Thị trường Hà Nội dịch chuyển sang phân khúc trung cấp, căn hộ hạng sang quay trở lại

Báo cáo tổng quan thị trường của CBRE cho thấy, trong năm 2018, thị trường chung cư để bán Hà Nội vẫn giữ mức mở bán mới cao với khoảng 30.000 căn mở bán mới. Trong năm nay, thị trường tiếp tục chuyển dịch sang phân khúc trung cấp. Tỷ trọng của phân khúc này trong tổng nguồn cung mở bán mới đã tăng lên 70% từ 63% trong 2017 cho thấy người mua nhà để ở vẫn là nguồn cầu chủ yếu trên thị trường Hà Nội.

Đáng chú ý, thị trường quý cuối năm khá sôi động với nguồn cung mới đến từ các khu đô thị lớn như VinCity Ocean Park, VinCity Sportia.

CBRE cho biết, theo vị trí, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm tiếp diễn trong năm 2018 khi mà chỉ có 2% nguồn cung mở bán mới đến từ bốn quận trung tâm. Thêm vào đó, thị trường ngày càng mở rộng ra các khu vực ngoại thành với số lượng các dự án mới mở bán ngoài bán kính 10km từ trung tâm Hà Nội ngày càng tăng. Trong năm 2018, các dự án từ các huyện ngoại thành như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm chiếm đến 20% lượng căn hộ mở bán mới.

Về doanh số bán hàng, có khoảng 26.000 căn hộ bán được trong năm 2018. Mặc dù doanh số bán giảm 11% theo năm, khoảng cách giữa lượng mở bán mới và doanh số bán dần thu hẹp.

Cụ thể, tỷ lệ giữa doanh số bán và số căn mở bán mới đã tăng từ 81% (2017) lên 88% (2018). Các dự án có doanh số bán hàng khả quan là các dự án nằm gần các cơ sở hạ tầng tương lai như đường vành đai 2 trên cao hay tuyến Metro số 2A. Thêm vào đó, các dự án ở vị trí tốt tại khu vực phía Tây – khu vực trung tâm mới cũng có doanh số khá tốt trung bình 70% cho một đợt mở bán mới.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý IV/2018 đạt 1.304 USD/m2, giảm nhẹ khoảng 2% theo năm. Giá bán trung bình tại Hà Nội khá ổn định do sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường. Trong khi Hà Nội vẫn là thị trường của người mua để ở, khả năng chi trả vẫn đóng vai trò quan trọng với người mua. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn thấy sự tăng giá ở một số dự án cao cấp, đặc biệt là các vị trí như Hồ Tây và dọc trục vành đai 3.

CBRE dự báo, trong năm 2019, các sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng mở bán lớn từ các khu đô thị. Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, các diễn biến gần đây tại các khu đất ”vàng” ở Hà Nội cho thấy dấu hiệu trở lại của phân khúc hạng sang sau hai năm không có nguồn cung mới. Về vị trí, khi trên 50% nguồn cung mới vẫn ở phía Tây, phía Đông dự báo sẽ trở nên sôi động hơn với khoảng 30% lượng mở bán mới.

Về phân khúc nhà ở gắn liền với đất, CBRE cho biết, quý IV/2018 ghi nhận nguồn cung mở bán mới là 1.167 căn. Phần lớn trong số này là giai đoạn tiếp theo của các dự án đã tồn tại từ trước. Về doanh số bán hàng, có đến gần 1180 căn từ các dự án được ghi nhận đã bán trong Quý 4, sản lượng bán hàng lớn nhất cả năm 2018.

Trong năm 2018, có tổng cộng khoảng 2.700 căn bán được cao hơn mức chào bán mới trong năm là 2.606 căn. Điều này cho thấy sự quan tâm của thị trường đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất.

Về diễn biến thị trường, trong quý IV/2018 không ghi nhận sự thay đổi về giá trung bình thứ cấp trên thị trường so với quý trước, đạt mức 3.600 USD/m2 đất, bao gồm chi phí xây dựng nhà. Giá thứ cấp thị trường nhà biệt thự đã giao động ở mức 3.600 - 3.800 USD/m2 trong khoảng thời gian 3 năm gần đây.

CBRE cho rằng, trong các quý sắp tới, dự kiến thị trường sẽ có nhiều dự án quy mô lớn được mở bán bao gồm cả mở bán lần đầu và giai đoạn sau của các dự án khu đô thị quy mô lớn ở các khu vực như Gia Lâm, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Đông Anh.

Phương Dung