Sốt đất diễn ra, chuyên gia vạch điểm cốt yếu dân "lướt sóng" cần lưu ý

Đón sóng không dễ

Ghi nhận cho thấy ở nhiều nơi, sốt đất trở lại với hình ảnh tấp nập, chen chúc nhau ở các khu đất đấu giá, những nơi xuất hiện quy hoạch dự án, giá cao lên từng ngày... Và một số nơi đất bị "đẩy giá" dù chưa có yếu tố liên quan đến phát triển hạ tầng, quy hoạch...

Nhận định về các đợt sóng bất động sản hay những đợt sốt đất đang rất được quan tâm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định, sóng thì luôn có điểm thấp và điểm cao, hoặc điểm tiệm cận dưới và điểm tiệm cận trên.

"Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, sau những đợt khủng hoảng về tài chính, kinh tế, dịch bệnh thì dường như sức nén về đầu tư sẽ được bung ra rất nhiều. Như chúng ta thấy, hiện tại dịch bệnh và các khu vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ rất khó khăn, do vậy dòng tiền sẽ chảy vào khu vực chứng khoán. Trong khi đó, khu vực chứng khoán và bất động sản được xem là bình thông nhau", ông Khương nói.

Tuy nhiên không phải ai cũng đầu tư chứng khoán được và vì thế theo ông Khương, bất động sản là cơ hội. Bất động sản là một câu chuyện muôn màu muôn vẻ.

"Đón sóng không dễ và không phải ai đầu tư cũng thành công", ông Khương nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia, trong năm 2022 - 2023, đối với những khó khăn trong việc kiểm soát dịch bệnh trên thế giới và Việt Nam cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế còn khó khăn thì nguồn tiền trong nền kinh tế vẫn còn. Do vậy đầu tư và chứng khoán và bất động sản nhà ở sẽ là chiều hướng của sóng đi lên trong 2022 - 2023.

Mặc dù vậy, TS Khương cũng chỉ ra những rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý trong giai đoạn này. "Nếu nền kinh tế gặp khó khăn và dịch bệnh tiếp tục gây ra những hạn chế về giãn cách xã hội (nếu có) cũng như vấn đề khác liên quan đến nền kinh tế, thì tôi nghĩ tính thanh khoản của tài sản là rủi ro lớn nhất", ông Khương nói.

Chỉ riêng thị trường bất động sản nhà ở thì khó có thể giảm, bởi vì nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất thiếu ở nhiều phân khúc khác nhau, đặc biệt là phân khúc giá trị vừa phải và trung cấp. Đối với người dân, với khoảng tầm 1 - 3 tỷ đồng để mua một sản phẩm nhà ở tại TPHCM cũng là một câu chuyện lớn. Do vậy theo ông Khương, nếu rủi ro có xảy ra thì tính thanh khoản của sản phẩm sẽ đáng lo hơn là giá trị bị rớt giá bởi vì những sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Tránh rủi ro thế nào?

Để tận dụng những lợi thế của thị trường, cũng như tránh những rủi ro không đáng có, TS Khương đã đưa ra một số lời khuyên cho các nhà đầu tư có nhu cầu muốn đầu tư vào bất động sản trong thời gian tới.

"Tôi nghĩ rằng nếu nhà đầu tư mua bất động sản để ở/sinh sống thì cũng cần cân nhắc để mua. Nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn thì cũng cần cân nhắc lại phương án kinh doanh cũng như giảm thiểu kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước nữa", ông Khương nói.

Theo vị này cần phải cẩn thận, kết hợp với giảm thiểu sử dụng đòn bẩy tài chính để vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc lướt sóng của chúng ta sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi gia tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi đó. Đây là câu chuyện mà các nhà đầu tư lướt sóng và ngắn hạn cũng cần cân nhắc.

Trước đó khi thảo luận về khả năng xuất hiện tình trạng sốt đất như thời điểm trước, nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tượng này có thể khó xảy ra trong năm 2022.

Ông Cấn Văn Lực cho biết, năm nay, thị trường xuất hiện nhiều cơn sốt là do nhiều thông tin quy hoạch, thậm chí còn do một số nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất tiếp tay thổi giá. Tuy nhiên, với việc Chính phủ, các địa phương có kinh nghiệm hơn trong kiểm soát, và có nhiều động thái để siết thị trường, các cơn sốt đất nhiều khả năng nằm trong tầm khống chế.

Mặt khác, ông Lực cũng đánh giá, nhà đầu tư trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi lướt sóng thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng trở nên công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo như trước đây. Trong năm 2022, thị trường có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước đó.

Còn theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Viện trưởng Viện Đổi mới sáng tạo, trường Đại học Kinh tế TPHCM, nguyên nhân khiến giá đất sốt nóng vừa qua đến từ các thông tin về nguồn cung, quy hoạch, sự thay đổi của điều kiện hạ tầng. Nhưng trong năm 2021, các kế hoạch phát triển về hạ tầng, quy hoạch đã được dần công bố. Bởi vậy, sang đến năm 2022 sẽ không còn nhiều tiền đề để xuất hiện những điểm nóng hạ tầng nào có thể tạo ra sốt.

"Năm 2022 sẽ là năm Chính phủ tập trung tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý cho dự án. Ngay cả tại TPHCM cũng chỉ ưu tiên một số lĩnh vực trọng yếu nên các chiến lược giá từ chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân sẽ ổn định và ít biến động hơn", ông Nghĩa nêu quan điểm.