Nỗi lo của đại gia bất động sản ập đến, thị trường sẽ nóng lạnh ra sao?

Huy động vốn khó khăn, áp lực trả nợ lại lớn

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang "đứng ngồi không yên" khi một số ngân hàng thông báo hạn chế cho vay bất động sản (kể cả cho vay cá nhân). Tới đây, khi cơ quan quản lý tiếp tục siết chặt thêm điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ thì nguồn vốn chảy vào thị trường này sẽ càng thêm "co" lại.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - nhận định, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn.

Nỗi lo về việc thắt chặt tín dụng được nhấn mạnh trong báo cáo quý I vừa công bố của đơn vị trên. Cụ thể, trong nửa đầu năm nay, Sacombank sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc; trong khi đó, Techcombank tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản từ ngày 25/3 đến ngày 1/4. Các biện pháp thắt chặt khác dự kiến sẽ được áp dụng trong thời gian tới.

Còn theo Nghị quyết 11 được ban hành ngày 30/1 vừa qua, Ngân hàng Nhà Nước yêu cầu các ngân hàng thương mại ưu tiên tín dụng vào các lĩnh vực như sản xuất, kinh doanh, hoặc các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Các ngân hàng thương mại thắt chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT và trái phiếu doanh nghiệp.

Theo Savills, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm nay.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản nhận định, với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền hay lướt sóng sắp tới có thể sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để dồn tiền vào quỹ đất lớn.

Còn với các doanh nghiệp bất động sản lớn, vị này cho rằng việc tạm dừng giải ngân từ ngân hàng sẽ buộc họ phải tự cân đối lại tài chính, hạn chế tình trạng "cố quá" hoặc "tay không bắt giặc".

Thực tế nhiều ngân hàng đã có động thái này và một số chủ đầu tư bị hạn chế cho vay hoặc chỉ được giải ngân một phần. Điều này khiến doanh nghiệp buộc xoay xở bằng cách phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, với vụ trái phiếu Tân Hoàng Minh gây xôn xao dư luận vừa qua, kênh hút vốn này sắp tới cũng gặp khó.

Chưa kể, sẽ khó chồng khó khi các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước áp lực trả nợ khá lớn trong thời gian tới. Tính đến cuối năm 2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 189.000 tỷ đồng. Dữ liệu của FiinRatings cho thấy 73% lượng trái phiếu này sẽ đáo hạn trong 3 năm tới.

"Điều này tạo ra áp lực trả nợ lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn đã phải đối mặt với các khó khăn phục hồi sau đại dịch và những thay đổi về luật pháp. Các sự kiện gần đây cũng tác động đến rủi ro thanh khoản của các bên phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, cụ thể là các tổ chức tài chính như các công ty chứng khoán và ngân hàng", chuyên gia này nhìn nhận.

Giải pháp gì cho thị trường?

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, nếu ngay lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn, rủi ro.

Do vậy, lãnh đạo HoREA đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét xây dựng lộ trình từng bước kiểm soát hiệu quả hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn của Việt Nam, có thể áp dụng kể từ đầu năm 2023 để các doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh lại hoạt động đầu tư kinh doanh, huy động vốn.

"Bởi lẽ, nguồn vốn huy động từ trái phiếu đang là một kênh dẫn vốn cực kỳ quan trọng cho nền kinh tế, nhằm bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản", ông Châu nói.

Trước đó, đề xuất giải pháp lành mạnh hóa thị trường vốn, ông Châu cho rằng cần phải tháo gỡ vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh.

Theo ông Châu, trong thị trường bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng.

Theo báo cáo của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI thì tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành tại thời điểm cuối năm 2021 đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng với tốc độ tăng trưởng bình quân lên đến 46%/năm trong giai đoạn 2017-2020 và với tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp có xu thế tăng mạnh trong GDP, từ chiếm tỷ lệ 4,9% GDP năm 2020 tăng lên chiếm tỷ lệ 16,6% GDP năm 2021.

Đáng lưu ý là trong năm 2021, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng chiếm 44% tổng lượng phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020, nhưng vẫn thấp hơn tỷ lệ 56% GDP của Malaysia, 38% của Singapore, 25% GDP của Thái Lan.

"Nhưng trong mấy năm gần đây, có một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy dẫn đến có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư, thậm chí có dấu hiệu vi phạm pháp luật", ông Châu cho biết.

Cũng theo lãnh đạo HoREA, ngay sau các vụ việc này, đã có một số ngân hàng thương mại có động thái rất "căng" như thông báo tạm thời dừng ngay cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà làm cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất "siết ngay" hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.