Thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ còn chịu đau đớn hơn nữa

Theo CNBC, tập đoàn bất động sản khổng lồ Evergrande đang có những dấu hiệu cho thấy đã kiểm soát được cuộc khủng hoảng nợ. Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ còn chịu đau đớn hơn nữa.

Kể từ cuối mùa hè vừa qua, cuộc khủng hoảng thanh khoản của nhà phát triển bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc về doanh số đã khiến giới đầu tư toàn cầu đứng ngồi không yên. Họ lo ngại liệu việc "bom nợ" hơn 300 tỷ USD của Evergrande có lan sang các doanh nghiệp khác trong ngành bất động sản Trung Quốc.

Lo ngại này ngày càng gia tăng khi những ngày qua, liên tiếp các nhà phát triển bất động sản lớn khác của Trung Quốc báo cáo về vấn đề thanh khoản.

Các cổ phiếu bất động sản của Trung Quốc trên sàn chứng khoán Hồng Kông hầu như giảm mạnh trong tuần trước. Dù vậy, Evergrande lại nằm trong số những cổ phiếu ít bị ảnh hưởng nhất và chỉ giảm khoảng 1,3% trong tuần.

Chỉ số Markit iBoxx của các trái phiếu lợi suất cao của bất động sản Trung Quốc cũng đã giảm 11,5% trong tuần qua, theo HIS Markit.

"Thị trường đang lo lắng hơn", ông Gary Ng - chuyên gia kinh tế tại Natixis - nói và cho rằng chính các quy định chặt chẽ của chính phủ Trung Quốc về vấn đề nợ khiến cho vấn đề căng thẳng thanh khoản lây lan sang nhiều nhà phát triển bất động sản hơn.

Theo ông Ng, phần lớn căng thẳng này sẽ thuộc về các công ty trong khu vực tư nhân và các nhà phát triển nhỏ hơn hoặc các doanh nghiệp phát hành trái phiếu lợi suất cao. Các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước có vẻ ổn hơn.

Theo Natixis, chỉ có 5 trong 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo tài sản đến đầu năm nay là các doanh nghiệp thuộc sở hữu của chính phủ trung ương.

Ba chủ đầu tư thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư gần đây không thuộc các doanh nghiệp sở hữu nhà nước.

Evergrande là nhà phát hành trái phiếu lợi suất cao bằng đồng USD lớn nhất trong ngành bất động sản Trung Quốc, theo Natixis.

Mới đây, Kaisa Group Holding - nhà phát hành trái phiếu lợi suất cao lớn thứ 2 ở Trung Quốc - đã tạm ngừng giao dịch cổ phiếu ở Hồng Kông. Giá cổ phiếu của nhà phát triển này đã giảm gần 13% trong một tuần sau khi họ bỏ lỡ khoản thanh toán cho một sản phẩm quản lý tài sản.

Một nhà phát triển bất động sản lớn khác của Trung Quốc là Shimao Group Holding cũng chứng kiến giá cổ phiếu giảm 14% trong phiên cuối tuần trước. Công ty này đã tiết lộ trong một hồ sơ ngày 4/11 rằng họ sẽ chỉ cho phép các nhà đầu tư tổ chức mua 7 trái phiếu giao dịch tại Thượng Hải của họ. Các nhà đầu tư cá nhân phải bán hoặc nắm giữ trái phiếu cho đến khi đáo hạn.

Đáng nói, động thái này diễn ra khi các nhà đầu tư đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ khi một loạt công ty bất động sản Trung Quốc bỏ lỡ khoản thanh toán lãi suất trái phiếu khi đến hạn.

Evergrande đã tránh được vụ vỡ nợ chính thức vào cuối tháng 10 và bắt đầu công bố tiến độ các dự án xây dựng của mình. Hôm 3/11, nhà phát triển bất động sản cho biết họ đã hoàn thành việc giao các dự án liên quan đến 57.462 chủ sở hữu căn hộ từ tháng 7 đến tháng 10. Tuy nhiên, tốc độ bàn giao nhìn chung hiện đã chậm lại so với tháng trước. 

Evergrande vừa đối mặt với một đợt trả nợ trái phiếu khác đến hạn hôm 6/11. Nhà phát triển bất động sản Trung Quốc lớn thứ 2 về doanh số này hiện đã  xuống vị trí thứ 4 trong năm nay tính đến quý III, theo trang dữ liệu China Index Academy.

Nói với CNBC, ông Franco Leung - Phó giám đốc điều hành tại Moody's Investor Service - cho rằng việc chính phủ Trung Quốc yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản giảm nợ khiến cho các nhà đầu tư và các tổ chức cho vay trong nước hạn chế cung cấp tài chính cho lĩnh vực này.

Theo ông, những chủ đầu tư, đặc biệt là những chủ đầu tư yếu về vốn, buộc phải cắt giảm chi phí thâu tóm thêm đất đai và đầu tư xây dựng, dẫn đến doanh số bán hàng giảm. Khi hoạt động kinh doanh bất động sản chậm lại, các nhà đầu tư sẽ lựa chọn đổ tiền vào các kênh đầu tư khác.