Thông tư 06 thêm "rào chắn" cho bất động sản: Cần cập nhật tư duy mới

Bất động sản "tắc vốn", doanh nghiệp lao đao

Bất động sản "tắc vốn" đã khiến rất nhiều doanh nghiệp này lao đao. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết trong năm 2022, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể cũng tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, với gần 1.200 doanh nghiệp.

Tới quý I, số lượng doanh nghiệp bất động sản tăng đột biến với 1.816 đơn vị, cùng với đó là tình trạng sa thải nhân sự, cắt giảm lương.

Báo cáo tài chính quý II của một số doanh nghiệp bất động sản đầu tiên công bố cho thấy những khó khăn mà ngành này vẫn đang phải gánh chịu. Trong khi một số đơn vị tiếp tục thua lỗ thì một số nơi khác phải bán tài sản.

Công ty cổ phần Bất động sản E Xim lỗ 4,4 tỷ đồng trong quý II; lũy kế 6 tháng đầu năm lỗ 6 tỷ đồng. Tổng tài sản giảm từ 735 tỷ đồng xuống 718 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II của Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý II của công ty chỉ đạt 4,4 tỷ đồng, giảm 6,4 tỷ đồng, tương đương 59,3% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế của công ty tăng từ 293 triệu đồng lên 16,9 tỷ đồng. Nhưng đây không phải tín hiệu vui vì khoản lãi này đến từ hoạt động tài chính.

Doanh thu tài chính lên tới 15,1 tỷ đồng. Doanh thu tài chính tăng cao từ nguồn chia cổ tức từ các công ty con, hoạt động thanh lý và cho vay ngắn hạn.

Tình trạng này có thể chưa chấm dứt khi bất động sản tiếp tục "tắc vốn". Số liệu do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố cho thấy tín dụng tín dụng vào kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14% nhưng tín dụng cho tiêu dùng bất động sản lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%.

Trong khi vốn khó tiếp cận vốn từ kênh ngân hàng, "cánh cửa" tại kênh trái phiếu cũng khép. 5 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm tới 70%.

Hiện tại, kênh trái phiếu vẫn còn nhiều vướng mắc thì vốn vay ngân hàng chính là "chiếc phao cứu sinh" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Thủ tướng yêu cầu không siết tín dụng bất động sản bất hợp lý

Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra trong chiều 14/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý" vì bất động sản có vai trò rất quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng.

Theo đó, NHNN theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Trước đó, hồi cuối tháng 5, Thủ tướng yêu cầu 9 bộ, ngành và các địa phương cùng vào cuộc gỡ khó bất động sản.

NHNN được Thủ tướng giao cho nhiều nhiệm vụ, trong đó có tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; Tăng cường kiểm tra, đôn đốc các tổ chức tín dụng triển khai thực hiện các giải pháp hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản…

Không chỉ vậy, từ cuối năm 2022, người đứng đầu Chính phủ đã rất nhiều lần chỉ đạo trong các cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Khoản 2 Điều 1 Thông tư 06 dựng thêm "rào chắn"

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản do Chủ tịch Lê Hoàng Châu ký ngày 16/7 kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN và Thông tư 08/2020/TT-NHNN để thực hiện Nghị quyết 97/NQ-CP ngày 08/07/2023 của Chính phủ.

Về Khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN, HoREA đánh giá đã dựng thêm "rào chắn" tiếp cận tín dụng so với trước đây do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, trong đó quy định thêm 4 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, sẽ dẫn đến tình trạng một số khách hàng có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư sẽ không tiếp cận được tín dụng,

Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN bổ sung khoản 8 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom" được HoREA đánh giá là có bất cập.

HoREA nhận thấy quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom" là đúng và phù hợp với Điều 12 Thông tư 22/2019/TT-NHNN.

Nhưng quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh" lại không đúng, không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP).

Nghị định này quy định "Mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành", mà trong "các chương trình, dự án đầu tư" bao gồm cả hoạt động "góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh".

Do vậy, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh" là chưa hợp lý, chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP.

Cụ thể, khoản 8 quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.

Quy định này hạn chế khả năng thực hiện quyền tham gia đầu tư của các nhà đầu tư Việt Nam ngay ở giai đoạn ban đầu, theo đó có thể làm mất cơ hội của doanh nghiệp được tham gia đầu tư ở giai đoạn sớm vào các dự án khả thi, có hiệu quả, đồng thời cũng hạn chế khả năng thu hút, kêu gọi vốn sớm để có thể triển khai được các dự án của chủ đầu tư.

Hạn chế này cũng làm giảm khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam trên sân nhà khi mà các nhà đầu tư nước ngoài không bị hạn chế sử dụng vốn vay từ Ngân hàng để làm vốn góp ban đầu.

HoREA kiến nghị NHNN sửa đổi Khoản 8 như sau, từ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom" thành "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom".

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng Chính phủ đang nỗ lực, nỗ lực đậm nét nhất là với Nghị quyết 97. Nghị quyết 97 của Chính phủ vừa ban hành ngày 8/7 nên Nghị quyết đó cần được coi là định hướng cho giai đoạn mới. Thủ tướng nói rằng đó là "chuyển chính sách tín dụng" phù hợp với tình hình.

Trước đây là chính sách thắt chặt, từ tháng 10/2022 là chặt chẽ, còn hiện tại là linh hoạt, nới lỏng.

"Thông tư 06 ban hành trong tháng 6, trước cuộc họp Chính phủ 1 tuần nhưng tư duy là tư duy cũ nên phải cập nhật ngay chỉ đạo của Nghị quyết 97. Nếu làm theo Nghị quyết 97 thì cần phải sửa Thông tư 06", ông Lê Hoàng Châu bình luận.