động, bức tranh tổng hòa hoàn hảo Halong Marina đang dần dần thành hình và ngày một trở nên hoàn thiện.

Thứ tư, 29/05/2019 - 09:50

ĐÁNG QUAN TÂM
Bán căn hộ chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư chung cư cao cấp Đà Nẵng bị phạt hơn 270 triệu đồng
Bán căn hộ chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư chung cư cao cấp Đà Nẵng bị phạt hơn 270 triệu đồng

(Dân trí) - Mặc dù chưa đủ điều kiện theo quy định nhưng chủ đầu tư chung cư cao cấp The Summit đã ký hợp đồng mua bán căn hộ.

Thứ tư, 29/05/2019 - 07:27

Những góc nhìn về tiềm năng và triển vọng đầu tư của dự án Best Western Premier Sapphire Ha Long
Những góc nhìn về tiềm năng và triển vọng đầu tư của dự án Best Western Premier Sapphire Ha Long

(Dân trí) - Gần 200 căn hộ nghỉ dưỡng được chủ đầu tư ra hàng từ cuối tháng 4 đến nay đã được giao dịch thành công. Sức hút không ngừng của Best Western Premier Sapphire Ha Long có thể nhìn nhận ở nhiều góc độ.

Thứ tư, 29/05/2019 - 07:02

Giải mã “sức nóng” căn hộ Carillon 7
Giải mã “sức nóng” căn hộ Carillon 7

(Dân trí) - Theo ghi nhận của TTC Land nhiều khách đã mua các dự án dòng Carillon trước đó tiếp tục đầu tư vào Carillon 7. Điều gì giúp Carillon 7 có sức hút mạnh mẽ như vậy?

Thứ tư, 29/05/2019 - 06:57

"Ngã ngửa" trước nguy cơ mất nhà chỉ vì để cỏ mọc quá cao
"Ngã ngửa" trước nguy cơ mất nhà chỉ vì để cỏ mọc quá cao

Số tiền phạt được cho là quá cao, người đàn ông không có khả năng nộp phạt và đệ đơn kiện thành phố.

Thứ tư, 29/05/2019 - 06:22

TP HCM: Cảnh giác thủ đoạn lừa đảo mua bán nhà đất thông qua lập vi bằng
TP HCM: Cảnh giác thủ đoạn lừa đảo mua bán nhà đất thông qua lập vi bằng

UBND quận 12, TP HCM vừa có thông báo về việc cảnh giác với các thủ đoạn lừa đảo mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng trên địa bàn quận.

Thứ tư, 29/05/2019 - 06:12

Mua bán nhà đất vi bằng như “ném tiền qua cửa sổ”
Mua bán nhà đất vi bằng như “ném tiền qua cửa sổ”

(Dân trí) - Người dân dùng vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất có thể sẽ phải ra khỏi nhà bất cứ lúc nào bởi giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán nhà đất là “con số 0”.

Thứ tư, 29/05/2019 - 06:00

Long An: Bất ngờ thanh tra dự án Hưng Thịnh Cát Tường sau phản ánh của người dân
Long An: Bất ngờ thanh tra dự án Hưng Thịnh Cát Tường sau phản ánh của người dân

(Dân trí) - Sau khi nhận được nhiều đơn phản ánh của người dân, Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết dự án Khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường (xã Đức Lập Thượng, huyện Đức Hòa) chưa đủ điều kiện mở bán. Tiếp đó, Thanh tra tỉnh cũng đã vào cuộc thanh tra sai phạm tại dự án này.

Thứ tư, 29/05/2019 - 06:00

Đất nền Long Thành, cơ hội còn rất lớn
Đất nền Long Thành, cơ hội còn rất lớn

(Dân trí) - Dù giá đã tăng gấp nhiều lần so với trước đây nhưng với tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng nhanh như hiện nay, cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản Long Thành vẫn còn rất lớn.

Thứ tư, 29/05/2019 - 05:00

Trải nghiệm tiện ích tầng cao – Lựa chọn hoàn mỹ cho ngôi nhà hiện đại
Trải nghiệm tiện ích tầng cao – Lựa chọn hoàn mỹ cho ngôi nhà hiện đại

(Dân trí) - Lựa chọn môi trường sống tích hợp nhiều tiện ích đang là xu hướng chung của nhiều cư dân hiện nay. Opal Boulevard – Khu căn hộ cao cấp mới nhất trên trục đường Phạm Văn Đồng với tổ hợp tiện ích phong phú, năng động hứa hẹn sẽ mang đến một không gian sống lý tưởng cho các cư dân hiện đại.

Thứ ba, 28/05/2019 - 06:00

Phát triển bất động sản nghỉ dưỡng qua khách sạn casino 5 sao quốc tế tại Lạng Sơn
Phát triển bất động sản nghỉ dưỡng qua khách sạn casino 5 sao quốc tế tại Lạng Sơn

(Dân trí) - Là cửa ngõ vùng biên Đông Bắc, Lạng Sơn đang cất cánh về du lịch, tuy nhiên để khai thác “mỏ vàng khổng lồ” về du lịch với khách Trung Quốc ở tỉnh Quảng Tây, Lạng Sơn cần những bước đi đột phá. Những khu phức hợp BĐS nghỉ dưỡng 5 sao kèm theo casino có thể là một lời giải tốt cho bài toán này.

Thứ ba, 28/05/2019 - 04:00

Đại biểu Quốc hội đề nghị điều tra tình trạng người Việt đứng tên mua nhà cho người nước ngoài
Đại biểu Quốc hội đề nghị điều tra tình trạng người Việt đứng tên mua nhà cho người nước ngoài

(Dân trí) - Đại biểu kiến nghị Chính phủ nghiên cứu cơ chế để thực hiện cho được việc người Việt Nam đứng tên mua nhà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất cho người nước ngoài.

Thứ ba, 28/05/2019 - 12:46

Sự sôi động của thị trường căn hộ diện tích lớn
Sự sôi động của thị trường căn hộ diện tích lớn

(Dân trí) - Những căn hộ có diện tích từ 90m2 trở lên với 3 - 4 phòng ngủ có trần cao, cửa rộng, cách âm tốt với giá hợp lý đang thu hút người đi mua nhà tìm kiếm cuộc sống chất lượng cao và không gian thoáng đãng hơn.

Thứ ba, 28/05/2019 - 10:00