Tăng suốt thập kỷ qua, giá bất động sản còn tăng trong năm tới?

Giá bất động sản tăng liên tục

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Đặc biệt, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây "áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Liên quan tới vấn đề này, theo thông tin thống kê do các công ty nghiên cứu thị trường đưa ra thì xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TPHCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TPHCM và Hà Nội đã tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Báo cáo mới đây của DKRA Group cho thấy, về mức giá bán căn hộ mới, TPHCM vẫn là nơi có mức giá đắt đỏ nhất khi mức giá thấp nhất là 58 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 312,7 triệu đồng/m2. Đứng ngay sau là Bà Rịa - Vũng Tàu, mức giá thấp nhất ghi nhận là 47,3 triệu đồng/m2, cao nhất là 51,3 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động, nhưng trên thị trường thứ cấp, một số giao dịch vẫn ghi nhận mức giảm 50-150 triệu đồng/căn, tập trung ở những dự án chậm tiến độ bàn giao, hết thời gian ân hạn gốc, lãi vay.

Giá bất động sản vẫn tăng, nhưng chậm

Bên cạnh đó, theo ước tính của VARS, mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu "ra ở riêng" của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.

Do sự thiếu hụt này, giá nhà sẽ còn tăng cao hơn. Dù vậy, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình bất động sản sẽ bị tác động theo cùng một cách.

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Đáng chú ý, khi nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các "ông lớn" bất động sản. 

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho biết, bất động sản là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Tuy nhiên, nhìn chung giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024.

Thực tế hiện nay, những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại.

Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông này. Đồng thời, điều kiện vay vốn "ngặt nghèo", khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.

Tuy nhiên, ông dự báo, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TPHCM đều nằm ở các quận, huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group - nhận định, những thách thức của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại chủ yếu vẫn xoay quanh các vấn đề về lãi suất, dù trên xu hướng giảm nhưng vẫn còn ở mức cao. Sức cầu thị trường ở mức thấp, tâm lý người mua vẫn thận trọng.

Cũng theo ông Thắng, việc mất cân đối về cơ cấu trong phân khúc sản phẩm, vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền dẫn đến tình trạng giao dịch thấp. "Thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực vào cuối quý IV năm nay hoặc chậm nhất là vào nửa đầu năm 2024 nhờ vào việc lãi suất cho vay đang giảm và xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian tới, cùng các chính sách tháo gỡ pháp lý bắt đầu có tín hiệu tốt", ông dự báo lạc quan. 

Còn theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn phát triển CBRE - về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trong xu hướng phát triển nhanh. Động lực lớn là đô thị hóa, nhu cầu nhà ở lớn và phát triển hạ tầng tiếp tục mạnh mẽ.

Do đó, giá bất động sản nói chung sẽ vẫn có xu hướng đi lên, bất chấp có thể tạm thời chững lại do các tác động của chu kỳ kinh tế cũng như các vấn đề về pháp lý và nguồn vốn.