TPHCM hầu như không còn nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2

Phân khúc nhà rẻ đã biến mất

Tại hội thảo "Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 phân khúc nào phù hợp?" diễn ra sáng nay (24/12), ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, trong thời gian gần đây thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng "lệch pha", các dự án nhà ở mới chậm được phê duyệt, chậm triển khai.

"Tình trạng này khiến nguồn cung nhà ở hạn chế, nhất là phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, điển hình là phân khúc nhà ở dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không còn trên địa bàn TPHCM cũng như Hà Nội. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân còn hạn chế", ông Hà nói.

Cũng theo ông Hà, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng cao làm cho giá nhà ở tăng mạnh. Tại TPHCM, giá căn hộ vào thời điểm quý III/2020 tăng từ 15-20% so với quý II/2020. Thậm chí, phân khúc tầm trung tăng hơn 100% từ quý IV/2018 đến quý IV/2020. 

Nguồn cung ít dẫn đến giá nhà tăng cao, tình trạng đầu cơ, thổi giá diễn biến phức tạp dễ tạo bong bóng bất động sản, gây bất ổn thị trường cũng như ảnh hưởng xấu kinh tế vĩ mô. 

Do đó, cần có giải pháp, chính sách phù hợp để thị trường bất động sản phát triển bền vững, hài hòa các phân khúc, giúp người dân tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng thu nhập, chi trả của mình. 

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM - thừa nhận, kết quả phát triển nhà ở tại thành phố vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở, chưa đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố. Công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều khó khăn trong thực tiễn.

Về định hướng và giải pháp phát triển nhà ở trong giai đoạn 2021-2025 trên địa bàn, ông Khiết cho biết, TPHCM phát triển nhà ở, từng bước giải quyết căn cơ về nhu cầu nhà ở, đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số. 

Khuyến khích bằng cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với nhà ở xã hội; phát triển đa dạng các loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích đảm bảo số lượng nhà ở để đáp ứng dân số tăng nhanh của thành phố. 

Cùng với đó, TPHCM bố trí vốn ngân sách phát triển nhà ở xã hội cho thuê đối với các đối tượng đặc biệt khó khăn, không đủ khả năng chi trả thuê, thuê mua nhà ở xã hội ngoài ngân sách; đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê. 

Đồng thời, rà soát, sử dụng quỹ đất 20% đất ở trong các dự án nhà ở thương mại trên 10ha, để thúc đẩy triển khai đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở xã hội. Từng bước đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các huyện ngoại thành để tạo lập quỹ đất và thu hút đầu tư phát triển dự án nhà ở.

An cư là cần nhà ở chứ không phải sở hữu nhà

Đóng góp tại hội thảo, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, sau gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở kết thúc thì kinh phí thiếu, phân khúc nhà ở giá rẻ mất động lực phát triển. 

Theo ông, việc triển khai các chính sách cho nhà ở giá rẻ còn phụ thuộc vào việc tiếp nhận và hỗ trợ của các ngân hàng lớn: "Các ngân hàng lựa chọn ưu đãi cho vay mua nhà giá rẻ hay vẫn bảo trợ các dự án lớn của các đại gia bất động sản?".

Theo GS Võ, thời gian qua giá nhà ở TPHCM tăng, thậm chí có nơi tăng 30%. Dù đáng lẽ giá nhà phải giảm do đang bị ảnh hưởng dịch Covid-19. 

Nguyên nhân được ông chỉ ra là các đô thị lớn cẩn trọng khi phê duyệt dự án nhà ở, chỉ bằng 10% so với năm trước. Nhà đầu tư thì thừa biết nguồn cung nhà giảm, giá nhà sẽ tăng.

Chuyên gia tài chính TS Võ Trí Thành cho rằng, cần có chính sách để tạo động lực cho các định chế tài chính để tạo dòng vốn tốt hơn cho thị trường bất động sản. Người nghèo khó tiếp cận nhà ở nhất, vì vậy, cần quan tâm đến nhà cho thuê chứ không chỉ là nhà bán. 

TS Thành cho rằng, nhà ở chưa bao giờ được nhìn bằng chiến lược dài hạn. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cũng mang tính kích cầu.

Trong khi đó, TS Trần Du Lịch (thành viên tổ tư vấn kinh tế của Thủ Tướng) chỉ ra một số vấn đề của thị trường nhà ở thời gian qua, đó là mất cân đối cung cầu các phân khúc nhà ở; nhà ở xã hội bỗng dưng biến mất không phát triển được; giá nhà vượt khả năng của người mua; dịch Covid-19 nhưng giá nhà vẫn tăng, không theo quy luật nào cả. 

"Vấn đề hiện nay là hàng chục đạo luật, hàng chục nghị định, hàng trăm thông tư chi phối thị trường này. Do đó, Chính phủ phải có bộ phận nghiên cứu rà lại toàn bộ các quy định xem chồng chéo ở đâu, cái gì bất cập...", TS Lịch nói.

Bên cạnh đó, TS Lịch cho rằng, giá đất cũng ảnh hưởng đến việc phát triển nhà ở: "Nếu giá đất biến động như này thì TPHCM đừng bao giờ mơ tưởng nhà ở xã hội. Tôi mong rằng người làm chính sách làm sao mọi người dân có nhà ở chứ đừng bao giờ nghĩ rằng mọi người dân sở hữu nhà ở. An cư không có nghĩa là sở hữu nhà ở".

Sẽ phát triển nhà ở thương mại giá thấp?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - cũng thừa nhận, hệ thống pháp luật còn thiếu và mâu thuẫn nên khó khăn cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở.

Để phát triển nhà ở thì 5 năm tới phải hoàn thiện thể chế. Chính phủ vẫn quyết tâm phát triển nhà ở xã hội. Xây dựng chính sách theo hướng hỗ trợ người hưởng thụ nhà ở hơn là nguồn cung. Theo ông, hiện nay, nhà ở giá rẻ rất ít, thậm chí toàn trên 30 triệu đồng/m2.

Ông Khởi cũng cho biết, Bộ Xây dựng sắp trình Chính phủ ký sửa đổi Nghị định 100 về quản lý nhà ở xã hội để khắc phục một số bất cập hiện nay để giúp nhà ở xã hội phát triển hơn.

Bên cạnh đó, trong 5 năm tới sẽ tập trung cải tạo chung cư cũ và sẽ phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Cụ thể, giá thấp ở đây được áp dụng theo từng giai đoạn theo giá thị trường. Dự kiến, giá ở thành phố lớn là dưới 25 triệu đồng/m2, diện tích khoảng 70m2.

"Đây là vấn đề không đơn giản nên tiếp tục nghiên cứu và lấy ý kiến, trong đó phải làm rõ đối tượng mua nhà thương mại giá thấp vì nếu không cẩn thận thì người có điều kiện mua nhà giá cao mua hết", ông Khởi nói.