"Sốt đất vẫn có thể tiếp tục xảy ra, nhưng xác suất thấp hơn năm 2021"

Theo nhận xét của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), sau khi xuống đáy vào năm 2012, hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam đã dần lấy lại sự ổn định, có 7 năm liên tiếp tăng trưởng kể từ năm 2013, và đạt mức tăng trưởng kỷ lục vào năm 2019.

Dưới tác động của đại dịch Covid-19 trong 2 năm qua, ngành bất động sản đã chịu tác động tiêu cực, nhất là trong đợt dịch Covid-19 lần thứ tư, tăng trưởng hoạt động kinh doanh bất động sản bị âm, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngừng hoạt động có thời hạn trong năm 2021 lên đến 26%.

Sốt đất nền cục bộ năm 2021

Thị trường bất động sản năm vừa qua là một bức tranh đa sắc màu với nhiều điểm nhấn, được khắc họa rõ nét qua lăng kính truyền thông. Đầu tiên phải kể đến những đợt sốt đất nền cục bộ trên một số địa phương như Hòa Bình, Hà Nội, Thanh Hóa và một số vùng tỉnh Bắc Giang…

Nguyên nhân chính, theo nhận định của các chuyên gia trong khảo sát, là dòng tiền nhàn rỗi không thể đổ vào kinh doanh do ảnh hưởng của Covid-19 nên phải tìm kiếm kênh đầu tư hấp dẫn mới. Đất nền là một kênh đầu tư như vậy, đặc biệt khi các thông tin về quy hoạch, về xây dựng các khu công nghiệp… được công bố.

Ngoài ra, hiện tượng "thổi giá" để kiếm tiền chênh lệch cũng là điểm đáng chú ý trong các đợt sốt đất này. Mọi diễn biến trên thị trường bất động sản đều là kết quả của những quyết định đầu tư, những ưu tiên của nhà đầu tư.

Ngành bất động sản cũng như nhiều ngành khác chịu tác động tiêu cực bởi đại dịch Covid-19, nhất là thời điểm giãn cách xã hội, các sự kiện tập trung đông người như quảng bá, giới thiệu sản phẩm bất động sản đều bị hủy bỏ, trong đó thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và cho thuê bị ảnh hưởng nặng nề.

Các chuyên gia và doanh nghiệp trong khảo sát cho rằng ngành bất động sản có sự phát triển cùng với sự phục hồi của nền kinh tế sau dịch bệnh. Thêm vào đó, thị trường bất động sản thế giới được dự báo có sự phục hồi nhanh, cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022 với gam màu tươi sáng, tích cực hơn so với năm 2021, và sẽ dần quay trở lại quỹ đạo trước dịch (năm 2019).

Theo Reportlinker, thị trường bất động sản toàn cầu dự kiến sẽ tăng từ 3.386,11 tỷ USD trong năm 2021 lên 3.741,06 tỷ USD vào năm 2022 với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 10,5%. Thị trường dự kiến sẽ đạt 5.388,87 tỷ USD vào năm 2026 với tốc độ CAGR là 9,6%.

Sự tăng trưởng của ngành bất động sản trong thời gian tới chủ yếu là do các công ty tái cấu trúc lại hoạt động của họ và phục hồi sau tác động tiêu cực của đại dịch, cùng với đó là sự hỗ trợ của các gói kích thích kinh tế của Chính phủ, lãi suất vẫn ở mức thấp, đầu tư công được đẩy mạnh giải ngân, dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, dòng kiều hối vẫn tiếp tục vận hành về một cách ổn định (trừ nguồn từ Nga, Ukraine) và nhiều nút thắt chính sách được gỡ bỏ. 

Trong ngắn hạn, gói kích thích kinh tế của Chính phủ, dù được rót vào khu vực nào, cũng sẽ mang lại hiệu quả tích cực đến thị trường bất động sản, nhờ việc cải thiện sức mua của người dân nói chung thậm chí là bật tăng sau thời gian dài bị kìm nén, cũng như cải thiện kỳ vọng thu nhập trong tương lai giúp thị trường bất động sản bán lẻ, khu công nghiệp được hưởng lợi đáng kể. Gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai có gần 114.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực kết cấu hạ tầng sẽ có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản không chỉ trong ngắn hạn mà còn là động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới.

Động lực tăng trưởng cho ngành bất động sản nói chung, không chỉ riêng giai đoạn hậu Covid-19, còn chịu tác động bởi xu hướng đô thị hóa và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu cả về số lượng lẫn giá trị tài sản, lượng xe hơi cá nhân đang tăng nhanh cũng sẽ ảnh hưởng lớn đến nhu cầu về một số phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền.

Theo số liệu báo cáo Thịnh vượng mới nhất của Knight Frank, dự báo trong 5 năm tới, mức tăng trưởng số người siêu giàu ở Việt Nam là 26%, ngang với Hồng Kông và Đài Loan. Đây là cơ sở để nhiều chủ đầu tư tiếp tục theo đuổi phân khúc cao cấp, hạng sang trong thời gian tới.

Yếu tố nào sẽ cản trở thị trường bất động sản trong năm nay?

Bên cạnh những lực đẩy hỗ trợ, ngành bất động sản trong năm 2022 cũng gặp nhiều thách thức, chướng ngại khi việc kiểm soát dịch bệnh của các nước trên thế giới và Việt Nam cũng như tốc độ phục hồi kinh tế còn gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh áp lực lạm phát. Số ca mắc Covid-19 mới vẫn gia tăng cùng với những bất ổn chung về địa chính trị, nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện do những vướng mắc về mặt pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong khảo sát, xung đột Nga - Ukraine ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế không nhiều vì quan hệ kinh tế giữa Việt Nam và hai quốc gia này chiếm tỷ trọng nhỏ trên tổng vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, sự kiện này có những ảnh hưởng gián tiếp khi giá xăng dầu tăng mạnh, các lệnh cấm vận Nga sẽ gây ra sự khan hiếm hàng hóa, tạo thêm áp lực với lạm phát, dẫn đến giá các loại nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị, vận chuyển v.v là yếu tố đầu vào của thị trường bất động sản tăng theo và giá thuê hay giá mua bất động sản cũng điều chỉnh và chịu áp lực tăng giá. Trong năm 2021, giá thành nguyên vật liệu xây dựng, đặc biệt là thép và xi măng tăng mạnh cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng khoảng 10-15% so với năm 2020. 

Thêm vào đó, rào cản từ yếu tố pháp lý, sự mất cân đối cung - cầu và kết quả của một số cuộc đấu giá đất đã khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao.

Nhiều chuyên gia cũng quan ngại nếu lạm phát vượt mức mục tiêu, lãi suất cho vay tăng lên có thể gây tác động ngược, thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng trầm lắng nhưng mức giá sẽ không giảm mạnh như giai đoạn 2011-2013 do sự điều tiết nhịp nhàng, ổn định hơn của Chính phủ, doanh nghiệp bất động sản cũng như người mua nhà sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro khi tỷ trọng vốn vay cho đầu tư bất động sản là khá lớn.

Kết quả khảo sát chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản về mức biến động giá trung bình trong năm 2022 cho thấy đất nền là phân khúc có khả năng tăng giá cao nhất; phân khúc đất nền, đất nông nghiệp, nhà ở và chung cư giá rẻ có khả năng cao tăng giá trong khoảng 11-20%. Các phân khúc bất động sản ven đô, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư trung cấp, văn phòng cho thuê có thể tăng trung bình từ 5-10% so với năm trước.

Trước tình trạng sốt đất trong năm 2021, các chuyên gia trong khảo sát nhận định trong năm 2022, tình trạng sốt đất vẫn có thể sẽ tiếp tục xảy ra, nhưng với xác suất thấp hơn. Nguyên do là hiện tại các thông tin về quy hoạch, hạ tầng vẫn mang nặng tính đồn đoán và việc thổi giá bất động sản bằng các chiêu thức thiếu lành mạnh vẫn chưa có chế tài xử phạt. Tuy nhiên, sốt đất không chỉ do những nguyên nhân nói trên, nó có thể là kết quả của những chính sách vĩ mô, quy hoạch tổng thể chính thức từ chính quyền…

Triển vọng nào cho các phân khúc bất động sản trong năm 2022?

Kết quả khảo sát với chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản về triển vọng thị trường cho thấy một xu hướng tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc, trong đó phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền, nhà ở có nhiều khả năng tăng trưởng mạnh nhất. Bên cạnh đó là sự phục hồi của nhóm bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại.

"Về tổng thể, thị trường bất động sản tích cực so với năm 2021 nhưng không nhiều" - trích báo cáo.

Cụ thể, tại phân khúc bất động sản nhà ở, sự hồi phục và tăng trưởng được thúc đẩy từ cả yếu tố cung và cầu, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất thấp, pháp lý được nới lỏng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Chính phủ giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 với một trong những mục tiêu của chiến lược là phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền của người có thu nhập thấp và trung bình.

Ngay từ đầu năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố những dự án mới, hứa hẹn những tín hiệu tích cực cho nguồn cung trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia lượng cung này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân.

Về bất động sản công nghiệp, thị trường này có nhiều yếu tố thuận lợi từ vị trí địa lý, quỹ đất cho khu công nghiệp lớn, dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam do tác động của các Hiệp định thương mại tự do mới được ký kết, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, môi trường kinh tế - chính trị ổn định và lợi thế cạnh tranh khi giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước trong khu vực.

Những yếu tố này tạo lực đẩy phát triển và sức hấp dẫn đầu tư với phân khúc bất động sản công nghiệp. Tính riêng trong hai tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã trở nên nhộn nhịp với những dự án đầu tư mới và mở rộng có giá trị hàng nghìn tỷ đồng.

Bất động sản thương mại văn phòng và bán lẻ sau khi chịu những tác động nặng nề của đại dịch hai năm qua, bước sang năm 2022, phân khúc này có nhiều triển vọng tích cực trong bối cảnh mở cửa "sống chung với dịch".

Thị trường văn phòng sẽ được thúc đẩy bởi đà tăng trưởng cho thuê của khu vực công nghệ thông tin, thương mại điện tử và nhu cầu trung tâm dữ liệu tăng cao. Thị trường bán lẻ cũng có nhiều tín hiệu tích cực khi ngành du lịch được mở cửa trở lại, cùng với sự gia tăng trong tiêu dùng và sử dụng vốn.

 Nội dung: Mai Chi

11/04/2022