Thị trường căn hộ dần phục hồi từ quý I/2022

Làn sóng người mua sẽ hào hứng đi xem căn hộ 

Chia sẻ trong Tọa đàm bất động sản chủ đề: "Hậu đại dịch: Khẩu vị người mua thay đổi ra sao?" diễn ra tối 30/9 trên báo Dân trí, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - cập nhật các số liệu mới nhất về diễn biến giao dịch trên thị trường căn hộ tại 2 thành phố lớn. 

Thống kê sơ bộ đến ngày 23/9 của hãng nghiên cứu thị trường này cho thấy, nguồn cung căn hộ chào bán mới vào khoảng 7.500 căn tại TPHCM và 10.000 căn tại Hà Nội, giảm lần lượt 36% và 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này chỉ bằng 1/2-1/3 lượng chung cư chào bán mỗi năm giai đoạn 2016-2019.

Lượng căn hộ tiêu thụ được cũng sụt giảm tương ứng, khoảng 15-19% so với cùng kỳ 2020 ở mỗi thành phố. Mặc dù vậy, giá bán trung bình của dòng sản phẩm này vẫn tăng 13-14% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 2.260 USD/m2 tại TPHCM và gần 1.500 USD/m2 tại Hà Nội.

"Các yêu cầu về giãn cách xã hội đã ảnh hưởng đến việc chào bán của chủ đầu tư và hoạt động của các sàn môi giới, dẫn đến số lượng căn hộ mở bán giảm đi. Nhưng nhu cầu của người mua, đặc biệt là người mua để ở vẫn còn rất mạnh mẽ. Bằng chứng là những dự án mà chủ đầu tư đưa ra thị trường trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là các dự án trong phân khúc vừa túi tiền có tỷ lệ tiêu thụ rất tốt", bà Dung cho hay.

Nói về thời điểm phục hồi của thị trường, đại diện CBRE Việt Nam đánh giá sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ tiêm chủng vắc xin Covid-19 và kế hoạch mở cửa, tháo dỡ các yêu cầu giãn cách xã hội. Nếu mọi việc diễn ra theo đúng kế hoạch, hãng này dự báo, thị trường căn hộ sẽ phục hồi dần vào tháng 1/2022 - thời điểm dự kiến sẽ mở cửa hoàn toàn.

Hiện nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch tổ chức những sự kiện giới thiệu/mở bán sản phẩm tập trung đông người sau 3/4 tháng tới. Tương tự, khách hàng cũng đã bắt đầu kết nối lại với các chủ đầu tư và sàn môi giới bất động sản để tìm hiểu sản phẩm. Bước sang đầu năm 2022, thị trường sẽ chứng kiến làn sóng người mua háo hức đi tham quan, tìm hiểu dự án sau thời gian dài không có nhiều sản phẩm để lựa chọn.

"Khi nào thị trường phục hồi hoàn toàn thì còn phụ thuộc vào diễn biến chống dịch Covid-19 sau đó có thuận lợi hay không, nhưng chúng tôi rất lạc quan rằng thị trường sau tháng 1/2022 sẽ phục hồi trở lại", bà Dung nhận định.

Căn hộ sức khỏe dẫn đầu xu hướng

Không chỉ ảnh hưởng sâu rộng lên diễn biến giao dịch trên thị trường, CBRE Việt Nam đánh giá, đại dịch Covid-19 còn tác động rất nhiều lên những yếu tố ưu tiên trong lựa chọn căn nhà của người mua, kể cả người mua để ở hay mua để đầu tư. Bởi sau 2 năm chống chịu với dịch bệnh, yếu tố sức khỏe được người dân đặt lên hàng đầu trong các tiêu chí lựa chọn căn hộ hiện nay.

Khách hàng ưu tiên những căn hộ thông thoáng, nhiều ánh sáng tự nhiên, lưu thông không khí tốt... nằm bên trong những dự án có khuôn viên xanh sạch, đảm bảo an toàn vệ sinh cho cư dân... Ngoài ra, người mua cũng sẽ quan tâm hơn đến đơn vị quản lý - vận hành tòa nhà, bởi thực tế 2 năm qua cho thấy đơn vị này đóng vai trò rất quan trọng trong việc hạn chế lây lan dịch bệnh bên trong khu dân cư.

"Xã hội càng phát triển thì tháp nhu cầu của người dân càng cao. Họ mua nhà không chỉ là nơi để sống mà còn là nơi để sống khỏe và nhu cầu đó ngày càng đi lên", bà Dung cho biết.

Đồng quan điểm này, bà Nguyễn Thị Hồng Thủy - Phó Tổng giám đốc DHA Corporation - cho rằng sự biến chuyển trong hành vi của người tiêu dùng đã trở thành động lực quan trọng thúc đẩy quá trình thay đổi của thị trường bất động sản trong nước.

Thực tế làn sóng căn hộ sức khỏe đã được manh nha tại Việt Nam trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của xu hướng tất yếu trên thế giới. Đến khi dịch Covid-19 xảy ra, làn sóng này càng bùng lên mạnh mẽ, trở thành một trong những tiêu chí đầu tiên của nhiều doanh nghiệp trong phát triển dự án.

Điển hình tại D-Homme - dự án do DHA Corporation phát triển tại khu vực Chợ Lớn (số 5, Hồng Bàng, quận 6, TPHCM). Theo kế hoạch, dự án đã hoàn thành khâu thiết kế vào tháng 12/2019 và ra mắt thị trường vào tháng 3/2020. Tuy nhiên, khi nhìn thấy những tác động đầu tiên từ Covid-19 lên lối sống và sinh hoạt của người dân, DHA đã quyết định thay đổi tiêu chí phát triển dự án, từ không gian sống thoải mái cho cư dân thành căn hộ sức khỏe đạt chuẩn. 

Theo đó, thiết kế của dự án đảm bảo mặt bằng mỗi căn hộ có ít nhất 10,5 m tiếp xúc với ánh sáng ngoài trời, chiều rộng hành lang được mở rộng lên đến 1,8 m thay vì 1,4-1,6 m như thông thường và chiều cao trần căn hộ cũng lên 3 m. Chủ đầu tư còn nâng cấp nhiều công nghệ và thiết bị để đảm bảo an toàn cho cư dân như thang máy điều khiển bằng nhận diện khuôn mặt. Cư dân chỉ cần quét khuôn mặt để lên đúng tầng căn hộ của mình thay vì nhấn nút điều khiển hoặc quét thẻ gọi thang như trước đây. Ngoài ra, mỗi căn hộ còn được trang bị thêm hệ thống gọi thang từ bên trong, giúp cư dân tiết kiệm thời gian đứng đợi thang cũng như hạn chế tiếp xúc ở khu vực công cộng.

Ngoài ra, DHA Corporation đã quyết định thay toàn bộ hệ thống cửa tại khu vực sảnh, vệ sinh công cộng và hồ bơi bên trong D-Homme thành cửa cảm ứng, nâng cấp bãi đỗ xe thành bãi đỗ xe thông mình, sử dụng hệ thống lọc nước điện phân ion đồng cho hồ bơi thay vì dùng Clo như bình thường...

"Trong quá trình thay đổi thiết kế, ngay trong ban lãnh đạo công ty có 2 luồng quan điểm khác nhau. Một bên theo trường phái đẹp và một bên theo trường phái sức khỏe, cho rằng đã là căn hộ sức khỏe thì mọi thứ tiện ích phải xoay quanh vấn đề sức khỏe và an toàn. Sau khi bàn bạc và đưa ra rất nhiều phương án, chúng tôi thống nhất ưu tiên yếu tố an toàn. Và đến thời điểm hiện tại, có thể tự tin nói rằng D-Homme là một sản phẩm căn hộ sức khỏe thực thụ", bà Thủy chia sẻ.

Cũng theo Phó Tổng giám đốc DHA, việc đầu tư cho căn hộ sức khỏe đúng chuẩn thường đòi hỏi chi phí cao hơn so với căn hộ bình thường, từ đó ảnh hưởng đến giá bán. Tuy nhiên, một báo cáo của Deloitte vừa công bố mới đây cho thấy, yếu tố chất lượng và an toàn chiếm đến 48% sự quan tâm của người tiêu dùng khi chọn mua nhà và tiện ích, bỏ xa các tiêu chí còn lại như giá cả, uy tín chủ đầu tư... Do đó, bà Thủy khẳng định người tiêu dùng sẵn sàng chi trả cao hơn cho những sản phẩm chất lượng, an toàn thay vì quan niệm "nhất vị, nhị giá" trước kia.

Thực tế, khảo sát của CBRE tại thị trường các nước trong khu vực cho thấy, giá bán các căn hộ sức khỏe thường cao hơn 20-30% so với các căn hộ tương đồng trong cùng một vị trí, nhưng vẫn có sức hút rất lớn với người mua. Trong giai đoạn hiện tại, khi căn hộ sức khỏe còn là ý tưởng khá mới mẻ trên thị trường, chủ đầu tư sẽ cố gắng không đưa ra mức giá quá cao nhằm giới thiệu sản phẩm đến đông đảo khách hàng. Sau thời gian thị trường đã làm quen, những sản phẩm này thường được bán với giá cao hơn. Điều đó đồng nghĩa với việc căn hộ sức khỏe có dư địa gia tăng giá trị lớn trong tương lai.

"Chúng tôi cũng tin rằng những sản phẩm phát triển bền vững đáng để đầu tư, nhưng tất nhiên chúng ta phải xem xét sản phẩm đó có đi theo hướng phát triển bền vững hay chỉ là những lời hứa hẹn trên giấy", bà Dung đánh giá.

Để nhận diện một sản phẩm có phải là căn hộ sức khỏe thật sự hay không, đại diện DHA Corporation chia sẻ người mua cần phải căn cứ cả vào phần cứng (thiết kế, xây dựng) và phần mềm (tiện ích, công nghệ) của dự án.

Với phần cứng, yếu tố quan trọng nhất trong thiết kế căn hộ là phải đảm bảo lưu thông ánh sáng và gió trời, dựa vào các yếu tố liên quan như bề mặt tiếp sáng, chiều cao trần, độ rộng hành lang...

Về phần mềm, các yếu tố tiện ích hay công nghệ trang bị cũng phải liên quan đến sức khỏe như công nghệ lọc nước ở hồ bơi, tỷ lệ cây xanh trên đầu người, không gian cho sinh hoạt gia đình/thư giãn, các công nghệ nhận diện bằng khuôn mặt/ giọng nói... Bên cạnh những trang bị của chủ đầu tư, người mua nhà cũng cần quan tâm đến đơn vị vận hành - đơn vị sẽ đảm bảo dự án hoạt động đúng theo tiêu chuẩn một căn hộ sức khỏe trong khoảng vài chục năm sau khi nhận nhà.

"Để đạt tiêu chuẩn của một căn hộ sức khỏe thì cần phải hội tụ nhiều yếu tố như vậy. Đó là một hệ sinh thái chứ không còn là những yếu tố riêng lẻ", bà Thủy đúc kết.