Tổ hợp dự án The Empire: Giải pháp nào để chủ đầu tư và khách hàng tiếp tục đồng hành?

Khởi đầu hứa hẹn, tiếp nối khó khăn

Dự án Khu Nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (sau đây gọi tắt là Dự án The Empire) từ khi khởi công giai đoạn I (tháng 7/2011) đã gây ấn tượng mạnh trên thị trường bất động sản Đà Nẵng với dự án Naman Retreat (khởi công tháng 5/2013) và hoàn thành vào tháng 5/2015-với diện mạo một khu nghỉ dưỡng 5 sao đẳng cấp không chỉ ở Đà Nẵng mà của cả khu vực miền Trung.

Tiếp đà thắng lợi dự án trên, trong giai đoạn II, Tập đoàn Empire tiếp tục triển khai và hoàn thành giai đoạn đầu một tổ hợp dự án du lịch và giải trí cũng tại Đà Nẵng vào giữa tháng 7/2017 với một loạt các công trình: 8 tòa khách sạn Boutique, các tòa Garden Bay 1,2,3,5; hoàn thiện xây thô một số tòa nhà; hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho toàn bộ dự án: Điện, nước, Internet...

Tuy nhiên, cho đến giai đoạn III, đã có không ít khó khăn đã xảy ra cho việc triển khai tổ hợp dự án này. Do xảy ra vụ án Phan Văn Anh Vũ, hoạt động điều hành của hệ thống cơ quan công quyền Đà Nẵng bị ảnh hưởng lớn, cũng làm cho việc triển khai các hạng mục của dự án The Empire ách tắc theo, nhất là các thủ tục về xây dựng, đất đai...

Dự án này cũng bị giáng một cú mạnh khi ngân hàng SHB dừng giải ngân do một số thủ tục chưa hoàn thiện nên có thời gian ngưng trệ.

Tái cơ cấu mạnh mẽ toàn bộ dự án

Kể lại giai đoạn đó, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Tập đoàn Empire nói: "Thực sự thì đấy là một giai đoạn rất khó khăn. Nguyên nhân chủ yếu do khách quan về việc ách tắc thủ tục. Nhưng chúng tôi cũng phải thừa nhận có một phần yếu tố chủ quan do ban lãnh đạo trẻ tuy rất tích cực, quyết tâm nhưng còn thiếu kinh nghiệm, bản lĩnh xử lý các vướng mắc nên cũng ảnh hưởng đến tiến độ".

Theo ông Thành, chính vì nhận thấy đầy đủ những khó khăn nhưng cơ bản dự án vẫn có những lợi thế lớn, hoàn toàn có thể xử lý các vướng mắc để thực hiện dự án thành công nên ông đã trực tiếp điều hành tái cơ cấu dự án.

"Khi bắt tay vào tái cấu trúc, tôi tuyên bố nhận trách nhiệm hoàn toàn những cam kết của ban lãnh đạo cũ. Và ngay sau đó, tổ chức tái cấu trúc lại toàn bộ dự án, từ tái cấu trúc bộ máy (tài chính, kinh doanh, quản lý xây dựng...) cho đến tiếp xúc, giải quyết các vướng mắc với các nhà thầu, nhà cung cấp, xá nhận công việc, lập tiến độ thi công mới...", vị thuyền trưởng của Empire Group kể.

Ông Thành cũng cho biết, ông đã trực tiếp chỉ đạo, triển khai nhiều việc dài hạn hơn như tìm kiếm, hợp tác với các đối tác quản lý vận hành; giải quyết vấn đề pháp lý của phần tiếp theo và những vấn đề tồn tại của mô hình condotel, các vướng mắc của các khu nhà ở liền kề, hạ tầng xã hội dự án...

Bước qua khó khăn

Quan sát trên hiện trường, người ta dễ thấy những chuyển động tích cực, sáng sủa của tổ hợp dự án này. Có thể ghi nhận thấy những phần xây dựng dở dang của dự án đã được tách riêng, không ảnh hướng đến các khu vực đang kinh doanh tốt. Chủ đầu tư cũng đã xây dựng, hoàn thiện các Khối nhà ở liền kề vườn phố (Garden Bay), tòa Coco Ocean Resort (COR1), Naman Garden, đường hầm qua biển, công viên Cocobay Beach với nhà hàng biển Vanessa, ….. Tại đây, trạm biến áp 50.000 KVA (có thể cấp cho một phường); trạm xử lý nước thải toàn bộ phân khu Q1 (3.500m3/ngày), hệ thống giao thông nội bộ…cũng đã được hoàn thành.

Tập đoàn Empire cũng cho biết đã cơ bản giải quyết với các chủ sở hữu về thu nhập cam kết kỳ II/2018 một phần kỳ I/2019 và các chính sách khách hàng (15 đêm nghỉ dưỡng). Về quản lý vận hành, chủ đầu tư đã ký với Tập đoàn Staywell (Công ty con hoạt động tại hải ngoại của Tập đoàn Seibu Nhật bản – Tập đoàn lớn thứ 2 của Nhật Bản về bất động sản và khách sạn) để tòa Coco Ocean Resort (COR1) cùng 3 tòa GB 1,2,3 có thương hiệu Khách sạn Park Regis và Leisure Inn (Park Regis là thương hiệu khách sạn 4-5 sao lớn nhất của Staywell ở nước ngoài). Dự kiến ngày 5/12/2019 sẽ chính thức mở cửa khai thác.

Tập đoàn Empire cũng đã ký hợp đồng quản lý với Tập đoàn Lourve của Pháp về việc quản lý vận hành tòa Coco Skyline Resort (COR2) với thương hiệu Khách sạn Golden Tulip.

"Hiện nay hai bên đã làm xong phần tư vấn kỹ thuật theo tiêu chuẩn của Lourve. Dự kiến sẽ khởi công lại đầu tháng 12/2019 và hoàn thành vào quý II/2020. Với toà BH1, KB mang thương hiệu Khách sạn Campanile hiện đang trong giai đoạn tiền khai trương để đón khách chính thức từ tháng 1/2020", ông Thành cho biết.

Ngoài ra, chủ đầu tư cũng đã ký kết, đàm phán với một loạt các đối tác lớn của nước ngoài để quản lý vận hành các tòa nhà như đang đàm phán với tổng thầu kế hoạch xây dựng tòa Cocobay Twin Tower (Dự kiến khởi công quý II/2020); xúc tiến hoàn thiện trung tâm hội nghị quốc tế, nhà hát, trung tâm giải trí, cơ sở hạ tầng xã hội, nhà xe trong năm 2020.

"Cái thành công nhất trong thời gian vừa rồi là chúng tôi điều chỉnh được quy hoạch dự án như chuyển đổi những toà cao tầng chưa xây dựng (Musica, COR5, Garden Bay 4) thành khu nhà ở, shophouse thấp tầng; Chuyển tòa Cocobay Twin Tower sang vị trí mới phù hợp hơn trong đó có 1 tháp là chung cư, 1 tháp là khách sạn hoặc căn hộ du lịch. Chuyển một số tòa thành chung cư. Một số tòa chuyển thì chuyển 1 phần thành chung cư, 1 phần vẫn là condotel. Quy hoạch lại khu vực nhà đỗ xe, trường học, trạm y tế, nhà trẻ. Khơi thông lại nguồn vốn đầu tư từ SHB...", ông Thành chia sẻ.

Chủ đầu tư: Đã sẵn sàng tiếp tục đồng hành với khách hàng

Theo quan sát của một số chuyên gia và giới đầu tư bất động sản, mặc dù có không ít vướng mắc thời gian qua, Tổ hợp dự án The Empire vẫn là nhóm dự án đầu tiềm năng, triển vọng kinh doanh, đầu tư rất tốt tại Đà Nẵng.

Trao đổi với Dân trí, một chuyên gia bất động sản nói: "Tôi cho rằng đây là nhóm dự án khá tốt, đáng để đầu tư vì về pháp lý, nó rất minh bạch rõ ràng. Dự án này lại không có nợ xấu ngân hàng, một phần tổ hợp đã hoàn thành và đang triển khai, kinh doanh tốt. Và đáng nói là quỹ đất, tổng tài sản của chủ đầu tư còn đủ để giải quyết bài toán tài chính".

Trong hội nghị khách hàng do Tập đoàn Empire tổ chức ngày 16/11 tại Đà Nẵng, mặc dù bày tỏ nhiều lo lắng, bức xúc về tiến độ dự án thời gian qua, về nhiều vấn đề đáng lo ngại khác như chậm trả thu nhập cam kết, thời gian bàn giao căn hộ...nhưng một số khách hàng cũng tỏ ý muốn Tập đoàn này giải quyết sớm các vướng mắc để tiếp tục thúc đẩy nhanh tiến độ dự án này.

"Không phải là Tập đoàn không có nỗ lực, tôi cũng thấy họ đã làm được một số việc, nhưng phả thực chất với nhau: Chủ đầu tư giải trình thế nào về khả năng tách sổ, cấp sổ đỏ cho khách hàng? Thứ hai, nhiều chủ sở hữu chưa nhận được tiền thu nhập cam kết, tuy đó là gánh nặng nhưng các chủ đầu tư đã đóng tới 95% tiền là rất nhiều, thế thì tiền đi đâu?", ông Long, đại diện cho nhóm 500 khách hàng đặt câu hỏi.

Trao đổi về những vấn đề do khách hàng đặt ra tại Hội nghị trên, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Tập đoàn Empire cho biết: "Với tất cả những nỗ lực tái cơ cấu, xử lý, giải quyết những khó khăn, vướng mắc thời gian qua, tôi cho rằng, chúng tôi vẫn đang đi đúng hướng để tiếp tục thúc đẩy, hoàn thành thành công dự án".

Tuy nhiên, theo ông Thành, mặc dù vậy, tổ hợp dự án The Empire vẫn còn có những khó khăn nhất định, cần được hợp tác cả 2 phía: chủ đầu tư và cộng đồng khách hàng để bước qua những khó khăn đó.

Thứ nhất, theo ông Thành, hiện nay, theo HĐMB các loại căn hộ được giao dịch theo hình thức Condotel (căn hộ không hình thành đơn vị ở). Nay công ty đã chuyển đổi quy hoạch nên có một phần các căn hộ được chuyển thành chung cư (hình thành đơn vị ở) do công ty đã phải bỏ ra quỹ đất rất lớn để làm hạ tầng xã hội, đồng thời nộp Nhà nước thêm nghĩa vụ tài chính.

"Chúng tôi đã đưa ra 4 giải pháp. Giải pháp 1 là Chủ sở hữu (CSH) có thể chuyển đổi căn hộ condotel của mình thành căn hộ chung cư không có TNCK và công ty chấp nhận chuyển đổi ngang giá không tính thêm bất kỳ loại phí nào trừ chi phí chuyển đổi theo quy định của Nhà nước và công ty", ông Thành cho biết.

Với giải pháp này, CSH căn hộ chung cư có quyền: Để ở, để tự kinh doanh hoặc ký với đơn vị quản lý vận hành khai thác, riêng phần này công ty có thể giới thiệu 1 số đơn vị có nhu cầu khai thác. Chủ sở hữu có thể tự chuyển nhượng căn hộ chung cư", ông Thành nói. Chủ tịch Empire Group cũng cho biết, thời gian chuyển đổi trong năm 2019. Sổ đỏ chung cư sẽ được cấp cho từng căn hộ và chuyển đổi chậm nhất quý III/2020.

Cũng theo vị Chủ tịch Empire Group, về giải pháp 2, hiện tại Tập đoàn này có một số loại hình BĐS được phép mua bán, đang xây dựng hoặc sắp xây dựng. Cho nên, Empire Group đề xuất phương án các chủ sở hữu có thể quy đổi TNCK thành BĐS đang thuộc sở hữu của chủ đầu tư thành sở hữu của mình. Theo đó, biệt thự liền kề sẽ hoàn thành vào tháng 6/2020; tòa COR4 sẽ hoàn thành vào tháng 4/2021. Tòa chung cư 5A và 5B (bên biển) dự kiến sẽ hoàn thành vào quý II/2022.

CSH cũng có thể quy đổi TNCK thành BĐS (chung cư hoặc nhà thấp tầng) theo nguyên tắc: Ký hợp đồng giao lại tài sản thuộc CSH theo HĐMB đã ký với chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong thời hạn 10 năm với các thỏa thuận như: 3 năm đầu nhận TNCK cố định 6%/năm; 7 năm tiếp theo hoặc ăn chia theo tỷ lệ lợi nhuận 80% của CSH hoặc tiếp tục nhận TNCK cố định 6%. Khoản TNCK chưa nhận cho đến ngày 31/12/2019 và TNCK cố định 6%/năm trong 3 năm đầu tiên sẽ được chiết khấu vào tiền nộp mua BĐS mới. CSH thực hiện theo phương thức này sẽ được CĐT chiết khấu phần chi phí hoa hồng cho đại lý đồng thời tuân thủ các điều kiện của HĐMB BĐS mới.

Còn nếu không thực hiện được các giải pháp trên, theo ông Thành, 2 bên có thể thực hiện giải pháp 3: thanh lý hợp đồng mua bán. Theo giải pháp này, phương án 1: CĐT sẽ trả lại nguyên gốc số tiền mà CSH đã đóng sau khi thu hồi phần hỗ trợ lãi suất và chi phí bán hàng cho công ty. Công ty cũng sẽ không thu hồi TNCK ứng trước và 15 đêm nghỉ dưỡng mà CSH đã sử dụng. Thời hạn thanh toán chậm chất ngày 30/09/2020. Khách hàng sẽ nhận lãi suất 10%/năm cho đến ngày nhận được tiền thanh lý. Phương án 2 là CSH sẽ tự chuyển nhượng, công ty chịu trách nhiệm hỗ trợ làm thủ tục và mọi chi phí liên quan đến chuyển nhượng sẽ do CSH chi trả.

Riêng đối với CSH khối Boutique, Garden Bay, CĐT đưa ra thêm 2 phương án xử lý: Một là các CSH có thể tập hợp nhận lại BĐS theo từng tòa và tự tổ chức kinh doanh khai thác và tuân thủ các quy định hoạt động của Tổ hợp Cocobay. Hai là các CSH có thể tập hợp theo từng tòa phối hợp với công ty chuyển nhượng lại cho CSH mới, lợi nhuận nếu có và cơ bản thuộc về CSH. Phần công ty chỉ thu hồi lại những tài sản có và chi phí đã chi.

"Sau khi 3 giải pháp trên các CSH không lựa chọn được bất kỳ giải pháp nào thì có phương án 4- phương án cuối cùng là công ty sẽ bàn giao lại tài sản đã hình thành theo HĐMB cho khách hàng. Các CSH có quyền định đoạt tài sản của mình trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật và chủ đầu tư", ông Thành cho biết. Theo ông Chủ tịch Tập đoàn Empire, các khách hàng lựa chọn giải pháp nào cũng sẽ được 1 bộ phận chuyên trách của Tập đoàn Empirre tiếp nhận giải quyết chu đáo.

Mặc dù cũng có một số khách hàng nghi ngờ tính khả thi của 4 giải pháp trên do ông Thành nêu ra, nhưng cũng không ít ý kiến của khách hàng tổ hợp dự án này tỏ ý quan tâm, ủng hộ. Họ đề nghị Tập đoàn Empire có văn bản chính thức hóa để gửi cho từng khách hàng tham khảo, quyết định, nhất là việc bổ sung các biện pháp kỹ thuật, chi tiết hơn nữa để các giải pháp đó có tính khả thi cao.

Ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Tập đoàn Empire cho biết, ông sẽ chỉ đạo tổng hợp gửi lại cho tất cả khách hàng trước ngày 22/11 tới. "Các khách hàng cũng có thể tự đề xuất với chủ đầu tư các giải pháp khác nếu họ cho là khả thi để chúng tôi cũng trao đổi, thống nhất thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn, tiếp tục đồng hành, thực hiện thành công dự án trong thời gian tới", ông Thành cho biết.

Hà Nguyễn